“”是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。城中村在征地拆遷中是非常尷尬的，一方面還掛著農(nóng)村的名頭，想拿城市房屋的補償總有點“名不正言不順”。另一方面這樣的農(nóng)村已經(jīng)納入了城市規(guī)劃區(qū)，地價、房價早就“起飛”了，補償給低了農(nóng)民又買不上房。因此，城中村房屋在拆遷時經(jīng)常遭遇補償糾紛。

那么，城中村拆遷究竟該怎樣補償？律師結(jié)合多年代理經(jīng)驗，為各位被征收人講解城中村補償標(biāo)準(zhǔn)！

已全部轉(zhuǎn)為國有土地的

已全部轉(zhuǎn)為國有土地的，一般會提供貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。

選擇貨幣補償?shù)?，《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:

(一) 被征收房屋價值的補償；

(二) 因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(三) 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格。

選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，一般是拆一還一。首先考慮的應(yīng)該是原地回遷，如不能原地回遷，也應(yīng)該給予交通便利地段。這兩種拆遷補償方式，各位被征收人可以自由選擇。

納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地

若“城中村”的土地仍然為集體土地，但是所在區(qū)域已經(jīng)被納入城市規(guī)劃區(qū)，基本實現(xiàn)了城鎮(zhèn)化。

（2005）行他字第5號《最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù)》（下稱《答復(fù)》）的相關(guān)規(guī)定：行政機關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關(guān)規(guī)定，對房屋所有權(quán)人予以補償安置。《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》的規(guī)定，該規(guī)定第十二條第二款規(guī)定：“征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。”

依據(jù)上述兩條規(guī)定，此時征收集體土地上的房屋時，要參照國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)予以安置補償。這樣做能夠避免同區(qū)域內(nèi)原集體土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)低于國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)，充分保障原集體土地上房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。

律師提醒：

在遭遇拆遷補償糾紛時，律師建議被征收人不要著急，此時需要的是冷靜處理。一方面咱們可以向當(dāng)?shù)夭疬w部門要求協(xié)調(diào)處理。當(dāng)事人需要將相關(guān)情況提交到拆遷部門進行認(rèn)定，協(xié)商調(diào)整拆遷賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，以達到拆遷補償?shù)男睦眍A(yù)期。

另一方面，可以提出行政復(fù)議或者行政訴訟。對行政復(fù)議結(jié)果不服的，當(dāng)事人可以最后通過法律的手段來進行訴訟處理。在被征收人對專業(yè)的法律知識不是很了解的情況下，容易造成不必要的麻煩，建議咨詢專業(yè)征地拆遷律師獲得幫助！

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