導(dǎo)讀：在建筑行業(yè)，“以房抵債”是開(kāi)發(fā)商與施工方之間常見(jiàn)的結(jié)算方式。但當(dāng)開(kāi)發(fā)商深陷債務(wù)泥潭，其名下的房產(chǎn)被其他債權(quán)人申請(qǐng)法院查封拍賣(mài)時(shí)，施工方手持一紙“抵房協(xié)議”，是否還能保住這些房產(chǎn)？近日，山東省青島市中級(jí)人民法院的一則判決，不僅為陷入類似困境的建筑企業(yè)指明了維權(quán)路徑，更清晰地揭示了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為一項(xiàng)法定權(quán)利，在司法實(shí)踐中如何化身為一副堅(jiān)固的“法律盔甲”。

1、案件核心：一紙抵債協(xié)議與一紙查封令的對(duì)抗

本案的起因并不復(fù)雜。青島海西建筑工程有限公司（下稱“海西公司”）完成了“鴻潤(rùn)嘉園”項(xiàng)目的施工后，與發(fā)包人青島鑫潤(rùn)利達(dá)實(shí)業(yè)有限公司（下稱“鑫潤(rùn)利達(dá)公司”）進(jìn)行結(jié)算。由于開(kāi)發(fā)商資金緊張，雙方簽訂了一份《商業(yè)用房抵頂工程款協(xié)議書(shū)》，約定以項(xiàng)目中的18套商業(yè)用房折價(jià)抵償部分工程款。協(xié)議簽訂后，海西公司實(shí)際接管并占用了這些房產(chǎn)。

然而，問(wèn)題隨之而來(lái)。房產(chǎn)仍登記在鑫潤(rùn)利達(dá)公司名下，并未過(guò)戶至海西公司。此后，鑫潤(rùn)利達(dá)公司因其他債務(wù)糾紛，被其債權(quán)人薛同強(qiáng)訴至法院并申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。法院依法查封了包括這18套商業(yè)用房在內(nèi)的鑫潤(rùn)利達(dá)公司名下財(cái)產(chǎn)，并準(zhǔn)備進(jìn)行拍賣(mài)。

一邊是依據(jù)私下“以房抵債”協(xié)議占有房產(chǎn)的施工方，另一邊是手握生效判決、申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的普通債權(quán)人。當(dāng)司法查封的效力遇上實(shí)體權(quán)利的抗辯，海西公司選擇主動(dòng)出擊，向法院提起執(zhí)行異議之訴，主張自己對(duì)案涉房產(chǎn)享有的權(quán)利能夠排除薛同強(qiáng)申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。

2、法院判決：穿透形式，賦予優(yōu)先權(quán)以“排除效力”

面對(duì)雙方的激烈爭(zhēng)議，法院的審理并未停留在“誰(shuí)先占房”或“協(xié)議是否有效”的表面，而是進(jìn)行了一場(chǎng)“穿透式審查”，直指權(quán)利的性質(zhì)與淵源。

權(quán)利溯源：認(rèn)定“抵頂協(xié)議”為優(yōu)先受償權(quán)的合法實(shí)現(xiàn)形式

這是本案判決的基石。法院明確指出，海西公司的權(quán)利并非源于普通的房屋買(mǎi)賣(mài)，其根本基礎(chǔ)是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。我國(guó)《民法典》第八百零七條規(guī)定，發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣(mài)。雙方簽訂的《商業(yè)用房抵頂工程款協(xié)議書(shū)》，本質(zhì)正是法律所允許的“協(xié)議折價(jià)”行為，是海西公司行使其法定優(yōu)先受償權(quán)的具體方式。因此，該協(xié)議合法有效，且效力層級(jí)高于一般的債權(quán)債務(wù)安排。

財(cái)產(chǎn)界定：抵債房產(chǎn)已脫離開(kāi)發(fā)商的責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍

基于上述認(rèn)定，法院作出了一個(gè)至關(guān)重要的判斷：案涉18套房產(chǎn)因已被合法協(xié)議折價(jià)抵償工程款，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值實(shí)質(zhì)上已轉(zhuǎn)化為海西公司享有的、已獲清償?shù)墓こ炭顐鶛?quán)。這意味著，這些房產(chǎn)不再屬于發(fā)包人鑫潤(rùn)利達(dá)公司的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。薛同強(qiáng)作為普通債權(quán)人，其債權(quán)只能針對(duì)債務(wù)人鑫潤(rùn)利達(dá)公司的責(zé)任財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)，無(wú)權(quán)執(zhí)行本已不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。

規(guī)則適用：參照特別規(guī)定支持排除執(zhí)行

盡管海西公司不符合法定的房屋買(mǎi)受人身份，但法院在說(shuō)理中參照了《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的精神。該條款保護(hù)在查封前已合法占有不動(dòng)產(chǎn)且非因自身原因未辦理過(guò)戶的買(mǎi)受人。法院認(rèn)為，海西公司在查封前早已合法占有房產(chǎn)，而未過(guò)戶是因?yàn)轹螡?rùn)利達(dá)公司在房產(chǎn)上另設(shè)了抵押等“非因海西公司自身的原因”。其權(quán)利狀況符合該條款保護(hù)的實(shí)質(zhì)要件，甚至因其權(quán)利基礎(chǔ)是法定的優(yōu)先受償權(quán)，而應(yīng)獲得更強(qiáng)程度的保護(hù)。

最終，青島市中級(jí)人民法院作出判決：

支持海西公司的主要訴求：裁定不得執(zhí)行案涉的18套商業(yè)用房。這意味著薛同強(qiáng)無(wú)法通過(guò)拍賣(mài)這些房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)其普通債權(quán)。

駁回一項(xiàng)次要訴求：未支持海西公司要求直接確認(rèn)所有權(quán)的請(qǐng)求。這是因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)，抵債協(xié)議僅產(chǎn)生債權(quán)效力及排除執(zhí)行的效力，而非直接發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移。

3、法理探析與實(shí)務(wù)啟示：如何穿好這副“法律盔甲”

本案的判決具有顯著的標(biāo)桿意義，它強(qiáng)化了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)在復(fù)雜債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的優(yōu)勢(shì)地位，也為建筑企業(yè)維權(quán)提供了清晰的策略指引。

核心法理：權(quán)利性質(zhì)的“優(yōu)先級(jí)”審判

判決的核心邏輯在于權(quán)利順位的比較。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是《民法典》賦予承包人的法定擔(dān)保物權(quán)，其立法初衷在于優(yōu)先保障建筑工人的勞動(dòng)報(bào)酬以及承包人凝結(jié)在建設(shè)工程中的材料款和施工價(jià)值。當(dāng)它與像薛同強(qiáng)享有的普通金錢(qián)債權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，法定的擔(dān)保物權(quán)在清償順序上天然地優(yōu)先于普通債權(quán)。法院的“穿透式審查”，正是抓住了這一本質(zhì)，沒(méi)有讓權(quán)利被表面的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系所模糊。

給建筑企業(yè)的關(guān)鍵啟示：

協(xié)議是“鎧甲”的核心組件，必須嚴(yán)謹(jǐn)合法

“以房抵債”協(xié)議是證明你行使優(yōu)先受償權(quán)的關(guān)鍵證據(jù)。協(xié)議必須內(nèi)容清晰、權(quán)責(zé)明確，明確寫(xiě)明是用于抵償哪一筆工程款、房產(chǎn)信息具體、折價(jià)金額公允。避免使用模糊表述，確保其能直接體現(xiàn)《民法典》第八百零七條“協(xié)議折價(jià)”的性質(zhì)。

“占有”是激活“鎧甲”防御功能的關(guān)鍵動(dòng)作

法律保護(hù)的不是一紙空文，而是穩(wěn)定的事實(shí)狀態(tài)。簽訂協(xié)議后，務(wù)必立即實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)的實(shí)際占有、控制和使用。本案中，海西公司提前占有房產(chǎn)的事實(shí)，是法院支持其排除執(zhí)行的重要理由。占有行為可以是進(jìn)場(chǎng)裝修、派駐人員看守、對(duì)外出租等，并注意保留相關(guān)證據(jù)（如照片、水電費(fèi)繳納憑證、租賃合同等）。

“過(guò)戶”是加固“鎧甲”的終極步驟，須盡全力推進(jìn)

盡管本案中未過(guò)戶未影響排除執(zhí)行，但這始終是最大的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。房產(chǎn)登記在開(kāi)發(fā)商名下一天，就存在被再次抵押、查封的可能。雖然因開(kāi)發(fā)商設(shè)置障礙（如另設(shè)抵押）導(dǎo)致的未過(guò)戶可能被認(rèn)定為“非因自身原因”，但這會(huì)增加訴訟成本和不確定性。因此，簽訂抵債協(xié)議后，應(yīng)持續(xù)、有力地督促并配合開(kāi)發(fā)商盡快辦理網(wǎng)簽及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，將物權(quán)徹底鎖定在自己名下。

面對(duì)執(zhí)行，應(yīng)主動(dòng)提起“執(zhí)行異議之訴”

一旦發(fā)現(xiàn)抵債房產(chǎn)被其他債權(quán)人查封，不應(yīng)坐等。應(yīng)像海西公司一樣，及時(shí)向執(zhí)行法院提起“案外人執(zhí)行異議之訴”，主動(dòng)主張權(quán)利。在訴訟中，重點(diǎn)應(yīng)圍繞“權(quán)利基于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)”、“已合法協(xié)議折價(jià)并占有”、“房產(chǎn)不屬于開(kāi)發(fā)商責(zé)任財(cái)產(chǎn)”等核心觀點(diǎn)進(jìn)行論證。

結(jié)語(yǔ)：青島這起案件清晰地表明，在法律的戰(zhàn)場(chǎng)上，一份基于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)簽訂的“以房抵債”協(xié)議，結(jié)合承包人實(shí)際占有的事實(shí)，可以構(gòu)成一副有效的“法律盔甲”，能夠抵御開(kāi)發(fā)商其他普通債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。它再次警示發(fā)包人，企圖以房產(chǎn)抵債后又賴賬或另作他用的空間已被法律極大壓縮；同時(shí)也鼓舞了承包人，法律為勞動(dòng)者的結(jié)晶和行業(yè)的健康發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的底線保障。