由于歷史原因，農(nóng)村目前存在大量的無證房屋，平時自住也沒人管，自己也從來沒想過房子合不合法的問題。但是拆遷一來，房子合不合法就成了一個大問題。通常拆遷方先查那些沒證件、手續(xù)不齊的房子，不看具體原因，一刀切給認(rèn)定房子不合法，不給或者少給拆遷補(bǔ)償！

對于咱農(nóng)民朋友來說，可能因?yàn)椴惶煜は嚓P(guān)的法律知識，征收方說的話，我們就很難去辯駁。自家的房屋補(bǔ)償要么被肆意壓低，要么干脆一分錢都沒有。

今天來給大家分析哪些房子應(yīng)當(dāng)算作是合法的房屋，拆遷時應(yīng)當(dāng)正常補(bǔ)償。

一、2008年以前建造、翻建、擴(kuò)建的房屋有完整的土地使用權(quán)

首先有完整的土地使用權(quán)及完整的土地使用權(quán)證書，或者相應(yīng)的職能職權(quán)部門為您確定的土地使用權(quán)，或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)通過合法審批程序取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)，或者通過招拍掛取得的國有工業(yè)用地使用權(quán)，并且建筑是在2008年之前首次建造或改擴(kuò)建。

原因在于我國的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日起實(shí)施的，對于城市和鄉(xiāng)村最終確定是否為也是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》所規(guī)定的。2008年之前的《城市規(guī)劃法》也是有所規(guī)定的，但是現(xiàn)在《城市規(guī)劃法》已經(jīng)廢止掉了，所有情形都依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，這樣就出現(xiàn)了法律溯及力和法律適用的問題。

實(shí)踐中提醒各位，如果您的建筑屬于2008年之前的，并且是擁有完整的土地使用權(quán)，要警醒自己的房屋是否適用《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，是否滿足了當(dāng)時土地利用總體規(guī)劃，是否是違章建筑。根據(jù)上述情況，違章建筑是不可以隨意認(rèn)定的。

二、招商引資，經(jīng)具有建筑合法性審批權(quán)的政府或職能部門同意興建

早期很多地方都進(jìn)行了招商引資，但是招商引資要分不同的部門機(jī)關(guān)。

比如有的村委會招商引資，但是村委會不具備招商引資審批權(quán)，村委會的審批權(quán)只局限于宅基地。鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商引資的權(quán)利范圍是農(nóng)村集體土地，市縣區(qū)則是城市國有土地。

他們當(dāng)時進(jìn)行招商引資，并且同意在土地上建設(shè)房屋、廠房，這種情況在司法實(shí)踐中，特別在江蘇、浙江一帶已經(jīng)有相關(guān)的司法判例，不應(yīng)該隨便確認(rèn)是違章建筑。

原因在于地方建筑合法性的審批權(quán)就在區(qū)政府下面的規(guī)劃國土部門，招商引資的行為是區(qū)政府做出的明文規(guī)定或紅頭文件，對認(rèn)定建筑合法性有法定職權(quán)。既然通過招商引資的行為同意興建，就不能隨便認(rèn)定為違章建筑。

三、1986年《土地管理法》實(shí)施之前建造農(nóng)村土地房屋的情況也不能認(rèn)定為違章建筑

我國《土地管理法》是在1986年6月25日實(shí)施的，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》在《土地管理法》實(shí)施后廢止。如果是本村集體土地組織成員在農(nóng)村土地上建設(shè)房屋，則有申請宅基地、獲得宅基地的權(quán)利，房屋是在1986年之前建造的，但是對建房的行為首次進(jìn)行規(guī)定是在1986年實(shí)施的《土地管理法》中，所以這種行為在法律上并不能確定為違章建筑，甚至不能確定是違法用地或違法占地。

四、土地總體規(guī)劃調(diào)整前，房屋符合當(dāng)時的用地規(guī)劃，并且取得了符合當(dāng)時法律規(guī)定的相關(guān)證照

某個地方的規(guī)劃是2016-2020年，房屋是在2016年之前建造的，并且符合五年土地利用總體規(guī)劃，這就不能隨便認(rèn)定為違章建筑。

五、按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》取得了一定手續(xù)的，可以通過補(bǔ)辦手續(xù)來解決

按照我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65、68條相關(guān)規(guī)定，取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》、《選址意見書》以及前期土地相關(guān)的手續(xù)，并且可以通過改正或者補(bǔ)辦一定的手續(xù)來獲得最后的《房屋建設(shè)許可證》或者不動產(chǎn)權(quán)證書的，完全可以補(bǔ)辦手續(xù)，不能隨便擬定為違章建筑，應(yīng)該給其改正或者限期改正的機(jī)會。

六、從政府手中直接取得了土地使用權(quán)及地上建筑

有些政府通過招投標(biāo)、拍賣等方式一次性出售以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（包括一些老舊改的小區(qū)）所剩下的土地使用權(quán)，但可能出手的時候地上建筑沒有相應(yīng)的手續(xù)，這種情況也不能隨便類推為違章建筑。這種情況和無證的情況都是涉及到政府的信賴?yán)鎲栴}。

七、有些地方有房產(chǎn)證或者土地證，即有一定的手續(xù)，只是證照不完備，這也不能認(rèn)定為違章建筑

取得了土地使用權(quán)證，但是沒有房產(chǎn)證，或者沒有建筑工程的相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，這也不宜認(rèn)定為違章建筑。這里和前面第一條是有所區(qū)別的。第一條是在2008年之前建造并且有完整的相關(guān)手續(xù)，這里講的是有一定的房產(chǎn)和土地手續(xù)。在早期（指1997年1998年左右），有些地方對這些土地、房產(chǎn)在進(jìn)行規(guī)劃和土地利用的時候，可能只辦了一個手續(xù)就沒有再辦別的手續(xù)了，這種取得了一定手續(xù)，但是證照并不完備的情況，是可以補(bǔ)辦延續(xù)的。

由于法律適用、客觀事實(shí)認(rèn)定、歷史淵源、政府的信賴?yán)嬉约罢欢ǖ倪`法行為等因素，都可能對確定違章建筑產(chǎn)生法律上重新認(rèn)定的結(jié)果。如果在現(xiàn)實(shí)生活中，您的房屋遇到上述幾種情況，卻被認(rèn)定，請一定不要放棄維權(quán)。

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