眾所周知，已經(jīng)自2020年1月1日起施行。關(guān)于《土地管理法》修改的原因，主要有四點，律師將進行系列解讀。

本文解讀修改原因之三：農(nóng)民可以對自家的宅基地做哪些處分以獲得收益，沒有規(guī)范清楚。

農(nóng)民的安全感

從戶籍登記來看，我國有9億農(nóng)村人口，也就是農(nóng)民。

這其中雖然有3億多人長期在城市打工、做生意，但這部分人也都認(rèn)為自己還是農(nóng)民——因為他們的“土地”在農(nóng)村，他們的父母在農(nóng)村，他們的房子也在農(nóng)村。

在農(nóng)村擁有宅基地和承包土地，是農(nóng)民歸屬感和安全感的重要來源。通過耕種土地可以讓農(nóng)民獲得產(chǎn)值收益，宅基地上蓋房子可以讓農(nóng)民用來居住。

因此，作為農(nóng)民安身立命的根本，長期以來法律對于宅基地的規(guī)定都是：一戶一宅、無償分配、面積法定、不得流轉(zhuǎn)。這無疑是對農(nóng)民的保護，讓農(nóng)民無論在什么情況下，都能保障基本的生存場所。

可以說，宅基地給予農(nóng)民的安全感是巨大的，戶有所居的權(quán)益受到國家法律的保護。

然而，現(xiàn)實中另一種情況越來越多地出現(xiàn)——有一部分農(nóng)民進城落戶了。

這些進城落戶的農(nóng)民往往已經(jīng)在城市扎根落腳，他們要么是自己白手起家努力奮斗，在城市掙下了房產(chǎn)，要么是子女有出息把父母接到了城里生活……總之，他們的生活重心已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城市，鄉(xiāng)下的老宅逐漸荒廢，成了無人居住的“空心房”。

除了逢年過節(jié)回鄉(xiāng)祭祖，大部分人都已經(jīng)不再回到農(nóng)村，宅基地成為這些人的“死資產(chǎn)”。

因為，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民只擁有無償?shù)氖褂脵?quán)，能對宅基地做的處分就是在上面修房子然后居住。一旦農(nóng)民不再在宅基地上的房屋居住，宅基地及其上的住宅，就成為無法為它的主人帶來任何利益的“死資產(chǎn)”。

大片宅基地荒廢閑置，是土地資源的浪費；土地是農(nóng)民最重要的財產(chǎn)權(quán)利之一，“死資產(chǎn)”相當(dāng)于是對農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益的剝奪。

近年來，國家也考慮在宅基地管理上有所突破。無論如何突破，都會與9億多農(nóng)民的利益息息相關(guān)。

新法的好消息

對于這個9億多農(nóng)民翹首關(guān)心的問題，2020年1月1日實施的新《土地管理法》終于不負(fù)眾望地帶來了佳音。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員可以盤活利用閑置宅基地及農(nóng)房了！

這個提法之前就在一些中央和各部委的文件和指導(dǎo)意見中出現(xiàn)過，但這次是第一次以法律條文的形式提出。

國家確實在宅基地的管理上突破了——新法允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地、鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置住宅。

1、劃重點：“自愿”“有償”

宅基地退出必須是自愿的。

如果農(nóng)民不愿意退出宅基地，地方政府沒有權(quán)利強迫退出，不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地或強迫農(nóng)民“上樓”。

宅基地退出是有償?shù)摹?/p>

補償標(biāo)準(zhǔn)要看各地政府對于宅基地有償退出的規(guī)定，相關(guān)信息可以到當(dāng)?shù)刈匀毁Y源局查詢了解。

這里也要提醒農(nóng)民朋友，新法也規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。因此對于是否退出宅基地需要考慮清楚。

2、劃重點：“盤活”“利用”

新法規(guī)定，集體經(jīng)濟組織和個人可以通過盤活利用的方式，對閑置宅基地合法使用。具體怎么用呢？

可以自己做生意。

比如旅游資源比較豐富的地區(qū)，農(nóng)民自家有閑置宅基地和閑置住宅，可以通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等，促進當(dāng)?shù)叵M。

可以出租給別人。

可以出租給民宿投資者，也出租給自住者，還可以出租給鄉(xiāng)村文創(chuàng)人員或企業(yè)。

以房或宅基地入股。

一些民宿投資企業(yè)和個人在農(nóng)村找農(nóng)房進行改造，做民宿經(jīng)營或鄉(xiāng)村康養(yǎng)等項目，那么可以以宅基地和農(nóng)房入股，與村外企業(yè)或個人一起開發(fā)和經(jīng)營。

總之，方法是很多的，需要根據(jù)不同地區(qū)不同情況，采用不同的利用方法。

這里也要提醒一下，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)的《關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》中有兩條要求：

城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，租賃合同的期限不得超過二十年；

嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地。

所以說，新法規(guī)定農(nóng)民可以對自家的閑置宅基地盤活利用，始終是在盤活資源的同時堅守一定底線的，這條底線不能突破。

結(jié) 語

為發(fā)展經(jīng)濟，國家大力推進城鎮(zhèn)化進程。無論是被拆遷戶、基層拆遷部門，還是拆遷律師，都深入?yún)⑴c到這一歷史必經(jīng)過程中。

新《土地管理法》已經(jīng)從2020年1月1日開始實施，我們都成為了《土地管理法》修改這件利國利民大事的親歷者，未來我們更會成為法律修訂帶來的一系列社會影響變化的見證者——見證社會的進步！見證法治的完善！

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