導讀：2020年4月22日，中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會發(fā)布全新制訂的《農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引》，為規(guī)范農(nóng)村集體土地價格評估，顯化農(nóng)村集體土地資源資產(chǎn)價值提供了新的技術(shù)支持。那么，這一自然資源部自然資源開發(fā)利用司參與起草的《技術(shù)指引》究竟規(guī)定了哪些內(nèi)容？農(nóng)民朋友能通過它得知自家宅基地究竟值多少錢嗎？

【本指引適用于城市市區(qū)以外的農(nóng)村集體土地價格評估】

《技術(shù)指引》的適用范圍具體包括集體經(jīng)營性建設用地、宅基地、其他集體建設用地以及耕地的價格評估。其關(guān)注重點為上述集體土地的使用權(quán)價格評估而非所有權(quán)價格評估。

也就是說，《技術(shù)指引》的內(nèi)容或?qū)σ婪〒碛屑w土地使用權(quán)的農(nóng)民朋友和投資者在土地流轉(zhuǎn)、征地補償中的權(quán)益產(chǎn)生一定的影響。

【宅基地使用權(quán)價格評估中的一些亮點】

我們以農(nóng)民朋友們最為關(guān)心的自家宅基地的使用權(quán)價格評估為例說明。《技術(shù)指引》指出，宅基地使用權(quán)價格評估主要考慮5種評估方法，包括收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和公示地價系數(shù)修正法。

上述前3種評估方法主要適用于宅基地制度改革較為深入，現(xiàn)有宅基地出租、經(jīng)營、交易等案例較多的地區(qū)。后2種則較為保守、傳統(tǒng)，適用于缺乏農(nóng)村住房或宅基地交易和市場收益的地區(qū)，以及制定并發(fā)布了宅基地基準地價的地區(qū)。

譬如要使用“收益還原法”進行估價，就需要宅基地確有出租案例（如四川省成都市蒲江縣明月村的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)）。確定年總收益時，應深入調(diào)查出租對象的構(gòu)成及質(zhì)量狀況、使用狀況等對租金的影響，并通過周邊區(qū)域調(diào)查分析確定客觀租金水平。

當宅基地具備符合政策規(guī)定的農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等經(jīng)營性功能時，可根據(jù)情況考慮相關(guān)經(jīng)營活動獲取的客觀經(jīng)營性收益。

而要使用在國有土地上房屋征收中首選的“市場比較法”進行估價，則要求相同或相鄰流轉(zhuǎn)區(qū)域內(nèi)有宅基地使用權(quán)交易案例（如湖南省瀏陽市的宅基地使用權(quán)跨村、鎮(zhèn)擇位競價拍賣）。

《技術(shù)指引》中對此提及，要結(jié)合宅基地制度改革的推進情況，考慮不同時期、不同區(qū)域內(nèi)宅基地政策對可比實例價格、估價對象價格的影響。同時，區(qū)位條件、環(huán)境狀況、公共設施狀況、基礎設施狀況、庭院狀況等是影響宅基地的主要因素，需對其進行實地考察，并全面、準確描述。

《技術(shù)指引》還指出，要考慮不同目的下選擇不同的評估要點。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估和宅基地使用權(quán)抵押評估的評估要點就有所差異。

由此看來，《技術(shù)指引》的內(nèi)容具有相當程度的引領(lǐng)性和前瞻性，牽涉了很多農(nóng)村土地制度改革所帶來的新情況和問題，這也預示著農(nóng)村集體土地資源的市場化配置將成為未來的重要課題。

小編要提示廣大農(nóng)民朋友的是，《技術(shù)指引》所涉及的農(nóng)村集體土地價格評估，并不意味著其等同于在面臨土地征收、宅基地上房屋拆遷時的補償價值評估，二者必定是存在性質(zhì)上的差異的。

農(nóng)村宅基地上房屋遇拆遷時究竟該如何補償，能否依據(jù)上述《技術(shù)指引》所得出的估價結(jié)果作為計算征收拆遷補償?shù)囊罁?jù)，仍有待農(nóng)村集體土地征收領(lǐng)域評估辦法和各地方、具體項目補償安置方案的規(guī)定。

但可以肯定的一點是，上述《技術(shù)指引》的發(fā)布必將為被征地農(nóng)民了解自家耕地、宅基地等集體土地可能的“市場價值”提供重要的參考。從長遠看，其對確保被征地農(nóng)民獲取公平、合理的征地補償一定是有所助益的。

小編將持續(xù)關(guān)注這一《技術(shù)指引》對農(nóng)村土地領(lǐng)域帶來的影響，并及時為廣大農(nóng)民朋友帶來最新的解析。