導(dǎo)讀：在征收過程中，如果征收方未與被征收人達成一致的補償協(xié)議，且不及時針對未簽約被征收人作出補償決定，待其作出補償決定后，被征收房屋的價格已經(jīng)顯著上漲，是否仍應(yīng)當(dāng)以征收決定公告時點作為評估時點呢？補償款是否應(yīng)適當(dāng)提高呢？本文，北京在明律師事務(wù)所的律師團隊通過一起案例來淺析這一問題。

【案例介紹：評估報告無限期使用？】

李女士等3人在福建省福州市鼓樓區(qū)共同擁有一套房屋，有房屋所有權(quán)證，面積為89.74平方米。2013年7月19日，區(qū)政府作出《房屋征收決定》并予以公告，李女士等3人共同擁有的房屋在征收范圍內(nèi)。

《房屋征收決定》中載明簽約期限為2013年7月30日至9月7日。李女士等3人未在簽約期限內(nèi)與征收部門達成一致的征收補償協(xié)議，征收部門搖號確定的評估公司遂對李女士等3人被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進行了評估，于2013年11月5日作出《房地產(chǎn)估價報告》，并于2015年4月15日留置送達給李女士。

由于《房地產(chǎn)估價報告》存在部分技術(shù)問題，評估公司于2015年6月5日重新作出一份《房地產(chǎn)估價報告》，此份《估價報告》相對于2013年的《估價報告》，除了將應(yīng)用有效期一年刪除外，對于評估時點與評估價格并未作出任何改變，于2015年7月28日留置送達給李女士等3人。

在2015年4月-2016年4月期間，征收部門分別向李女士等3人多次發(fā)送《約談通知》，與李女士等3人進行溝通、交談，但是最終李女士等3人均未與征收部門達成一致。

2016年5月23日，區(qū)政府對李女士等3人作出《補償決定書》。李女士等3人對《補償決定書》不服，遂提起行政訴訟，請求撤銷區(qū)政府作出的《補償決定書》，經(jīng)過一審、二審均敗訴。

李女士等3人便向最高院申請再審，經(jīng)過最高院再審程序?qū)徖?，李女士?人的合法權(quán)益才得到保護。

【案例評析：未及時作出補償決定應(yīng)調(diào)整評估時點】

本案的爭議焦點為：征收方在《房地產(chǎn)估價報告》載明的1年有效期內(nèi)，仍未與被征收人簽訂補償協(xié)議，也不及時作出補償決定又無正當(dāng)理由，作出補償決定時點相較于征收決定公告時點，明顯不合理遲延，且同期被征收房屋價格上漲幅度明顯高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的情況下，是否仍應(yīng)以征收決定公告時點作為評估時點，并以此結(jié)算被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價款？

為了實現(xiàn)公平補償，保障被征收人的補償安置利益，區(qū)政府在2013年9月7日簽約期限屆滿后，應(yīng)當(dāng)立即啟動補償決定程序，并在合理的期限內(nèi)作出征收補償決定。然而區(qū)政府卻因自身原因，直至2016年5月23日才作出《補償決定書》，由于被征收房屋處于城區(qū)中心位置，其價格已經(jīng)大幅度上漲，而產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由于位置處于次中心城區(qū)則漲幅一般。如仍然以2013年7月19日《征收決定》公告之日作為評估時點，將不利于實現(xiàn)公平補償。所以，以補償決定作出時點作為確定房屋價值的評估時點更為適宜。

因此，2015年評估公司重新作出的《估價報告》仍以征收決定公告時點作為評估時點，認(rèn)定被征收人房屋價值及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值，顯然不合理。而《補償決定書》中對當(dāng)事人的補償內(nèi)容又以該《估價報告》為依據(jù)，于當(dāng)事人來說，其不能得到公平合理的補償。

最終，最高法判決撤銷一、二審判決，并撤銷《補償決定書》中產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的內(nèi)容，責(zé)令區(qū)政府以征收補償決定作出之日為評估時點的市場評估價值為基準(zhǔn)，依法確定被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋之間的差價款。被征收人的補償權(quán)益無疑得到了切實保障。

【法條援引】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。”

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條規(guī)定：“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致?！?/p>

《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（2006年）第二十六條規(guī)定：“估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價報告應(yīng)用有效期……”

【以補償決定實際作出的時點作為評估時點應(yīng)注意的問題】

關(guān)于補償決定作出不及時，導(dǎo)致被征收房屋價格上漲，應(yīng)當(dāng)以補償決定實際作出的時點作為評估時點問題，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個條件：

一是被征收房屋的價格相對于征收決定公告時上漲幅度較大；

二是補償決定需要在評估報告的“應(yīng)用有效期”后作出；

三是征收方需因其單方面的原因延遲作出；

四是如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，應(yīng)當(dāng)考慮置換房屋的價格是否上漲。如果征收方延遲作出補償決定是因被征收人據(jù)不配合所致，則是需要被征收人自行承擔(dān)不利后果的。

綜上所述，在明律師要提示大家的是，關(guān)于被征收房屋的評估時點，不能僅參考《國有土地上房屋征收評估辦法》中有關(guān)“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日”的規(guī)定，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合《國有土地上房屋征收與補償條例》中關(guān)于“公平補償”的原則規(guī)定，并根據(jù)征收時的具體情況，對被征收人給予公平合理的補償，而不能一概以征收決定公告之日作為評估時點。