導(dǎo)讀：據(jù)新京報4月22日報道，河北省淶水縣山水醉別墅區(qū)業(yè)主反映，野三坡景區(qū)管委會4月21日下發(fā)《關(guān)于限期拆除山水醉違建別墅項目的告知書》，稱該住宅區(qū)被認定為違建，需拆除，要求業(yè)主三天內(nèi)搬走個人物品。而業(yè)主們的損失補償事宜則暫無明確的落實方案，“將督促指導(dǎo)企業(yè)制定補償方案，籌措資金，合理補償”。那么，爭議持續(xù)多年的野三坡違建別墅案件究竟反映了這一領(lǐng)域怎樣的現(xiàn)實問題？購房業(yè)主的補償權(quán)益又該如何得以落實呢？本文，小編謹依據(jù)相關(guān)媒體報道所反映的事實進行簡要的解析……

圖文無關(guān)

【要點一：2015年認定的違建別墅現(xiàn)在才處理？】

報道指出，2015年，淶水縣委、縣政府即成立綜合調(diào)查組，經(jīng)調(diào)查核實作出處理決定：責(zé)令山水醉別墅區(qū)項目單位立即停止一切建設(shè)和銷售行為；淶水縣住房保障和房產(chǎn)管理局局長停職配合調(diào)查。

綜合當(dāng)時的媒體報道，我們不難發(fā)現(xiàn)事實上當(dāng)?shù)卣缭?015年就意識到了涉案別墅項目存在違規(guī)用地情形。

然而在過去的4年多時間里當(dāng)?shù)卣畢s并未采取任何明確的處置措施，而是將問題擱置。如今卻又要求業(yè)主在見到相關(guān)《告知書》之日起3日內(nèi)自行清除所有個人物品，配合對別墅實施拆除。

這樣的“謎之操作”無疑對政府公信力的建設(shè)造成了負面影響，是否符合行政法領(lǐng)域的“信賴利益保護原則”值得商榷。

【要點二：涉案《行政處罰決定書》業(yè)主可訴！】

根據(jù)媒體報道中的《告知書》顯示，淶水縣野三坡景區(qū)管理委員會于2020年4月21日作出涉案行政處罰決定書，要求對涉案別墅予以拆除。

那么，根據(jù)《土地管理法》和《行政強制法》第44條之規(guī)定，行政相對人及利害關(guān)系人有權(quán)在法定期限內(nèi)針對涉案行政處罰決定書申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。在權(quán)利救濟期限內(nèi)及復(fù)議、訴訟期間，當(dāng)?shù)卣块T不得對涉案建筑實施強拆。

本案中購買別墅的業(yè)主雖不是行政處罰決定書的處罰對象，但卻是其利害關(guān)系人，別墅房屋被拆除將對其實體性權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生切實影響。故當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)充分履行告知義務(wù)并保障業(yè)主的訴權(quán)，而不是急于要求其配合清理個人物品。

同理，若別墅業(yè)主不能于《告知書》要求的3日內(nèi)清空室內(nèi)物品，所謂“拆除工作組”的人員也無權(quán)未經(jīng)業(yè)主同意“幫助業(yè)主搬離物品”。搬離物品事實上屬于行政強制執(zhí)行階段的一個環(huán)節(jié)、步驟，而本案在法律層面上還遠遠沒有走到這一步。

【要點三：“先拆了再協(xié)商補償？”業(yè)主權(quán)益究竟如何保障！】

從報道中不難看出，當(dāng)?shù)卣壳暗墓ぷ髦攸c在于拆除涉案別墅，但卻對業(yè)主的補償問題并未作出具體的落實方案。

那么，業(yè)主的損失補償真的只能由涉案別墅項目的開發(fā)商來承擔(dān)嗎？在明律師認為以下3點值得關(guān)注：

其一，是地方政府主導(dǎo)的清理整治違建別墅專項行動造成了別墅被拆除，那么提供具備可行性、統(tǒng)一原則的“清理整治違建別墅補償安置方案”也應(yīng)當(dāng)被地方政府提上議事日程。僅僅指望涉案企業(yè)制定補償方案，顯然不能令購房的業(yè)主們安心。

其二，參照征收拆遷領(lǐng)域“先補償，后搬遷”的法定原則，對此類因歷史遺留原因形成的違建別墅的清理整治，似乎同樣可以借鑒“先補償，后拆除”的處置原則，而不是人為地形成“先拆了再協(xié)商補償”的不利于業(yè)主權(quán)益保護的局面。

其三，違建別墅的建設(shè)、銷售已延續(xù)多年，地方政府及其自然資源和規(guī)劃部門、環(huán)境保護部門顯然在相關(guān)項目的規(guī)劃監(jiān)督、確權(quán)登記發(fā)證等工作中存在過錯，本著“有過錯，有責(zé)任”的原理，其積極作為確保業(yè)主的補償安置權(quán)益也是有充分的必要性的。

總之，小編主張地方政府在糾偏、糾錯的過程中，不能只將矛頭對準(zhǔn)開發(fā)商和違建別墅本身。如何真正做到切實保障業(yè)主的合法權(quán)益，讓“當(dāng)年合法現(xiàn)在不合法”的違建別墅得到一個公正、客觀的處置結(jié)果，是對地方政府依法行政、服務(wù)群眾能力的現(xiàn)實檢驗。

一個各方都沒有爭議的認識是，清理整治違建別墅，同樣需要嚴格依法而為，將對無辜購房者的負面影響控制到最低。