2020年被稱為改造的“收官之年”，而隨著新冠肺炎逐漸的緩解，各地的項(xiàng)目也將會逐步的開始實(shí)施。下面就帶大家了解一下棚戶區(qū)改造的相關(guān)規(guī)定。

法律規(guī)定的棚戶區(qū)

棚戶區(qū)所指的是城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差等區(qū)域。

而且在地方法律政策文件中也有規(guī)定，比如《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)<湖南省棚戶區(qū)（危舊房）改造規(guī)劃（2013-2017年）>的通知》中提到“棚戶區(qū)（危舊房）包括城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有林（場）區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）、國有墾區(qū)危房?！钡珜τ谂飸魠^(qū)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)每個(gè)地方跟每個(gè)地方又不盡相同。

比如《山東省城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目認(rèn)定辦法》中規(guī)定的棚戶區(qū)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，一是建筑結(jié)構(gòu)以簡易結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)等為主的房屋；二是建筑密度較大，原則上在40%以上，使用年限較長，原則是20年以上的房屋；三是城中村、城邊村、建制鎮(zhèn)駐地在15年以上的房屋；四是房屋質(zhì)量總體較差，按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》評定為C級、D級的房屋；五是房屋結(jié)構(gòu)抗震不符合《抗震工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》和《建筑結(jié)構(gòu)抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》的房屋；六是存在安全隱患的房屋，比如住宅區(qū)域內(nèi)無消防通道和消防設(shè)施，建筑消防不符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求，存在較大消防安全隱患，或者存在地質(zhì)災(zāi)害等其他安全隱患；七是使用功能不完善的房屋，包括房屋室內(nèi)空間和設(shè)施不能滿足基本要求(如無集中供水、無分戶廚衛(wèi)等)；八是市政基礎(chǔ)設(shè)施不健全，供水、供電、供氣、供暖、交通、污水和垃圾處理等配套基礎(chǔ)設(shè)施不齊全或年久失修；九是公共服務(wù)設(shè)施薄弱，無基本教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施，不符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》要求的；十是嚴(yán)重影響城市規(guī)劃實(shí)施和有礙城市景觀的危舊房屋。

不能認(rèn)定成棚戶區(qū)的情況

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》中的規(guī)定，禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護(hù)、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項(xiàng)目納入城市。

從以上的內(nèi)容中我們可以看出，棚戶區(qū)改造其實(shí)也有著嚴(yán)格的規(guī)定要求，不能是征收方說這塊是棚戶區(qū)就是棚戶區(qū)的，不能隨意的擴(kuò)大棚戶區(qū)改造范圍。因此大家在遇到棚改時(shí)可以以以上的棚改標(biāo)準(zhǔn)來衡量自己家是屬于棚戶區(qū)改造的范圍。

關(guān)于棚改程序

棚戶區(qū)改造作為國家重點(diǎn)支持的重大項(xiàng)目，在審批上自然也會有綠色通道，但是這并不意著征收程序就可以簡略，就可以不按照程序進(jìn)行。根據(jù)590號令的規(guī)定，首先要有征收土地公告，其次要依次履行征收補(bǔ)償?shù)怯洠蝗霊粼u估、征收補(bǔ)償安置方案制訂、公告、聽取意見(聽證)并修改；征收補(bǔ)償安置方案報(bào)批；征收補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)；補(bǔ)償安置方案的具體實(shí)施等。

房屋評估時(shí)，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)由被征收人協(xié)商而定，如果未在期限內(nèi)選定，可以采取聽證會的方式，也可以采取“推舉式”選定。如果雙方的意見無法達(dá)成一致時(shí)，可以使用“抽簽式”的方法由拆遷管理部門從待選的評估機(jī)構(gòu)中抽簽選定。被拆遷人對原評估經(jīng)申請復(fù)核仍存在異議時(shí)，可以從具有相應(yīng)資質(zhì)并已公示過的評估機(jī)構(gòu)中自行選擇，依據(jù)相同標(biāo)準(zhǔn)重新評估。如果對評估結(jié)果有異議，可以在收到評估報(bào)告后10日內(nèi)申請復(fù)核，對復(fù)核結(jié)果有異議的可在10日內(nèi)申請鑒定。

同時(shí)在《規(guī)定》還明確規(guī)定了，在棚戶區(qū)改造過程中禁止強(qiáng)拆強(qiáng)遷，要依法維護(hù)群眾合法權(quán)益。

關(guān)于

而于棚改補(bǔ)償，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，對被征收人給予的補(bǔ)償包括:（一） 被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二） 因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三） 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。同時(shí)根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》中的規(guī)定，棚戶區(qū)改造實(shí)行實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，具體由棚戶區(qū)居民自愿選擇。

被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，被征收房屋的價(jià)值經(jīng)評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。也就是說給予的貨幣補(bǔ)償是不能低于被征收房屋周邊的房地產(chǎn)價(jià)格。

被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，按照拆一還一的原則。值得注意的是，棚戶區(qū)改造應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮原地回遷。

（二）集體土地上

如果征收的區(qū)域?qū)儆诩w土地，補(bǔ)償最低不低于重置成新價(jià)。

（1）貨幣補(bǔ)償可以參照國有土地上房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即可參照周邊類似房屋的市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。

（2）產(chǎn)權(quán)置換不得低于1:1，即拆除一平米至少應(yīng)補(bǔ)償一平米。

棚戶區(qū)改造出現(xiàn)的貓膩

在征收拆遷的實(shí)踐中，棚改的范圍有被隨意擴(kuò)大的現(xiàn)象。有很多本不屬于棚戶區(qū)改造范圍的城市房屋，甚至有些地方集體土地的房屋也被冠上棚戶區(qū)改造之名，實(shí)際上卻是搞商業(yè)開發(fā)，借棚改的名義來實(shí)施征收拆遷工作，以建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目。

很多被拆遷人好好的房子被拆，卻只按所謂“棚改”的價(jià)格予以安置補(bǔ)償，極大的損害了廣大被拆遷人的合法權(quán)益。因此被拆遷人在遇到棚改的時(shí)候，一定要先做好判斷，自己的房屋究竟屬不屬于規(guī)定中的棚戶區(qū)。

面對棚戶區(qū)改造，可以從以下幾個(gè)方面尋找違法點(diǎn)

1、切記棚戶區(qū)改造的性質(zhì)和適用范圍，全方位分析當(dāng)?shù)嘏锔捻?xiàng)目是否符合前述標(biāo)準(zhǔn)。

2、社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估程序，在項(xiàng)目征收決定作出之前是必不可少的。

3、被征收房屋的價(jià)值要依據(jù)市場價(jià)值進(jìn)行評估。

4、針對評估機(jī)構(gòu)的選擇，一定要符合法律法規(guī)的規(guī)定。

5、謹(jǐn)慎對待類似預(yù)征收補(bǔ)償協(xié)議等模擬協(xié)議。

律師特別提示

如果認(rèn)為補(bǔ)償不合理，一定不要簽訂任何補(bǔ)償協(xié)議，可以通過申請復(fù)議和行政訴訟等法律程序爭取提高補(bǔ)償，合理維權(quán)。可以由專業(yè)征地拆遷律師通過法律規(guī)定的復(fù)議或訴訟程序以及通過與政府相關(guān)部門協(xié)商的方式，爭取提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

如果大家覺得自己的拆遷補(bǔ)償不合理或者有相關(guān)疑難問題，可以聯(lián)系我，提供免費(fèi)咨詢！

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