我國的征收制度隨著2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布至今，已經(jīng)過了有了九個年頭?？傮w而言，房屋征收制度已經(jīng)完成了初步轉型，從一開始的如履薄冰到現(xiàn)在的逐步完善，是全社會征收人、被征收人、法官、律師共同努力的結果。

但不能否認的是，即使有《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》）的提綱挈領，我國的房屋征收制度仍存在或多或少的問題，在征收實務中，諸如主體不合法、程序不規(guī)范、補償不合理等問題加劇，已經(jīng)造成了不可調(diào)和的社會矛盾，尤其是由補償不合理引起的強拆、血拆，更是征收矛盾突出的根本原因。

補償安置是房屋征收中的核心內(nèi)容，房屋征收所涉及的財產(chǎn)性法律關系主要表現(xiàn)為補償安置，補償安置的基礎和依據(jù)是對被征收房屋價格的評估?！墩魇諚l例》第十九條規(guī)定“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定”，評估價值是貨幣補償標準的依據(jù)，也是產(chǎn)權條換進行差價結算的依據(jù)，更是補償決定的依據(jù)，可以說評估價值是否合理與征收補償是否合理具有直接關聯(lián)。依法評估與依法補償具有相輔相成的密切聯(lián)系?，F(xiàn)筆者將綜合現(xiàn)行評估法律法規(guī)，對房屋征收中評估環(huán)節(jié)的幾個重要問題作出梳理。

一、房地產(chǎn)價格評估制度沿革

根據(jù)征收條例，被征收房屋的價值由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定，房地產(chǎn)價格評估機構由房地產(chǎn)估價師組成。我國的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度始于1993年，建設部、人事部借鑒美國等市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗，共同建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度。制度運行兩年后，建設部、人事部于1995年3月22日聯(lián)合發(fā)出《關于印發(fā)（房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和（房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法）的通知）（建房[1995]147號）確立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試制度，自此，房地產(chǎn)價格評估制度正式確立了嚴格的準入制度。

經(jīng)過二十多年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)價格評估制度已經(jīng)形成比較科學完善的體系，在房屋征收體系中占有重要地位。但因拆遷時代房地產(chǎn)價格評估機構具有房地產(chǎn)管理部門內(nèi)設機構的時代背景，即使房地產(chǎn)價格評估機構已經(jīng)建設部的要求改制為獨立的責任公司，但在征收制度的今天，評估機構仍然與房地產(chǎn)管理部門有著千絲萬縷的聯(lián)系，因此，房屋征收實務中，對房地產(chǎn)價格評估機構的選定、評估方法、評估原則等都有著更加專業(yè)、科學、嚴格的要求。

二、房地產(chǎn)價格評估機構的選定

根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》，我國的房地產(chǎn)估價機構分為一、二、三級資質(zhì)等級。一級房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)許可由國務院建設行政主管部門負責。二、三級房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)許可由省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責，新設立中介服務機構的房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)等級核定為三級資質(zhì)，并設1年的暫定期。除暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構不得從事房屋征收拆遷評估項目外，其他房地產(chǎn)估價機構都有從事征收評估的資格。

故，可以行使房屋征收評估工作的評估機構范圍非常廣闊，為了保障評估對象評估結果的公正，《征收條例》及《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）對評估機構的選定都作出了明確規(guī)定，《評估辦法》第四條規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務”。

三、房屋征收評估方法

目前，我國房地產(chǎn)價格評估機構使用的常用估價方法包括以下幾種：市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法、長期趨勢法等。因征收補償原則實質(zhì)是一種贖買政策，即征收部門首先通過市場價格購買被征收房屋，然后進行拆除，故房屋征收評估最適宜的評估方法應該是市場比較法。但適宜并不是唯一，依法法律規(guī)定，當有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法；具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法；在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。價格評估機構對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。

四、評估報告的內(nèi)容及規(guī)范

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價報告應當包括以下八個部分：l、封面；2、目錄；3、致委托方函；4、估價師聲明；5、估價的假設和限制條件；6、估價結果報告；7、估價技術報告；8、附件。

具體而言，一份合法完備的評估報告應記載下列事項：1、估價項目名稱；2、委托方名稱或姓名和往所；3、估價方（房地產(chǎn)估價機構）名稱和住所；4、估價對象；5、估價目的；6、估價時點；7、價值定義；8、估價依據(jù)；9、估價原則；10、估價技術路線、方法和測算過程；11、估價結果及其確定的理由；12、估價作業(yè)日期；13、估價報告應用的有效期；14、估價人員；15、注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；16、估價的假設和限制條件；17、附件，附件中通常應包括估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項目有關批準文件，估價對象產(chǎn)權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明等。另外，估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質(zhì)實體狀況和利益狀況，其中：1、對土地的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況。2、對建筑物的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況。

五、房屋征收評估報告的送達及救濟途徑

《評估辦法》第十六條明確規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示”。評估報告是行政機關作出補償決定最重要的依據(jù)之一，評估報告必須依法送達被征收人，當被征收人對評估報告的合法性持有懷疑時，可依照法律賦予的救濟途徑行使權利。

如《補償條例》第十九條第二款規(guī)定“對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定”，《評估辦法》第二十二條規(guī)定“被征收人對被征收房屋所在地評估專家委員會的鑒定仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理”，《補償條例》第二十六條第三款規(guī)定“被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟”。

在房屋征收法律體系中，評估機構作出的評估結果直接關系著被征收人的切身利益，房屋征收評估行為必須嚴格遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則及公平原則，并正確適用法律，以保障各方利益，維護社會發(fā)展及社會和諧穩(wěn)定，促進房屋征收工作的公平、公正、合法進行。

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