2010年1月12日，來自江西上饒的楊先生和上饒市中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā)有限公司簽訂了拆遷協(xié)議，當月25日，楊東生就拿到了安置房的選房編號，可十年過去了，楊冬生仍然沒有拿到安置房。

十年來，楊冬生一直在租房居住。如今，楊冬生租住在一套二樓的毛胚房當中，因為腿腳不便，隨著年齡的增長，越發(fā)覺得艱難。

同類情況的有109戶，我們知道在拆遷中，拆遷戶可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即安置房，或者選擇貨幣補償。在選擇補償方式之前，需要簽訂一份補償協(xié)議。內(nèi)容包含：

(1)拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；

(2)安置用房面積、標準和地點；

(3產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限；

(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

(5)搬遷補助費和臨時安置補助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標準和支付方式；

(6)違約責(zé)任和爭議解決的方式；

(7)當事人約定的其他條款。

尤其是違約責(zé)任這里，為了防止出現(xiàn)拆遷方遲遲履約的情形，建議謹慎查看這部分內(nèi)容。如果對于協(xié)議的內(nèi)容不滿意，也可以選擇不簽協(xié)議。

選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時 要注意

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，調(diào)換房屋的面積

在商品房價格普漲的今天，調(diào)換房屋的面積，對于拆遷當事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應(yīng)加以注意，一是對于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標準的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換房屋的面積達到國家規(guī)定的標準；二是調(diào)換房屋的面積，原則上是以被拆遷房屋面積來確定，而不是以被拆遷房屋的價值來確定，除非被拆遷人主動放棄面積上的利益。當前一些拆遷人以拆遷補償貨幣化為借口，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，按被拆遷房屋的價值來確定最終還房的面積，實際上是變相剝奪被拆遷人的合法權(quán)益，不符合法律的規(guī)定。

2、征收補償款是否要納稅

對被征收人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋征收管理辦法規(guī)定的標準取得的征收補償款，免征個人所得稅。對征收居民因征收重新購置住房的，對購房成交價格中相當于征收補償款的部分免征契稅，成交價格超過征收補償款的，對超過部分征收契稅。

3、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的地段選擇

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地段有兩種情形：一是改建地段，一是就近地段。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地段，應(yīng)當根據(jù)城市規(guī)劃對建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，按照有利于實施城市規(guī)劃和城市舊區(qū)改建的原則確定。由于城市建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，能否實現(xiàn)就近地段調(diào)換受城市規(guī)劃的制約。如被征收的房屋雖然是住宅，但按照規(guī)劃該建設(shè)用地及附近不得再建住宅的，則原房屋使用人就不能強行要求有原有地段進行調(diào)換。

4、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的質(zhì)量問題

如果用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋沒有通過質(zhì)量驗收，則不能安排居民居住。征收部門應(yīng)承擔的義務(wù)等同于房屋出售人的義務(wù)。在房屋買賣合同中，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予以支持。給付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者找他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。

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