導讀：據(jù)新京報4月22日報道，河北省淶水縣山水醉別墅區(qū)業(yè)主反映，野三坡景區(qū)管委會4月21日下發(fā)《關于限期拆除山水醉違建別墅項目的告知書》，稱該住宅區(qū)被認定為違建，需拆除，要求業(yè)主三天內搬走個人物品。而業(yè)主們的損失補償事宜則暫無明確的落實方案，“將督促指導企業(yè)制定補償方案，籌措資金，合理補償”。那么，爭議持續(xù)多年的野三坡違建別墅案件究竟反映了這一領域怎樣的現(xiàn)實問題？購房業(yè)主的補償權益又該如何得以落實呢？本文，小編謹依據(jù)相關媒體報道所反映的事實進行簡要的解析……

圖文無關

【要點一：2015年認定的違建別墅現(xiàn)在才處理？】

報道指出，2015年，淶水縣委、縣政府即成立綜合調查組，經(jīng)調查核實作出處理決定：責令山水醉別墅區(qū)項目單位立即停止一切建設和銷售行為；淶水縣住房保障和房產(chǎn)管理局局長停職配合調查。

綜合當時的媒體報道，我們不難發(fā)現(xiàn)事實上當?shù)卣缭?015年就意識到了涉案別墅項目存在違規(guī)用地情形。

然而在過去的4年多時間里當?shù)卣畢s并未采取任何明確的處置措施，而是將問題擱置。如今卻又要求業(yè)主在見到相關《告知書》之日起3日內自行清除所有個人物品，配合對別墅實施拆除。

這樣的“謎之操作”無疑對政府公信力的建設造成了負面影響，是否符合行政法領域的“信賴利益保護原則”值得商榷。

【要點二：涉案《行政處罰決定書》業(yè)主可訴！】

根據(jù)媒體報道中的《告知書》顯示，淶水縣野三坡景區(qū)管理委員會于2020年4月21日作出涉案行政處罰決定書，要求對涉案別墅予以拆除。

那么，根據(jù)《土地管理法》和《行政強制法》第44條之規(guī)定，行政相對人及利害關系人有權在法定期限內針對涉案行政處罰決定書申請行政復議或者提起行政訴訟。在權利救濟期限內及復議、訴訟期間，當?shù)卣块T不得對涉案建筑實施強拆。

本案中購買別墅的業(yè)主雖不是行政處罰決定書的處罰對象，但卻是其利害關系人，別墅房屋被拆除將對其實體性權利義務產(chǎn)生切實影響。故當?shù)卣畱敵浞致男懈嬷x務并保障業(yè)主的訴權，而不是急于要求其配合清理個人物品。

同理，若別墅業(yè)主不能于《告知書》要求的3日內清空室內物品，所謂“拆除工作組”的人員也無權未經(jīng)業(yè)主同意“幫助業(yè)主搬離物品”。搬離物品事實上屬于行政強制執(zhí)行階段的一個環(huán)節(jié)、步驟，而本案在法律層面上還遠遠沒有走到這一步。

【要點三：“先拆了再協(xié)商補償？”業(yè)主權益究竟如何保障！】

從報道中不難看出，當?shù)卣壳暗墓ぷ髦攸c在于拆除涉案別墅，但卻對業(yè)主的補償問題并未作出具體的落實方案。

那么，業(yè)主的損失補償真的只能由涉案別墅項目的開發(fā)商來承擔嗎？在明律師認為以下3點值得關注：

其一，是地方政府主導的清理整治違建別墅專項行動造成了別墅被拆除，那么提供具備可行性、統(tǒng)一原則的“清理整治違建別墅補償安置方案”也應當被地方政府提上議事日程。僅僅指望涉案企業(yè)制定補償方案，顯然不能令購房的業(yè)主們安心。

其二，參照征收拆遷領域“先補償，后搬遷”的法定原則，對此類因歷史遺留原因形成的違建別墅的清理整治，似乎同樣可以借鑒“先補償，后拆除”的處置原則，而不是人為地形成“先拆了再協(xié)商補償”的不利于業(yè)主權益保護的局面。

其三，違建別墅的建設、銷售已延續(xù)多年，地方政府及其自然資源和規(guī)劃部門、環(huán)境保護部門顯然在相關項目的規(guī)劃監(jiān)督、確權登記發(fā)證等工作中存在過錯，本著“有過錯，有責任”的原理，其積極作為確保業(yè)主的補償安置權益也是有充分的必要性的。

總之，小編主張地方政府在糾偏、糾錯的過程中，不能只將矛頭對準開發(fā)商和違建別墅本身。如何真正做到切實保障業(yè)主的合法權益，讓“當年合法現(xiàn)在不合法”的違建別墅得到一個公正、客觀的處置結果，是對地方政府依法行政、服務群眾能力的現(xiàn)實檢驗。

一個各方都沒有爭議的認識是，清理整治違建別墅，同樣需要嚴格依法而為，將對無辜購房者的負面影響控制到最低。