“律師您好，我是湖北人，前段時(shí)間我的房屋被納入征收范圍了，結(jié)果評(píng)估公司評(píng)估的時(shí)候認(rèn)為我的房屋屬于居住用房，但是我的房屋這么多年一直在做經(jīng)營(yíng)工作啊，還有各類納稅證明啊，怎么就成居住用房了……”實(shí)踐中這樣的情況非常多，征收雙方就房屋的性質(zhì)問(wèn)題無(wú)法達(dá)成一致，以致于雙方的協(xié)商談判無(wú)法繼續(xù)，今天小編就針對(duì)被征收房屋的性質(zhì)問(wèn)題為大家提供解析。

首先，雙方出現(xiàn)這樣的矛盾主要的問(wèn)題是經(jīng)營(yíng)性用房和居住用房的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)不同，其主要區(qū)別在于停產(chǎn)停業(yè)損失。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條的規(guī)定可知：“對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償范圍限于直接經(jīng)濟(jì)損失，具體包括被征收方的直接利潤(rùn)損失和因搬遷產(chǎn)生的費(fèi)用，對(duì)間接損失和其他費(fèi)用則不予賠償。

因此，由于征收雙方的立場(chǎng)不同，因此對(duì)房屋性質(zhì)的認(rèn)定選擇也不同，那么在這種情況下，應(yīng)當(dāng)如何判斷房屋的使用性質(zhì)呢？小編認(rèn)為可以從以下的三個(gè)方面著手：

第一，根據(jù)物權(quán)登記或者租賃憑證記載判定房屋的使用性質(zhì)。

房屋性質(zhì)用途屬于登記簿中需要記載的房屋基本信息之一，其具有法律效力，可以約束權(quán)利人對(duì)房屋的實(shí)際使用。同時(shí)，對(duì)于公租房而言，出租方需要以內(nèi)部記載的方式對(duì)公租房的基本信息進(jìn)行記錄保存，并由出租方向承租方出具相應(yīng)的租賃憑證，該類憑證和記錄的基本信息同樣具備法律效力，對(duì)權(quán)利人具有約束力。

第二，如果登記或者記載的信息和實(shí)際使用的情況不一致的，被征收方應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)的證據(jù)證明有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)其房屋用途改變。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十七條的規(guī)定可知：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！庇纱丝梢?jiàn)，如果權(quán)利人改變了房屋的實(shí)際用途，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)的法律法規(guī)辦理手續(xù)，因此在征地拆遷項(xiàng)目中，如果征收方就此發(fā)生糾紛，被征收方可以舉證證明自己改變房屋用途的行為已經(jīng)取得有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并變更登記、記載。

第三，如果被征收房屋的性質(zhì)由居住改為了經(jīng)營(yíng)，則需要考慮后期是否還有再次變更用途的情形。

如果在征收項(xiàng)目開(kāi)始前，被征收房屋已經(jīng)恢復(fù)至居住用途，則應(yīng)當(dāng)按照居住用房開(kāi)始進(jìn)行補(bǔ)償；如果只是在征收開(kāi)始前后暫停營(yíng)業(yè)的，則在征收補(bǔ)償過(guò)程中按照經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)行補(bǔ)償。

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