導(dǎo)讀：2020年4月22日，中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)發(fā)布全新制訂的《農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》，為規(guī)范農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估，顯化農(nóng)村集體土地資源資產(chǎn)價(jià)值提供了新的技術(shù)支持。那么，這一自然資源部自然資源開發(fā)利用司參與起草的《技術(shù)指引》究竟規(guī)定了哪些內(nèi)容？農(nóng)民朋友能通過(guò)它得知自家宅基地究竟值多少錢嗎？

【本指引適用于城市市區(qū)以外的農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估】

《技術(shù)指引》的適用范圍具體包括集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、宅基地、其他集體建設(shè)用地以及耕地的價(jià)格評(píng)估。其關(guān)注重點(diǎn)為上述集體土地的使用權(quán)價(jià)格評(píng)估而非所有權(quán)價(jià)格評(píng)估。

也就是說(shuō)，《技術(shù)指引》的內(nèi)容或?qū)?duì)依法擁有集體土地使用權(quán)的農(nóng)民朋友和投資者在土地流轉(zhuǎn)、征地補(bǔ)償中的權(quán)益產(chǎn)生一定的影響。

【宅基地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中的一些亮點(diǎn)】

我們以農(nóng)民朋友們最為關(guān)心的自家宅基地的使用權(quán)價(jià)格評(píng)估為例說(shuō)明。《技術(shù)指引》指出，宅基地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估主要考慮5種評(píng)估方法，包括收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和公示地價(jià)系數(shù)修正法。

上述前3種評(píng)估方法主要適用于宅基地制度改革較為深入，現(xiàn)有宅基地出租、經(jīng)營(yíng)、交易等案例較多的地區(qū)。后2種則較為保守、傳統(tǒng)，適用于缺乏農(nóng)村住房或宅基地交易和市場(chǎng)收益的地區(qū)，以及制定并發(fā)布了宅基地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)。

譬如要使用“收益還原法”進(jìn)行估價(jià)，就需要宅基地確有出租案例（如四川省成都市蒲江縣明月村的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)）。確定年總收益時(shí)，應(yīng)深入調(diào)查出租對(duì)象的構(gòu)成及質(zhì)量狀況、使用狀況等對(duì)租金的影響，并通過(guò)周邊區(qū)域調(diào)查分析確定客觀租金水平。

當(dāng)宅基地具備符合政策規(guī)定的農(nóng)家樂(lè)、民宿、鄉(xiāng)村旅游等經(jīng)營(yíng)性功能時(shí)，可根據(jù)情況考慮相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲取的客觀經(jīng)營(yíng)性收益。

而要使用在國(guó)有土地上房屋征收中首選的“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行估價(jià)，則要求相同或相鄰流轉(zhuǎn)區(qū)域內(nèi)有宅基地使用權(quán)交易案例（如湖南省瀏陽(yáng)市的宅基地使用權(quán)跨村、鎮(zhèn)擇位競(jìng)價(jià)拍賣）。

《技術(shù)指引》中對(duì)此提及，要結(jié)合宅基地制度改革的推進(jìn)情況，考慮不同時(shí)期、不同區(qū)域內(nèi)宅基地政策對(duì)可比實(shí)例價(jià)格、估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響。同時(shí)，區(qū)位條件、環(huán)境狀況、公共設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、庭院狀況等是影響宅基地的主要因素，需對(duì)其進(jìn)行實(shí)地考察，并全面、準(zhǔn)確描述。

《技術(shù)指引》還指出，要考慮不同目的下選擇不同的評(píng)估要點(diǎn)。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估和宅基地使用權(quán)抵押評(píng)估的評(píng)估要點(diǎn)就有所差異。

由此看來(lái)，《技術(shù)指引》的內(nèi)容具有相當(dāng)程度的引領(lǐng)性和前瞻性，牽涉了很多農(nóng)村土地制度改革所帶來(lái)的新情況和問(wèn)題，這也預(yù)示著農(nóng)村集體土地資源的市場(chǎng)化配置將成為未來(lái)的重要課題。

小編要提示廣大農(nóng)民朋友的是，《技術(shù)指引》所涉及的農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估，并不意味著其等同于在面臨土地征收、宅基地上房屋拆遷時(shí)的補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，二者必定是存在性質(zhì)上的差異的。

農(nóng)村宅基地上房屋遇拆遷時(shí)究竟該如何補(bǔ)償，能否依據(jù)上述《技術(shù)指引》所得出的估價(jià)結(jié)果作為計(jì)算征收拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，仍有待農(nóng)村集體土地征收領(lǐng)域評(píng)估辦法和各地方、具體項(xiàng)目補(bǔ)償安置方案的規(guī)定。

但可以肯定的一點(diǎn)是，上述《技術(shù)指引》的發(fā)布必將為被征地農(nóng)民了解自家耕地、宅基地等集體土地可能的“市場(chǎng)價(jià)值”提供重要的參考。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，其對(duì)確保被征地農(nóng)民獲取公平、合理的征地補(bǔ)償一定是有所助益的。

小編將持續(xù)關(guān)注這一《技術(shù)指引》對(duì)農(nóng)村土地領(lǐng)域帶來(lái)的影響，并及時(shí)為廣大農(nóng)民朋友帶來(lái)最新的解析。