導(dǎo)讀：根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，廣大被征收人均享有在征收項(xiàng)目中選擇為自己的房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。但這一重要的“選擇權(quán)”究竟如何行使，很多被征收人未必清楚。根據(jù)在明律師代理案件的經(jīng)驗(yàn)來看，仍有一些法治不夠規(guī)范、健全的地方存在變相剝奪被征收人評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇權(quán)的現(xiàn)象，甚至一些征收補(bǔ)償決定會(huì)因此環(huán)節(jié)存在的問題而被法院判決依法撤銷。那么，這一選擇權(quán)到底該如何行使呢？其中又會(huì)經(jīng)歷哪些步驟呢？

590號(hào)令雖然規(guī)定了被征收人享有選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，但對(duì)具體的操作方式則并未規(guī)定，而是留給了各地方來制定具體的評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法。我們來看2018年最新發(fā)布的《陜西省國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》對(duì)此是如何做詳細(xì)規(guī)定的。

步驟一：建立備選機(jī)構(gòu)名錄并向社會(huì)公布

第五條 市縣房屋征收主管部門應(yīng)建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄和信用檔案體系，并通過房地產(chǎn)評(píng)估管理信息平臺(tái)定期向社會(huì)公布評(píng)估機(jī)構(gòu)名單、等級(jí)、聯(lián)系方式、誠(chéng)信記錄等信息，為被征收人選定房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)提供參考和依據(jù)。

而要入選這一政府組建的“名錄”，也是有標(biāo)準(zhǔn)和要求的。這里我們參考《北京市國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》的規(guī)定：

進(jìn)入名錄的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備以下條件：

（一）具備房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)；

（二）無(wú)不良監(jiān)管記錄。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)有下列情形之一的，記入不良監(jiān)管記錄：

（一）因評(píng)估問題侵害國(guó)家和個(gè)人利益，給社會(huì)造成不良影響的；

（二）因評(píng)估問題導(dǎo)致相關(guān)人員提出復(fù)議、訴訟，被相關(guān)部門或人民法院裁定存在問題的；

（三）因評(píng)估問題被紀(jì)檢、監(jiān)察、審計(jì)部門認(rèn)定存在問題的；

（四）被選定參與房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)，無(wú)故拒絕承接評(píng)估業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓評(píng)估業(yè)務(wù)的；

（五）出具虛假或有重大錯(cuò)誤評(píng)估報(bào)告的；

（六）有其他違法行為的。

列入房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)量超過下述標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不能承接新的房屋征收評(píng)估工作：

（一）一級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到2000戶；

（二）二級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到1000戶；

（三）三級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到500戶。

步驟二：房屋征收范圍確定，評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名

第六條 房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)通過本市、縣政府信息網(wǎng)或征收部門門戶網(wǎng)站和當(dāng)?shù)孛襟w發(fā)布評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名公告。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在公告規(guī)定時(shí)限內(nèi)，可以向房屋征收部門提出申請(qǐng)。房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公布已經(jīng)報(bào)名并符合資質(zhì)條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，供被征收人協(xié)商選定。參與報(bào)名的評(píng)估機(jī)構(gòu)少于三家時(shí)，房屋征收部門應(yīng)在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄內(nèi)邀請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)參與。

步驟三：發(fā)布被征收人選定評(píng)估機(jī)構(gòu)公告

第七條  房屋征收部門應(yīng)以公告形式，在征收范圍內(nèi)將申請(qǐng)參加該項(xiàng)目評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單、基本情況及協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的期限等相關(guān)事項(xiàng)告知被征收人。

故此，對(duì)于一個(gè)合法開展的征收項(xiàng)目而言，是不應(yīng)出現(xiàn)被征收人主張“不知道”評(píng)估機(jī)構(gòu)選定之事的情況的。當(dāng)然，有兩種情形不能被草率排除，一是部分被征收人確實(shí)因忙于工作等原因而完全不顧所居住社區(qū)內(nèi)到處張貼的公告、通知，進(jìn)而認(rèn)為自己“沒看見”；二是極個(gè)別征收方會(huì)故意采取將公告張貼在相對(duì)隱蔽的地點(diǎn)、剛剛貼上去拍完照就撕下來等方式來避免公告發(fā)揮其實(shí)際作用。

步驟四：房屋征收部門主導(dǎo)下協(xié)商選定

第八條 房屋征收部門應(yīng)在公告作出5個(gè)工作日內(nèi)，組織被征收人在公示的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單中以征求意見、填寫表格等方式協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

《天津市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償規(guī)定》第35條指出，在協(xié)商期限內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將載明所選房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并經(jīng)全體被征收人、公有房屋承租人簽字或者蓋章的書面材料提交房屋征收部門，才能算做協(xié)商選定。顯然，想實(shí)現(xiàn)法律意義上的協(xié)商選定門檻是很高的。

步驟五：采取投票、搖號(hào)、抽簽方式選定

第九條  在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成時(shí)，由房屋征收部門組織被征收人采取投票、抽簽、搖號(hào)等方式從報(bào)名的房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)中公證確定。

第十條  房屋征收部門應(yīng)提前5個(gè)工作日，將選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的相關(guān)事項(xiàng)（選定時(shí)間、地點(diǎn)、方式、程序、要求和擬選評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱、資質(zhì)等級(jí)等）告知被征收人。

采取投票方式選定的，被征收人應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)持房屋權(quán)屬證明或公用房屋租賃憑證、承租證書、身份證明，按一個(gè)被征收人（產(chǎn)權(quán)戶）一票的原則，到指定地點(diǎn)參與投票。參與投票選定的被征收人數(shù)量應(yīng)超過被征收人總數(shù)的三分之二。投票得票率最高且超過50%的評(píng)估機(jī)構(gòu)入選。

通過投票方式未能選定評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，房屋征收部門在得票率最高的前三名評(píng)估機(jī)構(gòu)中采取搖號(hào)、抽簽等方式隨機(jī)選定。選定過程應(yīng)公開、全程錄像，公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證，并由房屋征收部門宣布選定結(jié)果。

采取“先投票，如未選出再抽簽、搖號(hào)等隨機(jī)方式”的選定方法無(wú)疑兼顧了民意基礎(chǔ)和公平性，許多地方均采取這樣的步驟進(jìn)行選定。被征收人、公有房屋承租人未參加上述活動(dòng)的，視為放棄選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。

步驟六：公告評(píng)估機(jī)構(gòu)選定結(jié)果

第十一條  評(píng)估機(jī)構(gòu)確定后，房屋征收部門應(yīng)將選定結(jié)果在當(dāng)?shù)卣畔⒕W(wǎng)或征收部門門戶網(wǎng)站和相關(guān)媒體予以公示，并在征收范圍內(nèi)書面公示所選定評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱、地址、聯(lián)系方式，以及簽訂合同、實(shí)地評(píng)估、公示解釋、交付報(bào)告、申請(qǐng)復(fù)核、申請(qǐng)鑒定等事項(xiàng)的時(shí)間和各征收環(huán)節(jié)的參與方式及要求。

在明拆遷律師最后要提示廣大被征收人的是，以上評(píng)估機(jī)構(gòu)選定環(huán)節(jié)在房屋征收范圍確定后就開始進(jìn)行了，一般在房屋征收決定作出前就要完成。只有這樣，棚戶區(qū)改造類項(xiàng)目的“預(yù)簽約”模式才有可能實(shí)現(xiàn)（因?yàn)楦鶕?jù)程序需要，必須要由評(píng)估機(jī)構(gòu)先參與完成調(diào)查登記、實(shí)地查勘測(cè)量才能實(shí)現(xiàn)預(yù)簽附條件的征收補(bǔ)償協(xié)議，這個(gè)順序是不能顛倒的，否則預(yù)簽協(xié)議將喪失事實(shí)依據(jù)）。故此，大家一定要在征收項(xiàng)目的啟動(dòng)階段及時(shí)樹立權(quán)利意識(shí)，積極行使法律所賦予我們的各項(xiàng)權(quán)利，避免那種“前松后緊”的錯(cuò)誤維權(quán)心態(tài)。開始時(shí)什么都不參與、不關(guān)心，好像征收拆遷和自己沒什么關(guān)系一樣，到了后面補(bǔ)償決定下來了又這個(gè)不滿意那個(gè)不滿意，這對(duì)于征收維權(quán)而言是不利的，也是不值得提倡的。

讀了上文，你所經(jīng)歷的棚戶區(qū)改造、房屋征收項(xiàng)目是這樣選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的嗎？地方上還有哪些不同于上文的選定辦法嗎？歡迎廣大被征收人朋友通過評(píng)論、留言分享給大家……