導(dǎo)讀：2019年初，北京市住建委聯(lián)合東城區(qū)、西城區(qū)政府發(fā)布了《關(guān)于做好核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房申請(qǐng)式退租、恢復(fù)性修建和經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)工作的通知》?！锻ㄖ分胁捎昧艘环N新的“申請(qǐng)式退租”模式，再次引發(fā)人們對(duì)舊城區(qū)改造、公房騰退等項(xiàng)目的關(guān)注，同時(shí)在大家口中傳出了“東西城合并”、“中央政務(wù)區(qū)”等說(shuō)法。不過(guò)，廣大被征收人，特別是新政策中涉及的公房承租人，還是應(yīng)該探尋到社會(huì)熱點(diǎn)背后的深層中去，了解那些涉及切身利益的問(wèn)題。尤其是在如此動(dòng)作頻頻的背景下，你的公房究竟還能不能安穩(wěn)地住下去……

我國(guó)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代實(shí)行福利分房制度，這一制度讓人口多、住房緊張的家庭或是新婚夫婦等應(yīng)當(dāng)予以照顧的群體有了遮風(fēng)避雨的港灣，同時(shí)也存在著無(wú)法保證公平、助長(zhǎng)貪污受賄等弊端。誰(shuí)和領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系好，誰(shuí)就可能有房住。不過(guò)這種制度已經(jīng)在1998年終結(jié)，有的人受它照顧改善了生活環(huán)境，有的人半輩子也沒(méi)能爭(zhēng)取到一間僅40平方米的一居室。無(wú)論如何，它也為我們留下許多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制“吃不消”的問(wèn)題。

在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，并未針對(duì)公房這一歷史產(chǎn)物以及公房承租人的補(bǔ)償權(quán)益作出規(guī)定，導(dǎo)致我們并不能從國(guó)家層面的法律中挖出明晰的問(wèn)題答案。公房承租人的權(quán)益，當(dāng)前只在部分地方政府規(guī)章中有所規(guī)定。所以在此情況下，公房承租人遇到征收時(shí)，就要全面了解自身所居住房屋的權(quán)屬情況，同時(shí)更要清楚所涉及項(xiàng)目的具體政策。針對(duì)公房承租人涉及的征收項(xiàng)目的名稱可能是五花八門，如棚戶區(qū)改造、舊城改造等字眼，更有可能是形式上近似于征收，但實(shí)質(zhì)上并非征收的騰退項(xiàng)目。

【房屋狀態(tài)現(xiàn)如何？明確權(quán)屬很重要】

公房可分為幾種形式。例如早期由國(guó)家接管、收購(gòu)，各級(jí)房管部門負(fù)責(zé)管理、修繕的直管公房，此次北京市《通知》中涉及的就屬于這一類。又如曾經(jīng)的各種國(guó)營(yíng)企業(yè)、國(guó)營(yíng)工廠出資興建，然后分配給職工、家屬的自管公房，這一類房屋中有些已經(jīng)由單位出售給職工，產(chǎn)權(quán)歸屬了居民，也有產(chǎn)權(quán)仍然屬于原單位的。還有行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位分配、租賃給工作人員居住的房屋。

無(wú)論您居住的是哪種公房，都要明確房屋的權(quán)屬情況。您要找出以前與房管所、單位所簽訂的租賃合同、租賃協(xié)議，仔細(xì)查看雙方約定的期限，各自所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)，特別是有無(wú)關(guān)于征收拆遷的約定。對(duì)于已經(jīng)出售給個(gè)人的自管公房，您也要檢查購(gòu)房合同的約定和產(chǎn)權(quán)證件的內(nèi)容，確定房屋已經(jīng)完全過(guò)戶。

在明律師代理的案件中，曾出現(xiàn)這樣的情況，當(dāng)事人多年來(lái)一直居住在單位分的公房中，也一直認(rèn)為自己是公房承租人，但是根本沒(méi)有簽訂租賃協(xié)議，僅是憑單位領(lǐng)導(dǎo)的口頭承諾就住了幾十年。一旦遭遇征收拆遷，沒(méi)有任何依據(jù)就使得維權(quán)變得極為困難。筆者所在的社區(qū)也曾發(fā)生過(guò)相關(guān)糾紛，一棟樓中住的都是多年前同一工廠的職工，一天，幾戶居民家忽然來(lái)人要求搬離，稱已經(jīng)購(gòu)買了房屋，居民們當(dāng)時(shí)就和前來(lái)要房的人翻了臉，雙方發(fā)生了肢體沖突，報(bào)警后在警察找來(lái)單位負(fù)責(zé)人詢問(wèn)，房屋確實(shí)出售了。大家找出租賃合同一看傻了眼，原來(lái)租住期限就到當(dāng)年7月。

【征補(bǔ)條例不直接適用，計(jì)算補(bǔ)償要注意】

如前面所說(shuō)，征收歷史遺留下來(lái)的公房，國(guó)家層面沒(méi)有統(tǒng)一的法律規(guī)定，各地方在執(zhí)行中的政策都不同。所以公房承租人遇到征收時(shí)，除了要明確權(quán)屬情況，更要清楚所在地方、所涉及項(xiàng)目的具體政策。在此，我們以上海市的地方政府規(guī)章為例?！渡虾Ｊ袊?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》中就為征收各種不同情況、不同類型的房屋之補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供了依據(jù)，這樣就使得公房承租人等群體的權(quán)益更有保障。

該《細(xì)則》第二十九條中，詳細(xì)規(guī)定了征收?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的補(bǔ)償、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。如果被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，租賃關(guān)系終止，對(duì)被征收人（房屋所有權(quán)人，即房管所或者單位）的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格×20%；對(duì)公房承租人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格×80%+價(jià)格補(bǔ)貼。如果被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，則由被征收人負(fù)責(zé)安置公房承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。對(duì)被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼。

如果被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋，還要按照細(xì)則規(guī)定增加套型面積補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼面積。套型面積補(bǔ)貼按照房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證計(jì)戶補(bǔ)貼，每證補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)15平方米建筑面積，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)（縣）人民政府制定。

在明律師建議公房承租人與產(chǎn)權(quán)單位、房屋征收部門溝通，爭(zhēng)取搭建一個(gè)協(xié)商平臺(tái)，共同商定產(chǎn)權(quán)人、公房承租人各自所獲補(bǔ)償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以及三方在征收中的權(quán)利義務(wù)。公房承租人在公房?jī)?nèi)居住多年，理應(yīng)獲得一定數(shù)額的補(bǔ)償并在征收后確保其居住條件，如果征收方不愿履行補(bǔ)償職責(zé)，或是產(chǎn)權(quán)單位不支付補(bǔ)償款，您可以委托律師訴訟維權(quán)，在律師指導(dǎo)下準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)來(lái)證明自己獲取補(bǔ)償權(quán)益的資格。

我們?cè)賮?lái)看《天津市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償規(guī)定》第27條對(duì)同一問(wèn)題的規(guī)定，征收公有房屋，被征收人和公有房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，按照下列規(guī)定給予補(bǔ)償：

（一）住宅房屋按照被征收房屋價(jià)值的5%給予被征收人補(bǔ)償，按照被征收房屋價(jià)值的95%給予公有房屋承租人補(bǔ)償；非住宅房屋按照被征收房屋價(jià)值的20%給予被征收人補(bǔ)償，按照被征收房屋價(jià)值的80%給予公有房屋承租人補(bǔ)償。

（二）搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償和補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)應(yīng)當(dāng)給予公有房屋承租人。

據(jù)此可知，公房承租人在征收項(xiàng)目中的補(bǔ)償權(quán)益是有規(guī)定、有保障的。

【項(xiàng)目背景有差別，安置方式不一樣】

實(shí)踐中，針對(duì)公房的拆遷項(xiàng)目背景、目的可能與執(zhí)行《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的征收項(xiàng)目不同。例如此次北京市《通知》中涉及的中心城區(qū)平房，政府是希望通過(guò)“申請(qǐng)式退租”逐步減少人口密度，改善老胡同、老四合院的環(huán)境，探索“共生院”模式，將騰退出的平房院落空間用于建設(shè)精品民宿客?；蛭幕瘎?chuàng)意產(chǎn)業(yè)類的咖啡館、閱讀空間等，讓院內(nèi)的老居民與來(lái)自五湖四海甚至全球各地的新居民共同居住，共享四合院的文化果實(shí)，讓文化中心重新煥發(fā)青春。要改善提升生活環(huán)境，就必須有人口遷出，還要拆除那些文革期間、唐山地震后為解決住房問(wèn)題私搭亂建的各種小房，讓大雜院恢復(fù)成四合院，所以這樣的項(xiàng)目就沒(méi)有為居民提供“原地回遷”的選擇。一旦自愿申請(qǐng)，公房承租人就只能選擇外遷到公共租賃住房或者共有產(chǎn)權(quán)住房中，或者直接領(lǐng)取補(bǔ)償款交房走人。

在普通的國(guó)有土地上房屋征收項(xiàng)目中，被征收人的房屋都是俗稱的“大產(chǎn)權(quán)房”，如果選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，政府提供的安置房同樣是可以正常購(gòu)買、辦理權(quán)屬相關(guān)手續(xù)的“大產(chǎn)權(quán)房”。而公房承租人并不是產(chǎn)權(quán)人，手中沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或持有的是其他非正規(guī)權(quán)屬證件，只有居住的權(quán)利。所以在很多騰退項(xiàng)目中，如果公房承租人選擇房屋安置，對(duì)應(yīng)的安置房也是新興的公租房或共有產(chǎn)權(quán)房，保持租賃居住的關(guān)系，主要還是解決居住困難的問(wèn)題，此次北京市新發(fā)布的《通知》中也是如此規(guī)定的。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，作為公房承租人要知道征收公房與征收其他房屋是不一樣的，確定房屋權(quán)屬情況、明確承租人和產(chǎn)權(quán)單位雙方的權(quán)利義務(wù)、充分了解當(dāng)?shù)卣吆退骓?xiàng)目情況都是必須要做的。不過(guò)，無(wú)論其征收的名稱如何改變、其中的模式如何創(chuàng)新，其征收工作的程序還是應(yīng)在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的大框架下推進(jìn)，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)保障您最基本的住房需求。而如果是非征收的騰退項(xiàng)目，公房承租人則更要擦亮眼睛，注意領(lǐng)會(huì)涉案項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案，有力應(yīng)對(duì)“一個(gè)院子一個(gè)方案”的“一把尺子量到底”。而2019年的公房承租領(lǐng)域，注定將是不平凡的、值得關(guān)注的，你的公房還能不能繼續(xù)住下去，需要考量的因素將會(huì)很多。

至少北京市的這一《通知》精神明確為“自愿申請(qǐng)”，不存在強(qiáng)制性。