伴隨城市化進程的推進和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，近年來在許多城鎮(zhèn)，尤其是城郊接合部，出現(xiàn)了農(nóng)村集體土地自發(fā)(或隱性)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地并進入市場流通的現(xiàn)象。

農(nóng)村集體土地出租的危害

(一)產(chǎn)權(quán)無保障，交易不安全

在目前的法律環(huán)境下，“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，仍然是國家嚴格限制的行為;在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認定為無效行為。

(二)耕地保護受到?jīng)_擊，耕地占補平衡難以實現(xiàn)

大量“以租代征”事實的發(fā)生，農(nóng)村集體建設(shè)用地數(shù)量劇增，耕地甚至基本農(nóng)田大量流失，國家無法切實控制住新增建設(shè)用地供給，長此以往國家糧食安全將受到威脅，耕地紅線將被突破。國家糧食安全和宏觀調(diào)控嚴重受影響。

(三)破壞了城市建設(shè)規(guī)劃

農(nóng)村集體土地自發(fā)入市流轉(zhuǎn)具有自發(fā)性、盲目性，目前基本上還處于一種自發(fā)、無序、缺乏管理的狀態(tài)。在農(nóng)地自發(fā)入市過程中，占用集體土地的目的往往是“非公共利益”，并且被占用的集體土地幾乎都是零星散碎地進入市場。農(nóng)地的自發(fā)入市流轉(zhuǎn)，不能遵循市場經(jīng)濟規(guī)律重新配置，直接導(dǎo)致土地利用混亂。再加上，農(nóng)地自發(fā)入市流轉(zhuǎn)游離于土地市場管理之外，土地隱形交易大量存在，尤其在城鄉(xiāng)接合部，不按規(guī)劃用地，亂搭亂建，造成田地結(jié)構(gòu)和布局十分混亂。同時，這類土地的占用還給城市的后續(xù)發(fā)展埋下隱患，加大了今后城市規(guī)劃與建設(shè)的成本。

(四)破壞了土地市場公平機制，加大了土地市場管理的難度，不利于土地市場發(fā)展。

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