導(dǎo)讀：依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，地方市縣人民政府有權(quán)基于公共利益需要征收公民房屋。而依據(jù)《文物保護(hù)法》的規(guī)定，地方人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)內(nèi)文物保護(hù)工作。文物是不可再生的資源，地方市縣人民政府在征收公民房屋時(shí)需要落實(shí)文物保護(hù)職責(zé)，督促工作部門組織文物認(rèn)定，對(duì)于被認(rèn)定的文物切實(shí)加以保護(hù)，對(duì)于非文物應(yīng)當(dāng)給予被征收人公平合理補(bǔ)償。本案是由北京在明律師事務(wù)所的律師代理的一起涼山彝族自治州西昌市案件的庭審視頻，讓我們期待法院的公正裁決。

【基本案情：民國(guó)房屋被納入征收范圍】

委托人的房屋建造于1920年前后，房主是清末五品騎尉官，現(xiàn)在居住人是第三代。房子系穿斗自下而上排扇咬合而成，房屋面積3層500多平方米，位于西昌歷史名城保護(hù)規(guī)劃范圍內(nèi)，屬于歷史建筑。2017年8月15日因大通菜市場(chǎng)二期項(xiàng)目被納入征收范圍，2018年9月28日地方政府作出征收補(bǔ)償決定，涉案房屋目前尚完整存在。委托人在北京在明律師事務(wù)所的高峰律師的指導(dǎo)下將西昌市人民政府訴至法院，以維護(hù)自身的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。案件于2019年5月7日在四川省涼山彝族自治州中級(jí)人民法院開庭審理。

【律師觀點(diǎn)：評(píng)估方法、評(píng)估時(shí)點(diǎn)有待商榷】

一、依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條、第九條、第十九條、第二條等之規(guī)定，地方市縣人民政府有權(quán)基于公共利益需要征收委托人城市私有房屋，被征收人有義務(wù)配合征收，但有權(quán)利獲得合法合理補(bǔ)償，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值。如何認(rèn)定市場(chǎng)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，亦即被征收人能夠買到被征收房屋同地段或類似地段同規(guī)模的普通商品房。

二、依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條、第十四條，依據(jù)《文物保護(hù)法》第二條、第三條、第八條、第九條等之規(guī)定，對(duì)于征收人作出的征收補(bǔ)償決定書引用的評(píng)估報(bào)告采用的評(píng)估方法為市場(chǎng)比較法和成本法是值得商榷的。

依據(jù)評(píng)估辦法規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、區(qū)位、用途等因素。基于被征收房屋建造時(shí)間系1920年前后，且房屋結(jié)構(gòu)為穿斗自下而上排扇咬合結(jié)構(gòu)，評(píng)估采用市場(chǎng)比較法，應(yīng)當(dāng)滿足與被征收房屋相對(duì)近同結(jié)構(gòu)同用途已交易參照的3個(gè)版本，評(píng)估報(bào)告對(duì)于已交易樣本如何被滿足沒有交代。對(duì)于評(píng)估采用成本法，成本法即重置價(jià)格法，就是把房屋按照建造年代和征收決定時(shí)點(diǎn)重置的投入全部費(fèi)用，試問被征收房屋系1920年前后建造，當(dāng)今能否被重置而且重置投入能否被科學(xué)合理的計(jì)算，故成本法根本不適用被征收房屋。

代理律師建議可以適用收益法作為評(píng)估方法。收益法是對(duì)于被征收房屋沒有交易樣本而采用被征收房屋現(xiàn)有收益或潛在收益予以評(píng)估計(jì)算，實(shí)踐中還有參照新的建設(shè)項(xiàng)目比如本案大通菜市場(chǎng)一期檔口收益予以評(píng)估，這種評(píng)估方法符合公平補(bǔ)償原則。其實(shí)，上述只是關(guān)于評(píng)估方法的代理意見，而對(duì)于本案被征收房屋屬于歷史性建筑，通過文保法依程序一般可以被認(rèn)定為文物，文物是不可以被拆除的，只可以做修繕性保護(hù)，征收人有對(duì)于文物保護(hù)的法定職責(zé)。

三、對(duì)于征收補(bǔ)償決定書徑直使用評(píng)估報(bào)告，高峰律師認(rèn)為其違反公平補(bǔ)償原則。依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條、第十九條、第二十六條等之規(guī)定，征收人作出征收決定的時(shí)間是2017年8月15日，評(píng)估報(bào)告以征收決定之日作為評(píng)估基準(zhǔn)日作出的時(shí)間是2017年11月5日，征收補(bǔ)償工作截止日2017年11月20日，征收人作出征收補(bǔ)償決定書時(shí)間是2018年9月28日，可以認(rèn)為征收人作出征收補(bǔ)償決定書是惡意的。何為惡意作出？高峰律師認(rèn)為，征收人在征收補(bǔ)償工作截止日之后大約一年之久作出征收補(bǔ)償決定書，違反評(píng)估報(bào)告告知“本報(bào)告作出后評(píng)估對(duì)象價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生較大變動(dòng)對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響不能使用本評(píng)估報(bào)告”，徑直使用評(píng)估報(bào)告采用的征收決定作為評(píng)估基準(zhǔn)日，使被征收人喪失了獲得公平合理市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償用以購(gòu)買被征收房屋同地段（類似地段）同規(guī)模普通商品房的權(quán)利。

四、關(guān)于本案征收補(bǔ)償決定作出涉及的法律適用問題，高峰律師認(rèn)為：依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條等之規(guī)定，被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值確定的評(píng)估基準(zhǔn)日是征收決定作出之日，而對(duì)于征收人惡意距離征收補(bǔ)償工作截止日之后大約一年作出征收補(bǔ)償決定書，征補(bǔ)條例沒有規(guī)定適用哪一天作為評(píng)估基準(zhǔn)日。高峰律師認(rèn)為，這種情形適用征補(bǔ)條例第二條公平補(bǔ)償原則，亦即被征收人獲得的征收補(bǔ)償不低于征收決定作出之日作為底線結(jié)合征收補(bǔ)償決定書作出之日作為評(píng)估基準(zhǔn)日用以滿足被征收人獲得公平補(bǔ)償可以買到被征收房屋同地段（類似地段）同規(guī)模普通商品房。

在明律師高峰最后想強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于本案事實(shí)涉及法律問題，需要衡平征收人征收權(quán)力和歷史建筑文化傳承，需要衡平征收人征收權(quán)力和被征收人獲得公平補(bǔ)償，統(tǒng)籌兼顧，不可偏頗。

庭審視頻：熊惠蘭訴西昌市人民政府房屋行政征收一案