小編在眾多拆遷糾紛咨詢中，有很大比例上公房拆遷糾紛問題占比非常多，也就是說，同樣的拆遷區(qū)域，公房拆遷糾紛要比普通房屋拆遷糾紛要多的多，大家都知道，公房在我國房屋類型占比中也非常大，尤其是在上世紀(jì)時期公房幾乎是城市居民最多的房屋，隨著老城區(qū)改造和公房年久的原因，公房拆遷越來越多，那么，為什么公房拆遷問題就很多？小編為您總結(jié)公房拆遷可能遇到的問題。

一、公房拆遷時主要有哪些問題？

公房進(jìn)行拆遷時，被拆遷人需要注意的問題是拆遷是否合法、拆遷程序是否合法，拆遷補償是否符合法律規(guī)定、簽訂拆遷補償協(xié)議等。

相關(guān)法律規(guī)定

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第二十六條　房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

二、公房拆遷補償款該歸誰？

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補償?？捎捎诜课莸乃腥撕褪褂萌瞬煌?，在公房拆遷過程中必然會導(dǎo)致權(quán)益糾紛。因此公房拆遷如何確定補償權(quán)利人很重要。下面就為大家分析一下未依據(jù)情勢變更而發(fā)生承租人變更的幾種情況：

1、原承租人健在，并且在征收時一直未變更過公房承租人姓名，那么承租人當(dāng)然還是原承租人，因此，作為作為權(quán)利人征收補償給予其是沒有任何爭議的。

2、原承租人在征收前已經(jīng)死亡，但是其生前承租的房屋還一直由其家人或親人居住，而且也已經(jīng)變更了承租人姓名，那么此時的承租人自然是變更后的承租人，且拆遷補償款也歸其有。這里面一般情況下，公房的承租人都是與原單位具有某種工作關(guān)系，基于此而獲得了公房的承租權(quán)，公房承租人對于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。

依據(jù)北京市有關(guān)變更承租人的規(guī)定和原單位的規(guī)定，只有原承租人死亡或者生前外遷后符合一定條件才允許承租人變更，變更以后的承租人自然是權(quán)利的享有者。

3、原承租人死后或者生前外遷后未依法變更，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當(dāng)辦理變更手續(xù)，但基于種種原因并沒有及時辦理變更承租人手續(xù)，還是原承租人的名義。那么，此時因承租人的死亡導(dǎo)致租賃合同終止，承租人資格喪失。

公房承租人的征收補償原本不是一個特殊的問題，在廢止了的《城市房屋拆遷管理條例》中也明確規(guī)定的，可到了2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》施行時，補償對象卻成了被征收房屋的所有權(quán)人這一類人，公房承租人的概念在新規(guī)中再也找不著了，因此到目前為止，在實踐中公房承租人依然面臨著征收時的補償權(quán)益難以得到保障的問題。

根據(jù)規(guī)定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：1、原承租人死亡或外遷；2、與原承租人為同一戶籍；3、是原承租人的家庭成員；4、與原承租人共同居住二年以上；4、沒有其他住房。

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