采取招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等其他方式承包的農(nóng)村土地的范圍，主要是荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地資源，也就是通常所講的“四荒”地，根據(jù)土地管理法的規(guī)定，“四荒”屬于“未利用地”。以荒山、荒丘、荒溝、荒灘為代表的土地資源，在我國農(nóng)村非常豐富，開發(fā)潛力巨大。家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制時(shí)期，對(duì)部分“四荒”地也進(jìn)行了承包經(jīng)營。但是，其對(duì)生產(chǎn)力的促進(jìn)作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于耕地承包，很多地方出現(xiàn)了包而不治、荒山依舊、面貌未改的情況，造成了對(duì)資源和環(huán)境的破壞。另外，在一些非耕地資源較少，人口密度較大的地區(qū)，在“四荒”地的承包中也有類似耕地承包中的地塊分割零散的情況，即所謂“一山多主，—主多山”。以上情況都成為十多年以后，在我國廣大農(nóng)村又開始實(shí)行對(duì)“四荒”資源以拍賣為主要形式的土地承包制度的改革的動(dòng)因。

　　“四荒”資源的拍賣，起源于我國西部農(nóng)村。江澤民曾對(duì)“四荒”拍賣給予了高度評(píng)價(jià)，他說，我們賣掉的是“四荒”的使用權(quán)，得到的卻是一個(gè)秀美的山川。1998年中央有關(guān)文件明確允許打破行政界限，允許不同經(jīng)濟(jì)成分主體購買“四荒”使用權(quán);允許購買使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)主體按照股份制、股份合作制等新的形式經(jīng)營“四荒”土地?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十四條規(guī)定“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的，適用本章規(guī)定”。這與出臺(tái)的國家物權(quán)法是銜接的。在法律和政策的指導(dǎo)下，以公開招標(biāo)、拍賣為主要形式的“四荒”承包在全國快速廣泛地推開。

　　實(shí)踐證明，通過拍賣“四荒”，實(shí)現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織也由此盤活了存量資金，回收了一筆資金，壯大了經(jīng)濟(jì)實(shí)力，促進(jìn)了社區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的改善和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。拍賣形式之所以受到如此的重視和歡迎，除了拍賣較之其他流轉(zhuǎn)形式更能明晰產(chǎn)權(quán)，使土地與經(jīng)營者結(jié)合得更加緊密以外，最根本的原因在于，經(jīng)歷了30多年的改革開放。社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)在我國確立和日臻完善，市場日趨成為包括土地資源在內(nèi)的一切生產(chǎn)要素的基礎(chǔ)的配置者，為“四荒”的拍賣流轉(zhuǎn)奠定了制度基礎(chǔ)和社會(huì)環(huán)境。

　　招標(biāo)投標(biāo)，是市場經(jīng)濟(jì)條件下促進(jìn)效率優(yōu)化資源的一種交易方式，其根本原則是公開、公平、公正和誠實(shí)信用，此種交易方式多為大宗貨物的買賣、工程建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包與承包，以及服務(wù)項(xiàng)目的采購與提供所采用。農(nóng)村荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地資源的承包采取招標(biāo)投標(biāo)的方式下，國家所有依法由農(nóng)民集體使用的，由使用該土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者村民小組作為招標(biāo)方。招標(biāo)方通過發(fā)布招標(biāo)公告或者向有意投標(biāo)承包的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員或外部農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)等方式發(fā)出招標(biāo)信息，列出欲發(fā)包的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等土地名稱、坐落、面積、質(zhì)量及其承包要求、承包期限以及對(duì)承包經(jīng)營者的資格要求等招標(biāo)條件，表明將選擇最能夠滿足承包要求的農(nóng)業(yè)承包經(jīng)營者與之簽訂承包合同的意向，由各有意承包的農(nóng)業(yè)承包經(jīng)營者作為投標(biāo)方，向招標(biāo)方書面提出自己響應(yīng)招標(biāo)要求的條件，參加投標(biāo)競爭。經(jīng)招標(biāo)方對(duì)投標(biāo)者的條件進(jìn)行審查比較后，從中擇優(yōu)選定中標(biāo)者，并與其簽訂土地承包合同。

　　采用招標(biāo)投標(biāo)方式進(jìn)行交易活動(dòng)的最顯著特征，是將競爭機(jī)制引入了交易過程，具有明顯的優(yōu)越性，主要表現(xiàn)在：

　　(1)招標(biāo)方通過對(duì)各投標(biāo)競爭者的條件進(jìn)行綜合比較，從中選擇資信情況良好和經(jīng)營能力強(qiáng)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營者作為中標(biāo)方，與其簽訂土地承包合同，這顯然有利于調(diào)動(dòng)農(nóng)民和社會(huì)的資金和力量，將過去閑置的“四荒”資源重新優(yōu)化配置，形成新的生產(chǎn)力。

　　(2)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)要求依照法定程序公開進(jìn)行，有利于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的監(jiān)督，促進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織基層的民主建設(shè)。

　　拍賣是指以公開競價(jià)的形式，將特定物的財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)的買賣方式。首先，拍賣是一種公開的競買活動(dòng)。拍賣的出賣人稱為“拍賣人”，參加拍賣的買主稱為“競買人”。拍賣最大的特點(diǎn)是公開性和競爭性。拍賣是由應(yīng)買人提出各種標(biāo)價(jià)，通過公開競爭，山拍賣人通過擊錘等特定方式接受某項(xiàng)出價(jià)的買賣方式。拍賣活動(dòng)的公開性和競爭性充分體現(xiàn)在拍賣的程序上，它必須經(jīng)過三個(gè)步驟：

　　(1)拍賣人將拍賣物的種類、拍賣處所、拍賣日期及其他必要事項(xiàng)公開告知公眾。拍賣必須是公開的出賣。拍賣人所公開表示的出賣意思本身并不是買賣合同意義上的要約，而只是邀請(qǐng)談判(或稱“要約邀請(qǐng)”)。

　　(2)在規(guī)定的拍賣日期和拍賣地點(diǎn)，拍賣人當(dāng)眾拍賣規(guī)定的物品。拍賣的性質(zhì)決定了應(yīng)買人必須是多數(shù)人。各個(gè)應(yīng)買人在拍賣過程中可以以競相抬高價(jià)格的方式出價(jià)購買。應(yīng)買人的出價(jià)就是法律意義的要約。應(yīng)買人的出價(jià)對(duì)他自己有約束力，但是，在拍賣人拍定以前，應(yīng)買人可以隨時(shí)撤回自己的出價(jià)。

　　(3)拍賣人對(duì)于應(yīng)買人所作的意思表示做出承諾，這種承諾就叫拍定，是拍賣人表示賣定的意思。拍定常用擊錘的方式表示。拍賣人就應(yīng)買人所出的最高價(jià)高呼3次后，沒有人再出更高價(jià)額時(shí)，他就可以擊錘拍定。拍定意味著拍賣人接受應(yīng)買人的要約，一經(jīng)拍定，買賣合同便告成立。

　　對(duì)于以招標(biāo)方式承包的，經(jīng)過公平、公正、公開的發(fā)標(biāo)、開標(biāo)和評(píng)標(biāo)程序后，遵循平等競爭、擇優(yōu)選用的原則，按照規(guī)定的程序，發(fā)包方從投標(biāo)者中最終選定中標(biāo)者作為承包方，并與之簽訂承包合同。一般是在資信、技術(shù)和其他條件相當(dāng)?shù)那闆r下，以承包費(fèi)報(bào)價(jià)最高的投標(biāo)人作為中標(biāo)者，承包費(fèi)即是中標(biāo)者公開競標(biāo)過程中確定的、價(jià)格。對(duì)于以拍賣方式承包的，拍賣人在競相抬價(jià)的應(yīng)買人的要約中，選擇價(jià)格最高者拍板或用其他慣常方式做出賣的承諾，承包費(fèi)即是經(jīng)拍賣人拍定的最高競價(jià)。以公開協(xié)商等方式承包的，承包費(fèi)由雙方議定。與國家合同法的一般規(guī)定不同，“四荒”承包必需簽訂書面合同。評(píng)標(biāo)的組織，可以由經(jīng)管站組織專家小組進(jìn)行。

　　另外，需要注意的是，承包須符合國家法律規(guī)定，不能隨意進(jìn)行，否則所簽訂的承包合同無效。一般來講具有下列情況之—的合同無效：屬于違反國家法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的;損害社會(huì)公共利益的，違背自愿原則的，采取欺詐、脅迫或其他不正當(dāng)于段簽訂合同損害國家利益的;惡意串通損害國家、集體利益的，以及發(fā)包人無權(quán)發(fā)包的。

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