許多農(nóng)民在現(xiàn)實(shí)生活中都聽說(shuō)過(guò)“”的說(shuō)法，他們中的大部分人其實(shí)對(duì)此并不了解，只是地方政府通過(guò)“忽悠”，使他們相信“以租代征”不僅能給他們帶來(lái)租金的受益，而且不需進(jìn)行其他麻煩的手續(xù)，非常方便快捷。那么，“以租代征”究竟有什么含義？是合法的，還是違法的？是否真的如某些政府所說(shuō)的那樣，百利而無(wú)一害呢？

“以租代征”是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，即通過(guò)租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。

首先，需要明確的是“以租代征”在法律層面是違法的，其實(shí)質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計(jì)劃外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，并逃避繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！?/p>

第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?nbsp;

《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第十七條條第一款規(guī)定：“承包方承擔(dān)下列義務(wù)：（一）維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)?！?/p>

國(guó)土資源部曾在2005年至2006年間發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》、《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》、《關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知》、《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》等文件，其中明確寫明禁止“以租代征”行為。

因此，根據(jù)上述法律法規(guī)的規(guī)定，可以看出“以租代征”規(guī)避了農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審判手續(xù)和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的總量控制制度。不僅違反了國(guó)家正常的土地管理秩序，使國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)受到影響，不利于耕地保護(hù)。而且使相關(guān)政府部門逃避其應(yīng)盡的義務(wù)，使國(guó)家的利益遭受損失。

在實(shí)際中，“以租代征”從形式上可以劃分為六種：

1、用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂協(xié)議租賃土地；

2、村委會(huì)租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設(shè)等。

3、村民自行出租自己的承包地；

4、基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；

5、基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地；

6、基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地；

從以上六種形式可以看出，“以租代征”的雙方往往是農(nóng)民和基層政府。由于有政府這一身份作掩護(hù)，因此農(nóng)民往往會(huì)被政府“忽悠”，認(rèn)為“以租代征”是合法的，還有租金可拿，與其簽訂了合同，這就調(diào)入了陷阱之中。

因此，根據(jù)上述法律法規(guī)的規(guī)定，以及形式的劃分，“以租代征”的危害主要集中在國(guó)家和農(nóng)民兩個(gè)方面。

從國(guó)家層面來(lái)說(shuō)，主要的危害在于國(guó)家稅費(fèi)的流失和影響耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

由于“以租代征”是“租”，因此不用繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，這就造成了國(guó)家稅收的流失。其次，如果“以租代征”普遍化就會(huì)使耕地資源不斷減少，破壞環(huán)境，最終會(huì)造成農(nóng)民無(wú)地可耕，致使生活無(wú)保障。同時(shí)由于租地不需要進(jìn)行嚴(yán)格的審批，許多土地雖然實(shí)際上早已成為建設(shè)用地，但在土地性質(zhì)上卻仍是耕地，會(huì)使宏觀決策的確定帶來(lái)錯(cuò)誤。

從農(nóng)民這一角度來(lái)說(shuō)，會(huì)給其帶來(lái)許多麻煩和損失。首先“以租代征”的租賃合同是違法的，因此一旦被發(fā)現(xiàn)，在此土地上進(jìn)行的項(xiàng)目就會(huì)被叫停，也即土地會(huì)被要求重新恢復(fù)耕地用途，此時(shí)農(nóng)民就面臨著如何恢復(fù)耕地用途的問(wèn)題。甚至?xí)霈F(xiàn)土地被造成永久性損害，無(wú)法恢復(fù)用途的情況。其次，即使未被發(fā)現(xiàn)，但由于此合同是違法的，

因此政府在有恃無(wú)恐的情況下很有可能會(huì)單方面違約，農(nóng)民則只能任人宰割。另外，糧食價(jià)格逐年上揚(yáng)，農(nóng)民的種糧的收益逐年提高，因?yàn)槲⒈〉淖饨鹄娑艞壩磥?lái)巨大的土地升值空間和發(fā)展紅利，是不明智的。

總之，“以租代征”不僅是違法的，而且對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)是百害而無(wú)一利的。因此，農(nóng)民要認(rèn)清其實(shí)質(zhì)，不能被政府忽悠簽訂合同，而使自己的利益受到損害。

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