導(dǎo)讀：在城市和廣大農(nóng)村地區(qū)一些帶有院落或空地的房屋面臨征收（拆遷）時，有的征收方為了低成本征收，常常對被征收人的院落和空地面積不予補償。院落空地面積在征收時有補償嗎？補償標(biāo)準(zhǔn)又是什么？這是很多被征收人非常迷惑的問題。小編在長期辦理的房屋征收及拆遷案件中，代理過很多案件涉及土地使用權(quán)補償?shù)膯栴}，有的涉及不履行補償職責(zé)的問題，有的涉及如何適用補償標(biāo)準(zhǔn)的問題，有的涉及由哪個單位給付補償?shù)膯栴}，這些案件最終都通過律師的專業(yè)知識和辦案經(jīng)驗，取得了良好的法律效果和社會效果?，F(xiàn)結(jié)合多年的辦案經(jīng)驗為大家解析如下。

一、國有土地上院落空地的補償。

首先，對于國有土地上的房屋征收時，土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫窖a償。

根據(jù)新修訂的《土地管理法》第五十八條的規(guī)定，為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建以及其他公共利益需要，確需使用土地的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。

根據(jù)該條規(guī)定，并沒有對土地使用權(quán)人取得土地的途徑進行限定，無論其取得途徑是劃撥還是出讓，無論是購買還是租賃，無論是繼承還是贈予，無論是有償還是無償，只要是為了公共利益的需要以及實施舊城區(qū)改建，確需使用土地的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。

其次，如果國有土地使用權(quán)系出讓取得且使用期限尚未屆滿的，應(yīng)當(dāng)補償包括土地使用權(quán)在內(nèi)的其他不動產(chǎn)，并退還相應(yīng)的出讓金。

《物權(quán)法》第一百四十八條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。

依據(jù)該條規(guī)定，在征收房屋的同時收回國有土地使用權(quán)的，如果國有土地使用權(quán)系出讓取得且使用期限尚未屆滿的，不僅應(yīng)當(dāng)補償房屋價值，還應(yīng)當(dāng)補償包括土地使用權(quán)在內(nèi)的其他不動產(chǎn)。

與補償劃撥國有土地使用權(quán)人不同的是，補償出讓國有土地使用權(quán)人時，不僅應(yīng)當(dāng)補償土地使用權(quán)，還應(yīng)當(dāng)退還剩余年限的土地出讓金。因為提前收回出讓國有土地使用權(quán)，出讓人繼續(xù)占有剩余年限的土地出讓金不再有合同根據(jù)和法律依據(jù)，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)退還，這本身不具有補償?shù)男再|(zhì)，與法律規(guī)定的收回國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償根本不是一回事。

但是有些地方在征收的時候，將剩余年限的土地出讓金作為土地使用權(quán)補償，這是不符合法律規(guī)定的錯誤做法。

另《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條規(guī)定，根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回出讓國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。

因此在對出讓取得的土地進行補償時，應(yīng)當(dāng)考慮的因素是土地使用權(quán)人對土地的投資、開發(fā)、利用，提前收回國有土地使用權(quán)給土地使用權(quán)人造成損失是必然的，所以法律規(guī)定對其給予適當(dāng)補償是基于收回行為的一種補償。

在此，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的“相應(yīng)”補償和《土地管理法》規(guī)定的“適當(dāng)”補償，立法精神是一致的，均是為了體現(xiàn)公平補償?shù)脑瓌t，保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。如果認(rèn)為退還剩余年限的土地出讓金就是法律規(guī)定的適當(dāng)補償，這是與立法精神明顯相背的。

二、集體土地上院落空地的補償。

大部分農(nóng)村宅基地上除了建成的房屋外，普遍還有一部分空院面積，關(guān)于集體土地院落空地的補償存在兩種情況。

第一種情況是集體土地已被征收。

我國《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)……

征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益。

根據(jù)該條規(guī)定，空地使用權(quán)屬于被征收人不動產(chǎn)的部分，有些被征收人對空地部分進行硬化，更應(yīng)當(dāng)?shù)玫窖a償。在實踐中，有些征收方只對房屋進行補償，對被征收人的院墻及其他附屬實施不計算在內(nèi)，是違背物權(quán)法的規(guī)定的。

另外《土地管理法》第四十八條第四款也明確規(guī)定：對農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

整個院落空間是農(nóng)民住宅的有機組成部分，所以對于空院也應(yīng)當(dāng)進行相應(yīng)的補償，否則無法達(dá)到居住條件有改善的標(biāo)準(zhǔn)。

第二種情況是城中村或者新農(nóng)村改造涉及并未被依法征收的宅基地。

近幾年為了改善城鄉(xiāng)環(huán)境，很多地方的城中村在政府主導(dǎo)下以村里名義進行城中村改造或者棚戶區(qū)改造，農(nóng)村則進行新農(nóng)村建設(shè)。

但是相應(yīng)的集體土地并未被征收，而是通過政府批準(zhǔn)收回了村民的宅基地。

對此，《土地管理法》第六十六條規(guī)定，為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。

因此，無論是國家征收集體土地而收回村民的宅基地使用權(quán)，還是以舊村改造的名義收回村民宅基地使用權(quán)的，依法都要對村民的院落空地的土地使用權(quán)進行補償。

三、對土地使用權(quán)人給予的補償，應(yīng)當(dāng)符合公平補償?shù)牧⒎ň?，不?yīng)當(dāng)?shù)陀谕恋厥褂脵?quán)的市場價格。

《最高人民法院關(guān)于征收國有土地上房屋時是否應(yīng)當(dāng)對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛?fù)》（2012）行他字第16號，回答了對國有土地上的院落空地的拆遷補償問題。

即國有土地上房屋征收補償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產(chǎn)市場價格，一并予以征收補償。

同時這一精神也值得集體土地上房屋征收拆遷中借鑒。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條也規(guī)定了補償應(yīng)當(dāng)公平的原則，補償公平不僅應(yīng)體現(xiàn)在被征收人之間，也應(yīng)體現(xiàn)在征收方與被征收人之間。

基于上述規(guī)定，在執(zhí)行《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“適當(dāng)補償”“相應(yīng)補償”標(biāo)準(zhǔn)的時候，應(yīng)當(dāng)本著公平補償?shù)牧⒎ň?，對于空地面積也應(yīng)當(dāng)按照不低于土地使用權(quán)市場價格的標(biāo)準(zhǔn)給予土地使用權(quán)人適當(dāng)補償。

小編最后要提示大家的是，在征收或者拆遷補償中院落空地屬于被拆遷人的合法權(quán)益，征收部門應(yīng)當(dāng)對此進行合理補償。需要特別指出的是，對于土地使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫窖a償，《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》給出了明確的答案，且該兩部法律對于土地使用權(quán)不應(yīng)當(dāng)?shù)玫窖a償未作例外性規(guī)定，那么行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章以及其他各種規(guī)范性文件不得違反上位法，不得作出與上位法不一致的規(guī)定。凡是法律賦予我們的神圣權(quán)利都不容侵犯，一旦侵犯，建議找專業(yè)的律師解決。