所謂的模擬拆遷模式，是在城市舊城改造中針對
棚戶區(qū)，有別于自上而下推動的改造方式，是自下而上，居民主動要求舊城改造的一種方式，也非法律概念，最早于2002年開始應(yīng)用于浙江省浦江縣，后來這一模式逐漸被浙江省、四川省、江蘇省等多個地區(qū)和城市推廣，其中尤以成都用的比較廣泛。

下面以四川成都為例，來剖析一下模擬拆遷模式的概念及存在的合法性和實踐中存在的問題。

2008年10月23日，成都市房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于中心城區(qū)城市房屋模擬拆遷工作的指導(dǎo)意見》(試行)成房發(fā)﹝2008﹞146號(已廢止)，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局又于2012年11月29日印發(fā)《關(guān)于在房屋征收中做好模擬搬遷工作的指導(dǎo)意見》的通知(成房發(fā)【2012】36號)(已失效)。這兩個文件明確提出了模擬拆遷和模擬搬遷的概念、原則和程序，成都市棚戶區(qū)改造的諸多項目都是依此進(jìn)行的。

依據(jù)相關(guān)文件，我們可以試著概括模擬拆遷的基本含義：政府在舊城改造中，確定拆遷區(qū)塊之前，先了解居民的響應(yīng)程度，如果絕大多數(shù)居民有拆遷的意愿，則當(dāng)?shù)鼐用裢ㄟ^居委會聯(lián)名向政府遞交改造的申請，政府將此地塊作為拆遷地塊，然后政府就原有舊房價值進(jìn)行預(yù)評估，將擬安置房屋地塊的價值，位置，面積、社區(qū)的情況明確告知居民，由居民決定是否拆遷，簽訂模擬拆遷協(xié)議的比例達(dá)到90%以上或100%則政府再發(fā)布正式的征收公告，若在一定期限內(nèi)，政府還未發(fā)布正式的征收公告，則模擬拆遷協(xié)議自動失效。

2014年9月26日，《四川省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，模擬拆遷、模擬搬遷、模擬征收這些說法不再使用，而是以簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議代替。在簽約期限內(nèi)，簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到規(guī)定比例的，由市、縣級人民政府作出征收決定;未達(dá)到規(guī)定比例的，終止征收程序。簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議的戶數(shù)比例由市、縣級人民政府確定，但不得低于百分之九十。

2015年3月20日成都市人民政府關(guān)于貫徹《四川省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的通知中，規(guī)定實行舊城區(qū)改造的，啟動房屋征收程序前，先進(jìn)行協(xié)商?？倯魯?shù)超過95%且房屋所有權(quán)總面積過三分之二的房屋所有權(quán)人明確同意改造的，方可納入舊城區(qū)改造范圍，在簽約期限內(nèi)，簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到規(guī)定比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效，由區(qū)(市)縣政府作出征收決定;在簽約期限內(nèi)，簽約比例未達(dá)到規(guī)定比例的，終止征收程序。附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議一經(jīng)生效，即產(chǎn)生法律效力，不再另行簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。簽約比例根據(jù)項目實際情況確定，但不得低于95%。

　　通過成都市地方的這些實踐和規(guī)定，可以看出，“模擬拆遷”的主要方式和步驟為:

1、發(fā)布模擬搬遷公告。征收主體同意啟動后，由房屋征收部門在改造范圍內(nèi)發(fā)布模擬搬遷公告。

2、調(diào)查登記房屋。征收部門對居民的改造意愿進(jìn)行調(diào)查，并對改造范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。調(diào)查登記結(jié)果和改造意愿調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時公布，同意改造戶數(shù)未達(dá)到改造范圍內(nèi)總戶數(shù)95%的，應(yīng)當(dāng)終止模擬搬遷。

3、初次評估，也叫預(yù)評估。同意改造戶數(shù)達(dá)到改造范圍內(nèi)總戶數(shù)95%的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織改造范圍內(nèi)居民協(xié)商確定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，對安置房屋及改造范圍內(nèi)房屋進(jìn)行初次評估，協(xié)商期限不少于15日。

4、方案征詢。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查登記和評估結(jié)果擬定模擬搬遷補(bǔ)償方案，組織有關(guān)部門進(jìn)行論證并以征收主體的名義在改造范圍內(nèi)公布，征求公眾意見，征求意見期限不少于30日。

5、簽訂協(xié)議。房屋征收部門在與房屋所有權(quán)人簽訂模擬搬遷協(xié)議。

6、生效條件。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將模擬搬遷協(xié)議的簽訂情況以及相應(yīng)結(jié)果等在征收范圍內(nèi)及時公布。

7、申請作出征收決定。模擬搬遷期限內(nèi)，簽訂模擬搬遷協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到改造范圍內(nèi)總戶數(shù)95%的，房屋征收部門可向征收主體申請作出房屋征收決定，模擬搬遷補(bǔ)償方案即作為征收補(bǔ)償方案，模擬搬遷協(xié)議生效并與征收補(bǔ)償協(xié)議具有同等效力。簽訂模擬搬遷協(xié)議的戶數(shù)不足95%的，終止模擬搬遷。

8、作出并公布征收決定。征收主體對具備征收條件的應(yīng)當(dāng)作出房屋征收決定并及時公告，公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

9、征收評估。進(jìn)行初次評估的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)以征收決定公告之日為評估時點，結(jié)合市場變化情況，參照前期評估的查勘情況和測算結(jié)果，出具安置房屋及被征收房屋的分戶評估報告。

10、補(bǔ)償決定和強(qiáng)制執(zhí)行。

　　綜上，可以看出：

1、模擬拆遷主要是在國有土地上的棚戶區(qū)改造中嘗試的。

2、模擬拆遷有生效條件和退出機(jī)制，即同意改造戶數(shù)未達(dá)到改造范圍內(nèi)總戶數(shù)95%的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)終止模擬搬遷。

3、將模擬搬遷作為房屋征收的重要環(huán)節(jié)，在征收決定作出之前，已經(jīng)開始做征收中的征收要件工作，和法律上規(guī)定的程序來了個大顛倒。

4、在模擬拆遷中，全部的模擬程序達(dá)到征收要件時，征收主體再依法作出征收決定。

可見，不管是模擬搬遷還是模擬拆遷，希望通過附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議，也叫模擬協(xié)議，實現(xiàn)模擬搬遷和征收的有機(jī)結(jié)合，實現(xiàn)自下而上的自主拆遷，希望將矛盾化解在最開端，出發(fā)點是好的。但在實踐中，模擬拆遷存在的爭議和問題也很突出，概括有幾種情形：

1、模擬拆遷沒有法律依據(jù)，在沒有行政許可之前，即在征收決定作出之前，模擬簽訂協(xié)議在法律上是有爭議的。

2、實踐中，模擬過程中，就已經(jīng)開始實際強(qiáng)制拆除了，只要簽了模擬協(xié)議就等同于實際征收了。所謂的模擬搬遷和征收的有機(jī)結(jié)合是一句空話。

3、在實踐中，征收部門或確定的項目主體，出于利益考量，并不會真正告訴拆遷戶所簽訂的協(xié)議是模擬的;往往協(xié)議簽訂了，正式的征收決定間隔很久也未作出，導(dǎo)致征收評估結(jié)果與初次評估結(jié)果出現(xiàn)重大差異，被征收人無法接受按初次評估結(jié)果作為補(bǔ)償條件，矛盾再次爆發(fā)。

4、所謂的民意調(diào)查無法體現(xiàn)真正的民意，簽約率是人為制造的，最后從“逼你遷”演變成“逼你簽”。

5、有的地方在集體土地上成片的農(nóng)村宅基地上，也在用模擬拆遷的模式，這突破了《土地管理法》集體土地需要先征收為國有的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該屬于無效。

6、模擬拆遷協(xié)議約定條款簡單，所附條件無法準(zhǔn)確界定，模擬搬遷提前退出機(jī)制幾乎沒有實施的可操作性，導(dǎo)致矛盾并未化解。

7、實踐中，往往由投資主體作為一方簽訂模擬協(xié)議，被界定為民事協(xié)議，是無效的，根據(jù)成都的實踐，這種附生效條件的做法，還是基于政府主導(dǎo)的，任何民事主體不可以主導(dǎo)。

作為廣大被拆遷戶，在遇到政府部門或村委宣傳中提到模擬拆遷時，一定要睜大眼睛，求助于專業(yè)的律師，讓律師幫你把關(guān)，莫要草率簽訂模擬補(bǔ)償協(xié)議，一旦簽訂，將會產(chǎn)生相應(yīng)的后果。