導(dǎo)讀：隨著2020年新修訂《土地管理法》的施行及近期新冠病毒疫情對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來的沖擊和影響，農(nóng)村土地制度改革的步伐無疑會(huì)邁得更穩(wěn)更快，在可預(yù)見的時(shí)間內(nèi)盡力結(jié)出更加豐碩的成果。這其中，宅基地制度改革的重要舉措——宅基地使用權(quán)及其上房屋的抵押貸款便是十分值得廣大農(nóng)民朋友關(guān)注的事項(xiàng)。那么，農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)真的可以被拿來抵押么？這當(dāng)中又有哪些現(xiàn)實(shí)問題亟待解決呢？本文，小編帶大家關(guān)注這方面的話題……

【農(nóng)村宅基地使用權(quán)能拿來抵押么？】

《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外；

也就是說，按照現(xiàn)行直接規(guī)范抵押行為的法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)是不得抵押的。

2015年8月，國務(wù)院《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》發(fā)布，明確允許農(nóng)村宅基地上房屋抵押貸款的試點(diǎn)地區(qū)在試點(diǎn)期間暫停執(zhí)行相關(guān)法律條款，在農(nóng)村“三塊地”制度改革試點(diǎn)蓬勃開展的背景下激活了農(nóng)房抵押貸款的可行性。

這一試點(diǎn)在2018年底基本宣告結(jié)束。盡管如此，伴隨《土地管理法》的全新修訂和農(nóng)村宅基地制度改革的持續(xù)穩(wěn)慎推進(jìn)，仍有許多地方在繼續(xù)探索宅基地使用權(quán)及其上農(nóng)房的抵押融資操作。

譬如2019年7月發(fā)布的《贛州市農(nóng)村宅基地管理制度改革試點(diǎn)方案》中就規(guī)定，要推進(jìn)農(nóng)房抵押貸款顯化農(nóng)村土地價(jià)值。

賦予農(nóng)村宅基地、農(nóng)民住房抵押融資功能，盤活農(nóng)民土地用益物權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，繼續(xù)穩(wěn)妥探索宅基地使用權(quán)抵押。

適時(shí)建立貸款風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制和貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，做好抵押登記、抵押物處置、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、抵押物處置后農(nóng)民住房保障等配套支持工作，保障抵押權(quán)人合法權(quán)益。

據(jù)此，宅基地上房屋抵押貸款的探索仍在持續(xù)進(jìn)行中，且從目前土地資源“市場化配置”和宅基地“三權(quán)分置”改革的大勢上看，這一具體改革舉措在當(dāng)前及今后仍然大有可為。

【農(nóng)村宅基地上房屋抵押貸款所面臨的問題】

如前所述，實(shí)踐中農(nóng)村村民可通過農(nóng)房抵押貸款獲取其發(fā)展當(dāng)?shù)毓膭?lì)產(chǎn)業(yè)所必需的資金，對推動(dòng)農(nóng)民增收致富有很大現(xiàn)實(shí)幫助。

然而，農(nóng)房抵押融資所面臨的最大難題，來自于農(nóng)村宅基地及其上房屋在確權(quán)、交易、流轉(zhuǎn)方面的限制。

前述《指導(dǎo)意見》中規(guī)定，因借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，允許金融機(jī)構(gòu)在保證農(nóng)戶基本住房權(quán)利的前提下，依法采取多種方式處置抵押物……

探索農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保中宅基地權(quán)益的實(shí)現(xiàn)方式和途徑，保障抵押權(quán)人合法權(quán)益。對農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)。

據(jù)此，中國人民銀行等于2016年3月印發(fā)的《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》中指出，借款人以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請貸款的，應(yīng)同時(shí)符合以下條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

（二）用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭議，依法擁有政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍；

（三）除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關(guān)證明材料；

（四）所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。

以共有農(nóng)民住房抵押的，還應(yīng)當(dāng)取得其他共有人的書面同意。

這樣一來，“除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長期穩(wěn)定居住場所”就成了這一改革舉措操作中最大的難題。在“一戶一宅”制度的狀態(tài)下，大部分農(nóng)民僅憑借其分得的宅基地及其上房屋確保基本居住需求，并無其他可供其居住生活的房屋。

這就導(dǎo)致此前一輪的試點(diǎn)中，農(nóng)房抵押貸款這一舉措僅惠及了很少一部分農(nóng)村村民。

此外，據(jù)改革試點(diǎn)地區(qū)江西省贛州市會(huì)昌縣有關(guān)人士撰文指出，鑒于當(dāng)時(shí)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)受到宅基地及其上房屋交易、流轉(zhuǎn)嚴(yán)格限制的制約，金融機(jī)構(gòu)依法處置抵押物（即宅基地及其上房屋）遇到了困難，“試點(diǎn)工作能做的99%都已經(jīng)做了，只有依法處置抵押物這最為重要的1%做不下去……”

那么，上述兩方面試點(diǎn)中的難題在2020年的今天有望加以解決嗎？

【“三權(quán)分置”給農(nóng)房抵押貸款帶來新契機(jī)】

新修訂的《土地管理法》第62條帶給了農(nóng)房抵押融資改革以新希望：國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

在“盤活利用”獲得法律明確鼓勵(lì)支持的背景下，“三權(quán)分置”改革順勢而下。宅基地的所有權(quán)、使用權(quán)和資格權(quán)“三權(quán)分置”，資格權(quán)被明確給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，使用權(quán)就得到了最大限度的放活。

基于此，上述兩方面難題均有得到新的解決方案的可能性。在許多試點(diǎn)地區(qū)，宅基地已能夠跨村、鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)交易甚至“擇位競價(jià)”，宅基地上房屋則可通過租期達(dá)10至20年的租賃或“城鄉(xiāng)合作建房”等模式釋放其市場價(jià)值。這就為金融機(jī)構(gòu)在必要時(shí)實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)創(chuàng)造了條件。

而在參與農(nóng)民不喪失宅基地“資格權(quán)”的前提下，其基本居住需求完全可以通過所在集體建設(shè)的集中居住社區(qū)等途徑獲得保障。

小編最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，宅基地上房屋的抵押融資改革雖面臨一些現(xiàn)實(shí)困難，但其在大的方向上是完全符合政策導(dǎo)向和農(nóng)村土地制度改革目標(biāo)的。在當(dāng)前疫情防控狀態(tài)長期持續(xù)的情況下，任何一個(gè)能夠刺激拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的路徑都不應(yīng)被輕易否定、忽視，何況這一改革舉措已經(jīng)積累了相當(dāng)豐富的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，并且切實(shí)得到了農(nóng)民朋友的真心擁護(hù)。大家可在做好自家宅基地上房屋的確權(quán)登記領(lǐng)證工作的基礎(chǔ)上及時(shí)向所在地政府、金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織咨詢政策，不錯(cuò)過2020年農(nóng)村土地制度改革的重要窗口機(jī)遇期。