導(dǎo)讀：新規(guī)中還有這些亮點(diǎn)值得大家關(guān)注：1、“三舊”改造不意味著大拆大建。2、“三地”將被納入改造范圍整體利用。3、“三舊”土地出讓收益將回饋。4、“三舊”改造中拒不交出土地將被強(qiáng)制交地。

最新發(fā)布的《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》正式施行，標(biāo)志著開展多年且有廣泛影響的“三舊”改造項(xiàng)目進(jìn)入了“有法可依”的新階段。

那么，這一全新出臺(tái)的改造新規(guī)對被改造主體的最大影響體現(xiàn)在哪兒？不配合征收為何會(huì)被責(zé)令交地？新規(guī)中還有哪些亮點(diǎn)值得大家關(guān)注呢？

1、亮點(diǎn)一：“三舊”改造不意味著大拆大建。

最新《管理辦法》一開篇就明確將三舊改造項(xiàng)目劃分為3大類——全面改造、微改造和混合改造。

其第5條是這樣說的，“三舊”改造包括下列類型：

（1）全面改造，是指以拆除重建方式對“三舊”用地進(jìn)行再開發(fā)，或者對“三舊”用地實(shí)施生態(tài)修復(fù)、土地復(fù)墾；

（2）微改造，是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，以改變功能、整飾修繕、完善公共設(shè)施等方式對“三舊”用地進(jìn)行綜合整治；

（3）混合改造，是指全面改造和微改造相結(jié)合的類型。

這就是說，“三舊”改造的啟動(dòng)并不意味著一定會(huì)有大拆大建，類似于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的那一類“修修補(bǔ)補(bǔ)”同樣會(huì)存在。

而究竟是大拆大建還是修修補(bǔ)補(bǔ)，一要看所涉地塊的實(shí)際情況和規(guī)劃要求，二要看群眾的意愿。譬如對于老祠堂、宅院較為密集的地塊，或者經(jīng)征詢意見群眾對全面改造意愿不強(qiáng)的，都可以轉(zhuǎn)而尋求微改造模式。強(qiáng)推全面改造、大拆大建，顯然不是新規(guī)所要倡導(dǎo)的做法。

2、亮點(diǎn)二：“三地”將被納入改造范圍整體利用。

所謂“三地”，是指符合國土空間詳細(xì)規(guī)劃但單個(gè)地塊無法單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、無法單獨(dú)標(biāo)圖入庫，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項(xiàng)目進(jìn)行整體利用，累計(jì)面積不超過主體地塊總面積一定比例的邊角地、夾心地、插花地。

（1）邊角地，是指被“三舊”用地與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地邊沿分隔的地塊；

（2）夾心地，是指被“三舊”用地包圍或者夾雜于其中的地塊；

（3）插花地，是指與“三舊”用地形成交互楔入狀態(tài)的地塊。

在以往的征拆項(xiàng)目中，對上述“三地”是否予以一并征收，是否給予權(quán)利人補(bǔ)償?shù)膯栴}始終困擾著被拆遷人。拆遷方往往會(huì)根據(jù)項(xiàng)目紅線圖主張涉案地塊并不在報(bào)批的征收范圍內(nèi)，即使其周邊的大面積地塊均已被征收用于建設(shè)，其仍然可以“在夾縫中求生存”，繼續(xù)按原用途使用。

但很顯然，這種說辭更接近于拆遷方為了節(jié)約補(bǔ)償成本的一廂情愿。單從字面和生活經(jīng)驗(yàn)上就不難看出，這類邊角、夾心、插花地很難使用，其原有的使用價(jià)值將因征收拆遷而受到直接影響。

廣東省此番出臺(tái)的新規(guī)明確對“三地”問題提出了處置原則：“邊角地、夾心地、插花地和其他用地，經(jīng)批準(zhǔn)后可以納入‘三舊’改造項(xiàng)目進(jìn)行整體利用”，無疑對被拆遷人而言是個(gè)好消息。未來的此類項(xiàng)目中“三地”將有望被納入征收范圍內(nèi)，被拆遷人也有望獲取相應(yīng)的補(bǔ)償。

3、亮點(diǎn)三：“三舊”土地出讓收益將回饋。

以往，土地被征收后的補(bǔ)償與土地出讓后的收益相差巨大是很多被拆遷人對征拆抱有詬病的重要因素。

廣東省在新規(guī)中明確：“三舊”用地由政府收儲(chǔ)后公開出讓的，可以結(jié)合本地實(shí)際和改造利益平衡需要，將扣除土地征收、收回、收購等費(fèi)用以及計(jì)提資金后的出讓收益的一定比例，或者土地公開成交價(jià)款的一定比例補(bǔ)償給“三舊”用地原權(quán)利人。

這一富有新意的提法在實(shí)踐中將如何落實(shí)并最終惠及到廣大被拆遷人，拆遷律師將與廣大被拆遷人一道拭目以待。

4、亮點(diǎn)四：“三舊”改造中拒不交出土地將被強(qiáng)制交地。

廣東省新規(guī)中指出，有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府對本辦法關(guān)于土地征收事項(xiàng)作出決定后，任何單位和個(gè)人違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓征收土地的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

該條規(guī)定被輿論認(rèn)為是新規(guī)中的重大突破。然而事實(shí)上，拆遷律師認(rèn)為，該條規(guī)定僅是對現(xiàn)行《土地管理法實(shí)施條例》第四十五條規(guī)定的再次強(qiáng)調(diào)，僅能適用于征地性質(zhì)的“舊村莊舊廠房”改造項(xiàng)目，并無太大的新意。農(nóng)民朋友們完全沒必要對此過于擔(dān)心。

需要強(qiáng)調(diào)的是：根據(jù)廣東省自然資源廳對這份全新法規(guī)的解讀，《管理辦法》將現(xiàn)行“三舊”改造政策文件中較為成熟且能夠在較長時(shí)間內(nèi)繼續(xù)發(fā)揮作用的政策舉措納入其中，而對于一些實(shí)施時(shí)間不長、較有創(chuàng)新性和突破性的政策措施暫不納入。

如粵府71號(hào)文《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》中提出的集體和國有建設(shè)用地混合改造、土地置換后連片改造、政府裁決和司法裁判等，目前各地仍在實(shí)踐探索過程中，成功案例較少，尚未形成比較成熟的制度經(jīng)驗(yàn)，因此暫未納入《辦法》，但各地仍可依據(jù)相關(guān)政策文件開展實(shí)踐探索。

也就是說，前述“責(zé)令交出土地”的適用仍具有較強(qiáng)的局限性，暫不會(huì)全面擴(kuò)展至71號(hào)文中所述的對一般性“三舊”改造項(xiàng)目中的少數(shù)未簽約戶裁決后強(qiáng)制執(zhí)行的程度。

但我們也完全可以將其視為一種“信號(hào)”，畢竟71號(hào)文仍然有效，相關(guān)“裁決+強(qiáng)制執(zhí)行”的探索也仍在開展中。

拆遷律師最后要提示大家的是：廣東省對“三舊”改造項(xiàng)目的制度性創(chuàng)新無疑對該領(lǐng)域拆遷項(xiàng)目的發(fā)展具有重要的前瞻意義，廣大被拆遷人應(yīng)當(dāng)對此予以足夠的關(guān)注和重視。

在類似改造項(xiàng)目中遇到補(bǔ)償安置、交出土地、拆除房屋等糾紛時(shí)，要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，謹(jǐn)慎簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，確保自己的補(bǔ)償利益不受損失。新規(guī)在實(shí)施過程中的情況，我們也將持續(xù)予以關(guān)注。