導(dǎo)讀：棚戶區(qū)改造項目之所謂“棚戶區(qū)”，一般起碼要滿足房屋建造年限在20年以上等“硬杠杠”，針對的主要是老舊房屋。然而在明律師黃艷所代理一起案件中，建造于2002年及以后的聯(lián)排別墅竟也被納入了棚戶區(qū)改造項目范圍，這未免有些令人啼笑皆非。那么，如此征收的背后究竟有何玄機呢？涉案項目的征收補償決定又因何遭復(fù)議撤銷呢？

【裁判要旨】

被征收人在評估報告異議期內(nèi)申請復(fù)核評估，評估報告確定的房屋價值尚不能作為確定被征收房屋的補償依據(jù)。依據(jù)原評估報告作出的征收補償決定本身就失去了合法性基礎(chǔ)，違反法定程序，應(yīng)予以撤銷。

【基本案情：硬拗的棚改，不可接受的評估】

湖北省荊州市荊州區(qū)某小區(qū)占地近萬平方米，土地性質(zhì)為國有土地，內(nèi)有43棟2-3層復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅，均系2002年、2003年左右根據(jù)荊州市建設(shè)集團建筑設(shè)計院設(shè)計的聯(lián)排別墅圖紙建造，土地證、房產(chǎn)證齊全，房屋布局整齊，容積率小于1。

而且，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，位于318國道旁邊，距離浸潤著三國故事的歷史名城——荊州古城只有5分鐘路程，系業(yè)主們的夢之家園，不少業(yè)主更是耗資不菲用心進行了裝修。

然而2017年9月15日，荊州區(qū)人民政府一紙房屋征收決定，將小區(qū)劃入了棚戶區(qū)改造的紅線范圍。多數(shù)業(yè)主不能接受房齡剛剛15年的新房“被棚改”的命運，認為自己的房產(chǎn)并不符合危舊房屋的“棚戶區(qū)”定義標準，更認為不足4000元/㎡的補償單價及郊區(qū)安置點的異地安置房與棚戶區(qū)改造“民生工程”的實質(zhì)完全背道而弛。

2018年11月下旬，劉先生、陳女士等6位業(yè)主均收到了由一頁評估報告單、一頁特殊事項說明、一頁評估明細表、一頁估價對象照片組成的評估報告，評估單價均為3731元。報告中還載明，如對房屋評估有異議的，應(yīng)當自收到評估結(jié)果之日起10個工作日內(nèi)向房地產(chǎn)評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。隨后，業(yè)主們及時委托了現(xiàn)北京在明律師事務(wù)所的黃艷律師處理評估及征收補償相關(guān)法律事宜。

2018年11月底，黃艷律師代理委托人向評估公司提出了復(fù)核評估申請，就評估結(jié)果中遺漏土地使用權(quán)補償項目和院落空地面積補償項目、評估公司未履行實地查勘義務(wù)，估價結(jié)果中裝飾裝修、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施、設(shè)備遷移均記載為零存在不當，評估單價嚴重偏離類似房地產(chǎn)交易價格區(qū)間9000元/㎡-1.5萬元/㎡等問題提出異議，要求復(fù)核。

2018年12月上旬，區(qū)政府下發(fā)了一批《房屋征收補償決定書》，劉先生、陳女士等6位業(yè)主均在其列。在補償決定中，被征收房屋價值補償按照評估價值上浮20%執(zhí)行，如被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，區(qū)政府按照認定建筑面積1:1提供郊區(qū)安置點的安置房屋，另給付室內(nèi)裝修補償費、附屬物補償費、設(shè)施補償費、搬家費、（3個月）臨時安置費一萬余元，安置房面積與被征收房屋面積的差額價值交房時據(jù)實結(jié)算。

外遷安置居然還按1:1補償，這無疑令被征收人完全不能接受。黃艷律師決定指導(dǎo)委托人提起行政復(fù)議，力爭撤銷涉案補償決定。

【復(fù)議之爭：補償決定的依據(jù)究竟能否成立？】

2018年12月中旬，黃艷律師代理劉先生、陳女士等6位業(yè)主請求荊州市政府撤銷區(qū)政府對委托人作出的《房屋征收補償決定書》，撤銷理由如前提起復(fù)核評估的理由相同，不再贅述。

在接到市政府的答辯通知以后，區(qū)政府提交了《關(guān)于提請對XX項目未簽約被征收人作出房屋征收補償決定的請示》、評估報告及送達回執(zhí)、工作日志、《補償決定》及送達回執(zhí)、維持XX項目征收決定的兩審判決書等證據(jù)資料，稱其根據(jù)法律規(guī)定、征收補償方案、評估報告的結(jié)果作出的涉案補償決定于法有據(jù)、程序合法。

此外，評估時已經(jīng)將土地使用權(quán)的價值包含在內(nèi)，不存在遺漏土地使用權(quán)補償?shù)那闆r。而產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋坐落地址明確，因雙方未能簽訂補償協(xié)議尚未確定房屋，調(diào)換標準是統(tǒng)一的政策規(guī)定。房屋評估價值是經(jīng)具備專業(yè)資質(zhì)的評估機構(gòu)作出，申請人對評估機構(gòu)的選定有異議，系房屋征收程序中的問題，與補償這一實體問題無關(guān)。

2019年3月4日，市政府作出6個復(fù)議案件的《行政復(fù)議決定書》，認為國有土地上房屋征收中評估機構(gòu)的選定應(yīng)當遵循法定程序，征收方不得擅自委托評估機構(gòu)進行評估。

本案中，被申請人荊州區(qū)人民政府并未提供證據(jù)證明本案評估機構(gòu)的選定符合法定程序。評估程序作為征收補償決定重要的前置程序，應(yīng)當嚴格依法進行。

另，為了保障評估結(jié)果的客觀性、公正性，區(qū)政府在作出補償決定前，應(yīng)當保障被征收人對評估結(jié)果申請復(fù)核、專家委員會鑒定的權(quán)利。其中，最基本的保障是程序合法。即在作出補償決定前至少要預(yù)留法定的期限供被征收人行使申請復(fù)核、鑒定的權(quán)利。

本案中，被申請人向申請人送達評估報告后，申請人在評估報告異議期限內(nèi)申請了復(fù)核評估。因此，上述評估報告確定的房屋價值尚不能作為申請人被征收房屋價值的補償依據(jù)，被申請人依據(jù)這一房地產(chǎn)價格評估報告作出的補償決定本身就失去了合法性基礎(chǔ)，該行為違反法定程序。

關(guān)于申請人提出的涉案補償決定遺漏土地使用權(quán)補償項目、遺漏院落空地面積補償項目、評估機構(gòu)未依法履行實地查勘程序，評估結(jié)果中裝飾裝修、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施、設(shè)備遷移均為零，評估報告未體現(xiàn)房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格等問題，均系對評估報告的異議，應(yīng)通過復(fù)核評估、專家委員會鑒定環(huán)節(jié)解決，故對前述問題不再進行闡述分析。綜上，被申請人作出的補償決定程序違法，依法予以撤銷。

【以案說法：評估報告的審查要點】

本案是一起頗具典型性的棚戶區(qū)改造征收案件。其“被棚改”性質(zhì)本身可謂司馬昭之心路人皆知。但鑒于“牽涉重大公共利益”這樣的“免死金牌”始終存在，故被征收人的維權(quán)點主要還是集中于補償權(quán)益的爭取上。一言以蔽之，新房要按新房的市場價值去補，不能因為項目性質(zhì)是“棚改”，就一律將所涉房屋歸為“棚戶”范疇只給予較低的補償，這一原則已為最高人民法院的相關(guān)裁判所明確。

故此，在類似案件中，征收評估報告是征收補償決定作出的重要事實依據(jù)，故評估報告的效力影響征收補償決定的效力。在針對補償決定提起的行政復(fù)議、行政訴訟中，征收評估報告是關(guān)鍵證據(jù)，復(fù)議機關(guān)、人民法院一般會就如下方面進行審查：

①評估機構(gòu)的選定程序是否合法；

②分戶評估報告是否依法送達給被征收人；（本案中的“幾頁紙”就不是完整的分戶評估報告）

③評估機構(gòu)是否具備相應(yīng)資質(zhì)；

④估價師是否具有相應(yīng)資質(zhì)；

⑤房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)及估價師是否對被征收房屋實地查勘；

⑥評估價值時點是否正確；（房屋征收決定公告之日不是唯一正確的“時點”，要堅持個案分析原則）

⑦形式要件是否符合法律規(guī)定的要求。

在明律師最后要提醒大家的是，世界上沒有相同的兩片樹葉，一般規(guī)則不能簡單套用于個案，需根據(jù)個案情況靈活加以運用，才能做到有的放矢，實現(xiàn)權(quán)益維護的目的。對于類似的情形，被征收人一定要及時咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，針對具體情況設(shè)計清晰、可行的維權(quán)方案，才能從“被棚改”亂局中突圍，獲取本應(yīng)屬于自己的公平合理的征收補償。