導讀：拆遷律師結合一份協(xié)議文本中的內(nèi)容為大家進行解讀：1、簽約主體是“xx新村建設指揮部”，加蓋村民委員會印章。2、無被拆遷院落、房屋情況描述，“調查登記”“查勘評估”環(huán)節(jié)看不見。3、房屋自己拆，院落自己騰，驗收合格了才有資格領補償。4、不按補償協(xié)議執(zhí)行要接受指揮部的處罰？

近日，很多征地拆遷業(yè)內(nèi)人士對棚戶區(qū)改造（征收拆遷）和整村撤并類新村建設項目進行各種各樣的對比，進而提示農(nóng)民朋友需要關注的權利要點。而對于以“協(xié)議搬遷”形式開展的新村建設拆遷，協(xié)議本身也很能反映其鮮明的特征。

那么，通過一份此類項目的“房屋拆遷補償安置協(xié)議”，我們究竟能發(fā)現(xiàn)什么呢？農(nóng)民的房屋財產(chǎn)權利是否得到了協(xié)議的全面保障呢？

1、看點一：簽約主體是“xx新村建設指揮部”，加蓋村民委員會印章。

顯然，涉案項目并非由地方市、縣級政府，自然資源主管部門等主導的征收拆遷，而是由所謂“指揮部”和村委會主導開展的協(xié)議搬遷項目。

需要注意的是：“新村建設指揮部”究竟由誰設立，自身是什么性質也有了解的必要。如果其系縣、鄉(xiāng)政府設立，那么縣、鄉(xiāng)政府就應當對其行為負法律責任。若是由村委會直接設立的，則只能由村委會對其行為負責。

通俗點講，拆遷中有沒有政府的事兒，沾不沾得上政府的邊，出現(xiàn)矛盾糾紛能不能起訴地方政府，都因為這樣的簽約和蓋章主體而有了初步的答案。

2、看點二：無被拆遷院落、房屋情況描述，“調查登記”“查勘評估”環(huán)節(jié)看不見。

眾所周知，根據(jù)棚戶區(qū)改造等征收拆遷項目的嚴格程序規(guī)范，房屋征收部門的入戶調查登記和房地產(chǎn)價格評估機構的實地查勘、出具評估報告都是必經(jīng)步驟，未落實的征收方不得作出補償決定、申請法院拆除房屋。

而在一份“新村建設”的補償安置協(xié)議中，卻難以找到有關被拆遷宅基地院落、房屋任何情況的描述，宅基地的面積、房屋的建筑面積、層數(shù)等直接影響補償安置的數(shù)字均不可見。

顯然，新村建設方依據(jù)其政策選取了“一刀切”式的補償安置標準，未考慮每一戶的宅基地及其上房屋的特殊性。所有的農(nóng)村村民住宅在他們看來都沒區(qū)別，一條杠杠、一把尺子給補償款就可以了。而這很可能就是導致一些村民主張“越拆越窮”，補償不足以彌補其原有房屋價值損失的關鍵。

需要強調的是：僅僅知道面積、層數(shù)等基本數(shù)據(jù)還不夠。所涉村莊農(nóng)房的價值還應當由房地產(chǎn)價格評估機構依據(jù)一定的專業(yè)評估方法進行科學評估，既得出具有普遍適用性的數(shù)字，又充分兼顧每一戶房屋的裝飾裝修、建筑用材、使用年限、是否用于合法的生產(chǎn)經(jīng)營等客觀情況。

這兩部分都缺失，協(xié)議所給出的補償數(shù)額事實上就是一筆糊涂賬，是拆遷方根據(jù)其兜里有多少錢“隨意書寫”的結果，村民對此有怨言也就不足為奇了。

3、看點三：房屋自己拆，院落自己騰，驗收合格了才有資格領補償。

拆遷律師相信，長期關注我們的農(nóng)民朋友們都知道一個原則“先補償，后搬遷”。不過很顯然，這一在城市房屋征收和農(nóng)村集體土地征收中均已明確的原則并未被“新村建設”類拆遷所適用。

這類拆遷采取的是通過協(xié)議要求村民在規(guī)定期限內(nèi)自行拆除房屋、騰空院落，房屋拆干凈并經(jīng)指揮部、村委會“驗收”合格后村民才有資格選安置房或者領取補償款。這就是典型的“先拆后補”。

之所以要求村民自行拆除房屋而村委會、指揮部不管拆，目的只有一個——完全規(guī)避強拆的法律程序要求和違法風險。

須知，要想合法的強制拆除村民的房屋，未經(jīng)法院依法裁定是不行的，這在程序上顯然設置了過高的門檻，“新村建設”根本夠不著。

故此，我不拆，都由你農(nóng)民自己來拆，拆了就是你對自己合法財產(chǎn)的自愿處分，與我沒有一毛錢的關系，再嫌補償?shù)?、安置不合適想反悔，也基本不會得到法院的支持。

4、看點四：不按補償協(xié)議執(zhí)行要接受指揮部的處罰？

協(xié)議中赫然指出，如果（被拆遷人）不嚴格按照協(xié)議執(zhí)行，自覺接受新村建設指揮部的任何處罰，主動放棄補償金和獎勵款，并拆除房屋。

違約責任是給雙方訂立的，不能只規(guī)制其中的被拆遷農(nóng)民一方。同時，所謂“指揮部”根本無權對農(nóng)民的“未履約”行為予以處罰，更不能因其“未履約”而直接扣除其應得的補償金和獎勵款。若真如此，農(nóng)民就可能面臨“零補償凈身出院”的結局，這無疑是對善良、樸實農(nóng)民的犯罪。

綜上所述我們不難看出，這樣一份“房屋拆遷補償安置協(xié)議”與正規(guī)征收拆遷項目所簽的協(xié)議雖然名稱類似，內(nèi)容上卻有著天壤之別。村民在稀里糊涂之中就會失去自己的宅基地院落和房屋，所換來的購買安置房指標卻可能根本與原有房屋形不成公平的對價。

“皮之不存，毛將焉附”，一個缺少被拆遷房屋價值信息的補償協(xié)議，自然無法實現(xiàn)對被拆遷農(nóng)民的全面、合理補償，僅此一點，就基本上解答了標題中提到的疑問。

拆遷律師最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是：面對這樣的補償協(xié)議，大家在決心咨詢專業(yè)律師之前所能做的只有一件事——對補償安置不滿，就不要簽訂任何協(xié)議。一旦簽了拆了，再請律師也往往是回天乏術。

我們也誠懇希望有關地方政府能夠全面審視這類項目的整個操作流程及所出具的書面材料，在秉持合法、科學的原則基礎上充分保障簽約、拆房農(nóng)民的正當權益。也只有這樣，愿意配合的村民才會越來越多，村民在搬遷上樓后的日子也才可能越過越好。

通過以上內(nèi)容，相信大家已經(jīng)對新農(nóng)村建設、整村撤并為什么村民不愿配合問題有了一定的了解，建議大家可以多多了解一些這方面相關的法律知識，才能在遇到拆遷不公平時可以運用法律的武器來保護自己的合法權益。如果本文內(nèi)容還沒有解決您遇到的問題，可以電話或者留言咨詢專業(yè)的拆遷律師。