導(dǎo)讀：以下3種無證房屋沒有“翻身”的可能性：1、國有土地上居民個(gè)人未經(jīng)批準(zhǔn)的自建房。2、農(nóng)村的存量無證房屋。3、小產(chǎn)權(quán)房。

日前，自然資源部發(fā)布《關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》，就加快化解國有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅的歷史遺留問題提出了要求和思路。對于這份新規(guī)，坊間也有著不同的解讀。

那么，新規(guī)中所謂的“解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題”是否意味著將為包括大量農(nóng)村無證房屋、“小產(chǎn)權(quán)房”在內(nèi)的“違建”補(bǔ)辦確權(quán)登記，令其迎來真正的“翻身”機(jī)會呢？

很遺憾，我們認(rèn)為，新規(guī)并沒有這個(gè)意思。事實(shí)上，新規(guī)針對的僅是“國有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅的歷史遺留問題”。

這一開門見山的表述就明確排除了其為以下3種無證房屋“翻身”的可能性：

1、國有土地上居民個(gè)人未經(jīng)批準(zhǔn)的自建房。

這類自建房大量存在于老舊小區(qū)、平房街區(qū)之中，絕大多數(shù)都是居民為了解決自家的居住需求而擅自“插空”建造的。

從嚴(yán)格的意義上講，這類自建房沒有合法存在的依據(jù)，在院落、小區(qū)的原有規(guī)劃圖紙上根本沒有它的位置，涉嫌違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，也存在消防、用電、用氣等方面的安全隱患。

而根據(jù)前述最新《通知》的表述，其也并非“國有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅”，故其并不在文件調(diào)整的允許補(bǔ)辦登記、證件的范疇之列。

但無論如何，基于這類房屋存量大且多建造于1984年《城市規(guī)劃條例》施行后的事實(shí)，一般地方政府很難明確將其定性為“歷史遺留原因形成的無證房屋”并為其確權(quán)登記，最多也就是在拆遷騰退來臨時(shí)談?wù)勓a(bǔ)償、補(bǔ)助。

在拆遷騰退實(shí)踐中，對這類自建房一般都采取“低補(bǔ)償”甚至“無補(bǔ)償”的政策，當(dāng)然被拆遷人對此不服仍享有依法救濟(jì)的權(quán)利。

2、農(nóng)村的存量無證房屋。

《通知》明確“只管國有，不管農(nóng)村集體”，故農(nóng)村的存量無證房屋的確權(quán)登記并不適用。

不過事實(shí)上，自然資源部此前印發(fā)的《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》中已經(jīng)涉及了對“一戶多宅”、缺少權(quán)屬來源材料、超占面積、沒有符合規(guī)劃或建設(shè)相關(guān)材料等常見疑難問題的解決方法，能夠有效保障歷史遺留原因形成的農(nóng)村無證房屋得到分類認(rèn)定和確權(quán)登記。

3、小產(chǎn)權(quán)房。

嚴(yán)格意義上講，迄今為止尚無任何一份政策性文件就“小產(chǎn)權(quán)房”的“轉(zhuǎn)正”問題給出過明確的解決路徑，“拆除一批、補(bǔ)辦一批”僅僅是一種說法。

“小產(chǎn)權(quán)房”的實(shí)質(zhì)就是違法建設(shè)和違規(guī)出售集體土地上房屋，其根深蒂固的“違法性”決定了其很難迎來所謂的“翻身”機(jī)會。此番《通知》也因并不涉及農(nóng)村集體土地上房屋而無法解決這一難題。

我們必須要再度提醒各位朋友：“小產(chǎn)權(quán)房”能不碰盡量不要碰。一旦簽約購房，自身的權(quán)益完全無法得到保障，買賣合同也是無效的，一旦遇到拆違騰退整治，損失將會是十分巨大的。

拆遷律師最后要指出的是：新《通知》事實(shí)上是用來解決部分購買了城市商品房的居民長年無法辦理房產(chǎn)證、權(quán)益受損這一問題的。

導(dǎo)致這種情形的原因多種多樣，但大多與開發(fā)商未積極履行報(bào)批、辦證手續(xù)或者地方有關(guān)部門怠于履行法定職責(zé)相關(guān)，購房人是徹頭徹尾的受害者。這種房屋客觀上就不是違建，而僅僅是“缺手續(xù)”，那么“缺什么補(bǔ)什么”就完全可以了。

真正的“違建”，除了限期改正、罰款、限期拆除、沒收等處置方式之外，很難說有什么“翻身”的機(jī)會，行為人不可對此抱有任何僥幸的心理。