上訴人（原審被告）:運城市琪鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　住所地:運城市鹽湖區(qū)。

　　法定代表人:衛(wèi)躍文，該公司董事長。

　　委托訴訟代理人:張婷婷，女，山西衡宵律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）:王德印，男，1944年8月3日出生，漢族，住運城市鹽湖區(qū)。

　　上訴人運城市琪鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱琪鑫公司）因與被上訴人王德印房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服運城市鹽湖區(qū)人民法院（2017）晉0802民初2880號民事判決，向本院提起上訴。

　　本院依法組成合議庭對本案進行了審理。

　　本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　上訴人琪鑫公司上訴請求:1.撤銷運城市鹽湖區(qū)人民法院（2017）晉0802民初2880號判決，改判駁回被上訴人的訴訟請求；2.由被上訴人承擔本案的訴訟費用。

　　主要事實和理由:一、一審法院認定郭建維的實際置換面積為230平方米錯誤。

　　一審法院認定上訴人與郭建維簽訂的《舊房改造協(xié)議》，郭建維的實際置換面積為230平方米與事實不符，郭建維的置換面積為132.19平方米，因原一審被上訴人申請法院調(diào)取的郭建維舊房改造協(xié)議，除了舊房改造協(xié)議還有配套的房價及相關(guān)稅費預算單，相關(guān)稅費預算單可以明確看出郭建維的置換面積為132.19平方米，超出面積用現(xiàn)金購買。

　　現(xiàn)由于郭建維所選1號樓房屋未建，被上訴人王德印也當庭認可1號樓未建。

　　2017年3月15日進行了房屋調(diào)換，把1號樓的房屋調(diào)換到5號樓，實際選房面積變更為242平方米，并非一審法院認定的230平方米。

　　2017年3月15日，郭建維對其應(yīng)補交的房價及相關(guān)稅費再次簽字進行了確認，其簽字確認的房價及相關(guān)稅費結(jié)算單亦明確記載置換面積為132.19平方米。

　　郭建維截至一審庭審時未繳納超出置換面積的購房款屬實，因約定的交款時間為交房時。

　　對于交房時支付超出面積的房款，被上訴人王德印一審庭審時也當庭進行認可。

　　王德印亦當庭陳述其所選的房屋190多平方米，超出其置換面積的部分，應(yīng)該補交房款，現(xiàn)在還沒交，因為還沒交房。

　　二、一審法院判決將被上訴人王德印住房置換面積增加到230平方米錯誤。

　　l、郭建維的置換面積為132.19平方米，并非230平方米。

　　2、上訴人與被上訴人簽訂的《舊房改造協(xié)議》:“如以后置換比例增加，按新比列補足，如和鄰居差異大，此協(xié)議無效”。

　　而本案所涉置換標準自始至終都沒有改變過，整個區(qū)委第一家屬院適用的同一個置換標準,即2013年10月21日鹽湖區(qū)區(qū)委區(qū)政府第一家屬院改造領(lǐng)導組辦公室公布的改造置換標準。

　　上訴人一審所舉的舊房改造協(xié)議可以證實。

　　綜上，一審法院判決將被上訴人王德印住房置換面積增加到230平方米沒有任何事實依據(jù)，應(yīng)撤銷運城市鹽湖區(qū)人民法院（2017）晉0802民初2880號判決，改判駁回被上訴人的訴訟請求。

　　被上訴人王德印辯稱，一、一審判決認定事實正確。

　　統(tǒng)一印制的協(xié)議文本第五條中，住戶房屋小院實際面積上所填寫的數(shù)量，全部都是實際的置換數(shù)量。

　　郭建維合同中填寫的“230㎡”，就是他的置換數(shù)量，并不是上訴人所說的選房合計數(shù)量，郭建維不可能在簽約之前就選好房子。

　　置換量和選房量相同的幾率幾乎為零，合同中就有相互補差的具體規(guī)定。

　　如果郭建維的置換量真是132.19㎡，上訴人為什么不和大家一樣，直接填上，非要先寫個虛擬的230㎡，再添加一個《補充協(xié)議》，多此一舉。

　　現(xiàn)在，上訴人拿一個2017年的“稅費單”來做2014年原協(xié)議的《補充協(xié)議》，能是真的嗎？還有，上訴人到現(xiàn)在都還沒有交房，郭建維也和大家一樣沒有結(jié)算、交款、清手續(xù)，怎么會冒出個“稅費單”來，明顯是弄虛作假。

　　事實說明，郭建維的置換面積就是230㎡。

　　二、一審判決沒有錯。

　　1、郭建維的置換面積就是230㎡，上訴人提供了偽證。

　　郭建維按統(tǒng)一標準進行計算，應(yīng)得的置換量是132.19㎡。

　　按郭建維現(xiàn)在置換的230㎡推算，上訴人是把統(tǒng)一標準提高了1.74倍后給郭建維置換的。

　　按這個比例算，我應(yīng)該置換的面積是312㎡。

　　2、實際上，上訴人只是打著“統(tǒng)一標準”的旗號，卻使用著不同的“暗箱操作”手段，來對各戶談判、簽約的。

　　二招與我家院基面積、規(guī)格都一樣的八家住戶，唯我家三面臨巷、面積最大，換到的是一百七十多平米，而有的卻換到二百多平米，還有的拿到幾十萬元的額外現(xiàn)金補償。

　　“統(tǒng)一標準”怎么會得到如此懸殊巨大的置換量？和郭建維家面積、規(guī)格一樣的科委六家住戶，也都得到了230㎡的置換量。

　　請求依法公正判決，維持原判。

　　被上訴人王德印向一審法院起訴請求:1.撤銷2014年3月1日簽訂的《鹽湖區(qū)委、區(qū)政府第一家屬院舊房改造協(xié)議》；2.本案訴訟費由被告承擔。

　　訴訟中，被上訴人王德印變更其訴訟請求為:1.把原告王德印的置換面積增加到230平方米；2.如果不遵守諾言添補置換面積，照他寫的許諾，此購房協(xié)議作廢。

　　一審中，被上訴人王德印當庭撤回第二項訴訟請求。

　　一審法院認定事實:根據(jù)國家有關(guān)棚戶區(qū)改造拆遷政策，鹽湖區(qū)委、區(qū)政府第一家屬院成立改造領(lǐng)導組辦公室，2013年10月21日制定了鹽湖區(qū)委、區(qū)政府第一家屬院改造置換標準及搬遷安置方案，其中置換標準為:住房面積的置換標準為一層1:1.3（以房產(chǎn)證所載住房面積為準），小院面積置換標準為1:1.05，二層置換標準按1:1。

　　超出置換面積的，二十平米以內(nèi)，（含二十平米），按優(yōu)惠價每平米2650元計算，二十平米以上按市場價計算。

　　根據(jù)該方案，被告琪鑫公司與鹽湖區(qū)委、區(qū)政府第一家屬院包括原告在內(nèi)的住戶簽訂了舊房改造協(xié)議，其中與原告簽訂協(xié)議的時間是2014年3月1日，原告一層住房面積為79.19平方米，二層住房面積為56.64平方米，住房以外院心面積為18.79平方米，置換面積為179.31平方米，在原告的協(xié)議后方，時任被告副總經(jīng)理的張紅旗書寫如下承諾:如以后置換比例增加，按新比例補足，如和鄰居差異大，此協(xié)議無效。

　　后原告發(fā)現(xiàn)有部分住戶置換面積比原告大，其中2014年11月27日被告與郭建維簽訂的改造協(xié)議中顯示，郭建維住房為51.02平方米，住房以外院心面積為17.61平方米，實際置換面積為230平方米。

　　原告因此提起訴訟要求被告將其置換面積增加到230平方米。

　　又查明，郭建維至今未向被告繳納超出置換面積房屋的購房款。

　　一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第六條 規(guī)定“當事人行使權(quán)力、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則”，第八條 規(guī)定“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。

　　”本案中，原、被告在簽訂舊房改造協(xié)議時，被告副總經(jīng)理張紅旗在原告的協(xié)議下方書寫承諾:如以后置換比例增加，按新比例補足，如和鄰居差異大，此協(xié)議無效。

　　這是其在企業(yè)的經(jīng)營活動中做出的，是對舊房改造協(xié)議內(nèi)容的補充，被告應(yīng)對此民事活動的后果承擔責任。

　　當事人應(yīng)當按照合同約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。

　　現(xiàn)該家屬院有住戶實際住房面積沒有原告大，但置換面積達到230平方米，被告應(yīng)當按照協(xié)議約定為原告增加置換面積，故原告要求被告將其置換面積增加到230平方米，該院予以支持。

　　被告認為郭建維用舊房置換的面積只有132.19平方米，并非230平方米，只是因郭建維在簽訂舊房改造協(xié)議時，所選兩套房的總面積是230平方米，被告與其約定超出置換面積的部分，由其補繳購房款。

　　2017年3月15日郭建維將其中一套房屋進行調(diào)整，現(xiàn)在其所選兩套房屋的總面積增加到了242平方米。

　　對此被告僅提供了“房價及相關(guān)稅費結(jié)算單”及“調(diào)房名單”予以證明，但該證據(jù)的形成時間是在“2017年3月15日”與舊房改造協(xié)議的簽訂日期不同，被告不能證明這是其與郭建維達成的補充協(xié)議，且該證據(jù)是在原告起訴被告之后形成，郭建維也未實際支付該購房款，故對被告此項主張該院不予采信。

　　本案中，原告的土地雖屬國有土地，但不屬于為了公共利益的需要，由政府對其進行征收，故本案不適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定。

　　依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 、第六十條 第一款 ，《中華人民共和國民法通則》第四十三條 之規(guī)定，判決:被告運城市琪鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司立即將原告王德印住房置換面積增加到230平方米。

　　案件受理費100元，由被告運城市琪鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。

　　本院二審期間，上訴人琪鑫公司提交郭建維工商銀行電子回單一份，擬證明郭建維已將超出置換面積部分用現(xiàn)金支付，支付金額為334105元。

　　被上訴人王德印質(zhì)證認為，對該證據(jù)的真實性有異議,并稱房子沒交，款就不可能支付，全部都沒有算賬。

　　被上訴人王德印未提供新證據(jù)。

　　為進一步查明案件事實，本院要求上訴人琪鑫公司提供郭建維、喬汝玲、邢寶鼎、李力、王倫秀、楊國珍等住戶分別與上訴人琪鑫公司簽訂的《鹽湖區(qū)委、區(qū)政府第一家屬院舊房改造協(xié)議》（被上訴人王德印在一審中申請調(diào)?。?。

　　同時，對案外人郭建維進行調(diào)查詢問。

　　郭建維稱，2014年11月27日，郭建維與上訴人琪鑫公司簽訂置換協(xié)議，當時置換面積為230平方米，比實際應(yīng)置換的面積多97.81平方米，這部分開發(fā)商是要求交錢購買的。

　　因當時選一號樓直至2017年并未建設(shè)，一直沒交房，后又讓我們?nèi)孔舻?、3、4、5號樓重新選房。

　　后選房的面積為242平方米，超出置換面積109.81平方米，依據(jù)置換協(xié)議及結(jié)算單交納334105元。

　　上訴人琪鑫公司認為，對上述內(nèi)容均無異議；被上訴人王德印認為，聽科委的住戶說，科委的全部置換到230平方米，我對科委合同的真實性有異議，要求跟科委的置換面積一致；認為郭建維的筆錄做的是假證，原來簽訂合同時，換的是242平方米，房價是按照242平方米計算的，現(xiàn)在辦理的房產(chǎn)證是按照真實面積計算的，兩個房子加起來是244.48平方米，現(xiàn)在房子根本沒有交，郭建維給誰交錢。

　　訴訟中，雙方當事人均認可舊房改造各住戶均未入住上訴人琪鑫公司所承建的改造房屋，且沒有辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　　綜合法庭調(diào)查，當事人的舉證質(zhì)證以及本院調(diào)查情況，本院認定事實如下:2014年11月27日，上訴人琪鑫公司與郭建維簽訂《鹽湖區(qū)委、區(qū)政府第一家屬院舊房改造協(xié)議》，該合同第五條第3項實際面積合計填寫為“230㎡”，實際置換面積為132.19㎡。

　　郭建維選房面積為242㎡，差價房款334105元（其中，20㎡×2650元＝53000元、89.81×3130元＝281105元）。

　　2017年12月7日，郭建維通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付給上訴人琪鑫公司334105元。

　　同時查明，上訴人琪鑫公司提交的科委住戶舊房改造協(xié)議中，喬汝玲房屋置換面積為136.57㎡、邢寶鼎房屋置換面積為136.57㎡、李力房屋置換面積為131.58㎡、王倫秀房屋置換面積為136.75㎡、楊國珍房屋置換面積為165.97㎡，上述人員的選房面積與置換面積均有差異，且未交納差價款項。

　　另查明，上訴人琪鑫公司與舊房改造各住戶簽訂協(xié)議后，各住戶均未入住改造后的房屋，亦未辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　　本院對一審法院認定的其他事實予以確認。

　　本院認為，被上訴人王德印稱，上訴人琪鑫公司將科委住戶的舊房改造房屋置換面積增加到230㎡，明顯變更了置換比例，根據(jù)上訴人琪鑫公司原副總經(jīng)理張紅旗的承諾，故應(yīng)將其房屋置換面積增加到230㎡。

　　經(jīng)查，2014年11月27日，科委住戶郭建維與上訴人琪鑫公司簽訂《鹽湖區(qū)委、區(qū)政府第一家屬院舊房改造協(xié)議》，該合同第五條第3項實際面積合計填寫為“230㎡”。

　　為進一步查明情況，本院依職權(quán)對案外人郭建維進行了詢問。

　　調(diào)查中，郭建維對其實際置換面積、選房面積以及補交選房面積差價等事項進行說明。

　　被上訴人王德印雖然不予認可，但是不能否認郭建維向上訴人琪鑫公司轉(zhuǎn)賬334105元的基本事實。

　　另外，從上訴人琪鑫公司提供的科委住戶喬汝玲、邢寶鼎、李力、王倫秀、楊國珍等五戶簽訂的舊房改造協(xié)議內(nèi)容來看，房屋置換面積均為一百余平方米，亦非被上訴人王德印所訴稱的科委住戶的房屋置換面積增加到230㎡。

　　根據(jù)庭審調(diào)查，上訴人琪鑫公司與各住戶簽訂舊房改造協(xié)議至今，各住戶均未回遷，亦未辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　　被上訴人王德印對上訴人琪鑫公司提供的科委住戶舊房改造協(xié)議的真實性雖持否定態(tài)度，但其并未提供足以反駁的充分證據(jù)。

　　根據(jù)民事訴訟法及其司法解釋的相關(guān)規(guī)定，被上訴人王德印應(yīng)承擔舉證不利的法律后果。

　　綜上，上訴人琪鑫公司的上訴請求成立，應(yīng)予支持；一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，本院依法予以糾正。

　　依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 、第一百七十條 第一款 第二、三項，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 規(guī)定，判決如下:

　　一、撤銷運城市鹽湖區(qū)人民法院（2017）晉0802民初2880號民事判決；

　　二、駁回被上訴人王德印的訴訟請求。

　　一審案件受理費100元，二審案件受理費100元，合計200元。

　　由被上訴人王德印負擔。

　　本判決為終審判決。

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