初衷是美好的，然而，由于歷史原因、客觀現(xiàn)實等各種因素交織在一起，在拆遷過程中，被拆遷人因各家補償方案不同而產(chǎn)生利益沖突和矛盾激化的問題逐漸顯現(xiàn)。

譬如“住改非”就曾經(jīng)多次引發(fā)鄰里之間的矛盾，其根本原因就在于，住宅和非住宅之間不僅在補償數(shù)額上有很大區(qū)別，而且非住宅還可以獲得生產(chǎn)預(yù)期收益的補償。

結(jié)合京平拆遷律師多年的辦案經(jīng)驗，被拆遷人可從以下幾個方面來了解“住改非”房屋及其補償辦法。

我國法律對房屋的性質(zhì)沒有做出具體的分類，法律中也沒有“住改非”一詞。

在實踐中，根據(jù)房屋的實際用途將房屋劃分為“住宅”和“非住宅”，這樣的用途標(biāo)準劃分不僅適用國有土地上的房屋，同樣也適用集體土地上的房屋。

由此可以簡單總結(jié)一下“住改非”的概念，集體土地和國有土地的房屋所有權(quán)人將原本用于住宅性的房屋改為用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公非住宅房屋用途，同時取得營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并且依法納稅。

通俗來講，就是有一戶人家，由于其房屋地理位置的優(yōu)越性，例如臨街、地處人流集中的區(qū)域、樓層的便利等，將房屋改成門面房，辦理營業(yè)執(zhí)照，并依法納稅，但并沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，這就是“住改非”。

有人會問，既然法律中沒有“住改非”一詞，那么住宅改成非住宅是不是就是違法了呢？答案是合法。我國物權(quán)法賦予物權(quán)所有權(quán)人絕對權(quán)，也就是說所有權(quán)人在不違反法律規(guī)定、不侵犯他人權(quán)利、不損害公共利益的情況下，可以物盡其用，自由行使自己的權(quán)利。法無禁止即自由，所以“住改非”是合法的。

“住改非”是如何認定的？

“住改非”認定的主要依據(jù)是國務(wù)院辦公廳2003年發(fā)布的《關(guān)于認真做好房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2011年印發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》以及當(dāng)?shù)卣男姓?guī)章。

在實踐中，“住改非”的認定需要考慮以下幾個方面：

第一，納稅憑證。納稅憑證可以說明從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的住房一直在從事生產(chǎn)經(jīng)營。

第二，租賃協(xié)議。將房屋出租與他人，應(yīng)提供租賃協(xié)議，相關(guān)收據(jù)、票據(jù)。

第三，營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證等。這些可以直接認定房屋的實際用途，確定營業(yè)主體和地點。

第四，經(jīng)營時間。

第五，房屋實際使用狀況。如果有些人辦理相關(guān)手續(xù)、證明、許可，但是沒有用于實際經(jīng)營，這種情況不能被認定為“住改非”。

上文提到國務(wù)院辦公廳在2003年發(fā)布的《關(guān)于認真做好房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的通知》規(guī)定：已經(jīng)取得合法營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營性用房，其房屋性質(zhì)為住宅。各地根據(jù)實際情況，結(jié)合經(jīng)營年限以及納稅情況等因素綜合考慮，給予適當(dāng)拆遷補償。京平律師整理了以下具有代表性的省市對“住改非”房屋補償?shù)囊?guī)定。

1.杭州市

杭州市政府考慮到住宅性住宅房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的客觀事實，出臺了新政策，提高了此類房屋補償標(biāo)準。房屋所有人不僅可以享有按照住宅標(biāo)準補償安置外，還可以提供合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照、納稅憑證、衛(wèi)生許可等證明，按批準的合法經(jīng)營面積獲得適當(dāng)補助。

2.開封市

開封市對“住改非”補償?shù)囊?guī)定有前置性的條件：被征收人將其合法擁有的住宅被認定為“住改非”的要在房屋征收部門通知暫停辦理新建、擴建和改變房屋用途等事項前，已將其合法擁有的住宅改為商業(yè)性用房并具有營業(yè)執(zhí)照、依法納稅、擁有其他合法手續(xù)。

根據(jù)《開封市國有土地上的房屋征收與補償?shù)脑囆幸庖姟返囊?guī)定：“住改非”的房屋補償，首先按照住宅房屋評估價格為準，在確定房屋補償價格的基礎(chǔ)上，按照實際情況給予適當(dāng)補償?！堕_封市國有土地上房屋征收補償安置及補助、獎勵標(biāo)準的暫行規(guī)定》對“住改非”的補償做了進一步規(guī)定：按其住宅房屋市場評估價與經(jīng)營性用房市場評估價差額的80%給予適當(dāng)補償。

3.沈陽市

沈陽市對“住改非”補償也有具體的規(guī)定。對住宅在地面一層，從事經(jīng)營生產(chǎn)的，選擇貨幣補償，按照商用房評估價格70%補償，并可享有安置費和搬遷補償費，但不享有停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

被認定“住改非”的房屋需要滿足以下三點條件：

1、有依法納稅記錄至少兩年以上。

2、營業(yè)地點與征收房屋位置一致。

3、征收決定發(fā)布公告時，取得營業(yè)執(zhí)照且正常經(jīng)營的時間不得少于兩年。

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