導(dǎo)讀：回購(gòu)的小區(qū)安置房，開(kāi)發(fā)商同意贈(zèng)送一個(gè)門(mén)前小院。門(mén)前小院的裝飾裝修工程剛剛完成，不料卻被城管直接作為違建拆遷。房前小院是開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的，搭建防護(hù)欄是小區(qū)物業(yè)同意的，自己這“合法合理”的小院卻突然成了違建還被拆遷了，這究竟是怎么回事呢？近日，北京在明律師事務(wù)所的梁紅麗律師接待了這樣一個(gè)當(dāng)事人的咨詢。

基本案情：開(kāi)發(fā)商送的房前小院居然不合法？

2007年，張先生購(gòu)買(mǎi)了北京市豐臺(tái)區(qū)××小區(qū)22號(hào)樓4單元101號(hào)、102號(hào)房屋，同時(shí)開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送房前小院一處。后經(jīng)小區(qū)物業(yè)許可，張先生于2017年5月對(duì)門(mén)前小院進(jìn)行加固、裝修、安裝護(hù)欄。6月1日，豐臺(tái)城管執(zhí)法局向張先生送達(dá)“責(zé)令停止建設(shè)通知書(shū)”。由于張先生認(rèn)為自己對(duì)小院擁有合法的使用權(quán)，并沒(méi)有停止對(duì)小院的裝修。

2017年7月7日，豐臺(tái)城管執(zhí)法局帶人將張先生已經(jīng)搭建的防護(hù)欄框架拆毀，并將張先生的父親推倒在地導(dǎo)致其受傷住院。自己原以為有著“合法”手續(xù)的小院遭遇暴力拆遷，張先生實(shí)在想不明白，于是找到了北京在明律師事務(wù)所的梁紅麗律師進(jìn)行咨詢。

為了了解具體的事實(shí)情況，梁紅麗律師又向張先生索要了其向物業(yè)提供的改建申請(qǐng)。資料顯示，2014年5月30日，張先生向前述房屋所在小區(qū)物業(yè)管理單位北京市小林物業(yè)管理有限公司××分公司申請(qǐng)對(duì)房前小院進(jìn)行加固、裝修、改護(hù)欄。物業(yè)公司在裝飾裝修申請(qǐng)表中簽署“同意焊護(hù)欄，不同意封玻璃，不能封門(mén)窗”的意見(jiàn)。張先生在寫(xiě)有“小院不能搭棚封頂，小院四周不能封閉（用玻璃、窗戶封閉）”“如在建設(shè)中有違規(guī)建設(shè)的行為，物業(yè)公司及相關(guān)部門(mén)有權(quán)進(jìn)行拆除，由此產(chǎn)生的一切后果由業(yè)主自行承擔(dān)”等內(nèi)容的“小院規(guī)范建設(shè)承諾書(shū)”上簽字。

2017年6月1日，豐臺(tái)城管執(zhí)法局到張先生居住的房屋南側(cè)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)張先生有違法占用綠地的情況并擅自搭建鋼結(jié)構(gòu)材料。經(jīng)過(guò)進(jìn)一步核實(shí)發(fā)現(xiàn)張先生并沒(méi)有取得規(guī)劃許可證。豐臺(tái)城管執(zhí)法局當(dāng)即制作了現(xiàn)場(chǎng)檢查筆錄和勘驗(yàn)筆錄，并進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)拍照取證。當(dāng)日，豐臺(tái)城管執(zhí)法局向張先生作出并送達(dá)了“責(zé)令停止建設(shè)通知書(shū)”，責(zé)令其立即停止建設(shè)，并接受進(jìn)一步調(diào)查處理；并告知如不停止建設(shè)，將依據(jù)《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第六十六條第一款及《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》第十一條的規(guī)定，依法報(bào)經(jīng)北京市豐臺(tái)區(qū)人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)實(shí)施查封。

2017年7月2日，當(dāng)時(shí)的北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)出具規(guī)（豐）執(zhí)函〔2017〕278號(hào)《關(guān)于北京市豐臺(tái)區(qū)××南區(qū)22號(hào)樓4單元南側(cè)鋼架結(jié)構(gòu)房屋一處規(guī)劃審批情況的函》，認(rèn)定位于北京市豐臺(tái)區(qū)××南區(qū)22號(hào)樓4單元南側(cè)的鋼架結(jié)構(gòu)房屋一處，面積為65平方米，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。7月7日，豐臺(tái)城管執(zhí)法局和南苑街道辦事處對(duì)涉案鋼架結(jié)構(gòu)建筑進(jìn)行了部分拆除。

法律分析：如此房前小院難合法

本案中張先生涉案房屋前面的小院存在幾個(gè)無(wú)可避免的事實(shí)問(wèn)題。張先生的小院屬于開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送，物業(yè)許可可以增加圍欄。但是，小院占地本身屬于小區(qū)公共綠地，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)在沒(méi)有業(yè)主明確許可的情況下并沒(méi)有權(quán)利對(duì)外許可他人占用。張先生沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證搭建私家小院的建設(shè)行為涉嫌違反《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第二十三條第一款的規(guī)定。

依據(jù)《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第六十六條第一款及《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》第十一條、第十三條、第十七條，發(fā)現(xiàn)正在建設(shè)的城鎮(zhèn)違法建設(shè)，負(fù)有查處職責(zé)的機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)立即書(shū)面責(zé)令停止建設(shè)。當(dāng)事人不停止建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告違法建設(shè)所在地的區(qū)縣人民政府。

區(qū)縣人民政府可以責(zé)成區(qū)縣城市管理綜合行政執(zhí)法等機(jī)關(guān)查封施工現(xiàn)場(chǎng)。城市管理綜合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)責(zé)令停止建設(shè)或者發(fā)現(xiàn)已經(jīng)建成的城鎮(zhèn)違法建設(shè)，應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)責(zé)令限期拆除。當(dāng)事人逾期不拆除的，負(fù)有查處職責(zé)的機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在期限屆滿后5個(gè)工作日內(nèi)，將限期拆除決定及逾期未拆除的情況報(bào)告違法建設(shè)所在地的區(qū)縣人民政府。區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)成區(qū)縣城市管理綜合行政執(zhí)法等機(jī)關(guān)實(shí)施強(qiáng)制拆除。

強(qiáng)制拆除違法建設(shè)，應(yīng)當(dāng)提前5日在現(xiàn)場(chǎng)公告強(qiáng)制拆除決定，告知實(shí)施強(qiáng)制拆除的時(shí)間、相關(guān)依據(jù)、當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)等。實(shí)施強(qiáng)制拆除的行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人清理有關(guān)物品，當(dāng)事人拒不清理的，應(yīng)當(dāng)制作財(cái)物清單并由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。當(dāng)事人不簽字的，可以由違法建設(shè)所在地居民委員會(huì)、村民委員會(huì)確認(rèn)。實(shí)施強(qiáng)制拆除應(yīng)當(dāng)制作筆錄并攝制錄像。

在本案中，豐臺(tái)城管執(zhí)法局書(shū)面責(zé)令張先生停止建設(shè)，在張先生未停止建設(shè)的情況下，其未向北京市豐臺(tái)區(qū)人民政府報(bào)告即與南苑街道辦事處共同實(shí)施了強(qiáng)制拆除。在強(qiáng)制拆除前，豐臺(tái)城管執(zhí)法局未作出限期拆除決定、強(qiáng)制拆除決定，亦未告知強(qiáng)制拆除的具體時(shí)間。對(duì)于2017年7月7日的強(qiáng)制拆除行為，豐臺(tái)城管執(zhí)法局也沒(méi)有提前公告或以其他形式告知。以上均違反了《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》對(duì)強(qiáng)制拆除違法建設(shè)的相關(guān)要求，應(yīng)認(rèn)定為程序違法。

在明拆遷律師最后想指出的是，雖然本案中豐臺(tái)城管局涉嫌程序違法，但張先生的小院似乎也是修的名不正言不順。在小院已經(jīng)被強(qiáng)制拆除的情況下提起法律程序，達(dá)到的訴訟效果也僅僅限于豐臺(tái)城管局程序違法的確認(rèn)，但很難通過(guò)行政賠償來(lái)彌補(bǔ)自己的損失。在“疏解、整治、促提升”行動(dòng)持續(xù)推進(jìn)的今天，類(lèi)似的房前屋后加蓋、搭建的無(wú)證建筑物，恐越來(lái)越難逃被拆除的命運(yùn)。