導(dǎo)讀：無(wú)論是征收房屋還是土地，征收部門最終都要與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，補(bǔ)償數(shù)額、補(bǔ)償方式基本確定，被征收人也需要按照協(xié)議約定的期限騰房搬遷。因此簽訂協(xié)議前被征收人需要慎重考慮。如果認(rèn)為補(bǔ)償不合理或者不滿意，千萬(wàn)不要為獲得眼前的利益而匆忙簽約，否則將得不償失。本文，在明律師孟登高為大家介紹征收過(guò)程中簽訂補(bǔ)償協(xié)議的3大陷阱，并通過(guò)對(duì)有關(guān)案例的解析幫助大家更好的理解……

陷阱一：征地文件未審批，征地活動(dòng)屬違法！

我國(guó)《土地管理法》第四十五條規(guī)定，征收土地必須經(jīng)省政府或國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)。也就是說(shuō)沒(méi)有獲得省政府或者國(guó)務(wù)院的征地批復(fù)，征收部門如果作出征地公告或征地補(bǔ)償安置方案都是違法的。而如果涉案項(xiàng)目在沒(méi)有征地批復(fù)的情形下就組織實(shí)施征地行為，甚至有人上門入戶要求“被征地農(nóng)民”簽約騰房，那么被征收人一定要對(duì)此堅(jiān)決說(shuō)不，依法捍衛(wèi)自己的正當(dāng)權(quán)益。

被征收人要確定自己的房屋或者土地是否屬于征收項(xiàng)目范圍內(nèi)，可以要求當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源部門公開(kāi)征地批復(fù)及申報(bào)材料，也可以通過(guò)自然資源部的官方網(wǎng)站進(jìn)行查詢。按照自然資源部2014年的規(guī)范性文件規(guī)定，征地報(bào)批的材料都是地方上應(yīng)當(dāng)依職權(quán)主動(dòng)公開(kāi)的。如果當(dāng)?shù)卣疀](méi)有獲得省級(jí)政府或國(guó)務(wù)院對(duì)被征收人的承包地塊的征地批文，甚至與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議則存在未批先占、少批多占的違法征收行為，被征收人應(yīng)當(dāng)拒絕簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。

陷阱二：暴力威脅促簽約，合理補(bǔ)償莫要信！

2016年12月，河南省許昌市某社區(qū)的趙女士，其所在社區(qū)因棚戶區(qū)改造項(xiàng)目被納入征收范圍內(nèi)。房屋征收部門進(jìn)行了搬遷動(dòng)員大會(huì)，同時(shí)將趙女士在內(nèi)的大部分居民的房產(chǎn)證、宅基地使用權(quán)證的原件收回。由于征收補(bǔ)償不合理，趙女士一直未與征收方簽訂補(bǔ)償協(xié)議。征收方后來(lái)得知趙女士有神經(jīng)衰弱的情況，多次在傍晚找到趙女士溝通補(bǔ)償安置事宜。有時(shí)甚至凌晨?jī)牲c(diǎn)還在與其溝通，趙女士最終迫于壓力勉為其難地在補(bǔ)償協(xié)議上簽了字。

事后趙女士堅(jiān)持以補(bǔ)償安置協(xié)議系脅迫簽訂為由，請(qǐng)求法院依法予以撤銷。一審法院、二審法院均認(rèn)為趙女士不能舉證證明其簽訂補(bǔ)償協(xié)議存在被脅迫的情形。趙女士與征收方簽訂的涉案安置補(bǔ)償協(xié)議有效且已實(shí)際履行完畢，其要求撤銷涉案安置補(bǔ)償協(xié)議，理由不能成立，依法不予支持。

本案中，征收辦的工作人員多次在晚間甚至深夜與趙女士協(xié)商補(bǔ)償安置事宜，表面上是積極與被征收人協(xié)商溝通，確保征收工作的順利開(kāi)展，但事實(shí)上已經(jīng)給趙女士造成了巨大的精神壓力甚至是精神脅迫。協(xié)議簽訂后，趙女士發(fā)現(xiàn)安置補(bǔ)償協(xié)議存在不合理的情形，再尋求法律救濟(jì)，不僅需要趙女士提供存在強(qiáng)迫、威脅的證據(jù)，而且很可能耗費(fèi)更多時(shí)間和精力，撤銷協(xié)議的主張也往往難以得到法院的支持。

對(duì)于這種情況，孟登高律師提示大家以下3點(diǎn)：

其一，在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議前，千萬(wàn)不要將房產(chǎn)證、宅基地使用權(quán)證、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等相關(guān)原件交給征收方的工作人員，否則日后維權(quán)會(huì)陷入被動(dòng)。

其二，如果有證據(jù)證明簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議是因欺詐、脅迫而訂立的，則可以自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)，請(qǐng)求法院撤銷所簽訂的協(xié)議。但通常而言，舉證會(huì)面臨極大的困難，這種訴訟勝訴的可能性有限。

其三，征收過(guò)程中難免會(huì)遇到威脅、逼遷的情況，比如“五斷”和各種騷擾手段等，也可能是像上述案例中利用被征收人有神經(jīng)衰弱等特殊情況脅迫其簽訂協(xié)議。無(wú)論是哪一種威脅或“暴力”手段，被征收人一定要建立好強(qiáng)大的心理素質(zhì)，保證人身、財(cái)產(chǎn)安全的前提下，通過(guò)法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益，必要時(shí)可以委托律師代理維權(quán)。但無(wú)論如何，心理狀態(tài)過(guò)于“脆弱”的當(dāng)事人是較難維權(quán)成功的。

陷阱三：口頭承諾高補(bǔ)償，空白協(xié)議莫要簽！

云南省某市的李先生在村集體承包了8畝的土地種植茶葉。2018年5月，其承包地因某小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目被征收為國(guó)有土地。征收辦的工作人員為加快簽約進(jìn)程，制定了一份搬遷補(bǔ)償協(xié)議，約定每畝茶葉、地上附著物等所有物品給李先生5萬(wàn)元的補(bǔ)償，畝數(shù)一欄暫時(shí)空白。征收辦的工作人員口頭承諾會(huì)按照日后實(shí)際丈量的面積補(bǔ)償，也會(huì)比其他被征收人的補(bǔ)償更高。李先生相信征收辦不會(huì)騙他，就在補(bǔ)償協(xié)議上簽字確認(rèn)。協(xié)議簽訂的次日，征收辦的工作人員在實(shí)際丈量時(shí)，僅聽(tīng)從村委會(huì)的指示進(jìn)行丈量，丈量4畝地后跟李先生承諾剩余的地改天再丈量并讓李先生簽字，李先生也按照指示簽字。后來(lái)征收辦的工作人員卻再也沒(méi)有對(duì)李先生剩余的承包地進(jìn)行丈量。隨后李先生收到征收部門蓋好章的補(bǔ)償協(xié)議書，但協(xié)議上僅載明李先生有4畝的承包地……

如果按照李先生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的四至范圍丈量，其擁有8畝耕地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)際上也是都用于茶葉的種植。單從補(bǔ)償協(xié)議的形式上看，有4畝土地，茶葉、附屬物等所有地上物每畝補(bǔ)償5萬(wàn)元，并且雙方都簽字蓋章，也就是說(shuō)合同已成立、生效。此時(shí)再尋求法律救濟(jì)，將需要更多的時(shí)間成本。如果在空白協(xié)議簽訂時(shí)，李先生堅(jiān)持要求土地全部丈量后簽約，不聽(tīng)信口頭承諾，不盲信更高補(bǔ)償，慎重考慮就會(huì)有效避免后續(xù)與征收辦的矛盾產(chǎn)生。

事實(shí)上，我們?nèi)绻麉⒄铡秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》所規(guī)定的程序就不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)房屋面積的測(cè)量、確認(rèn)顯然應(yīng)當(dāng)是簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前所要完成的步驟，這才符合事物發(fā)展的客觀規(guī)律。而農(nóng)村征收在維權(quán)時(shí)，一定要有參照590號(hào)令規(guī)定的意識(shí)。

對(duì)于這類情形，孟登高律師提示大家以下3點(diǎn)：

其一，如果對(duì)土地丈量、房屋評(píng)估的面積不認(rèn)可，被征收人要及時(shí)在測(cè)量、公示期間提出異議，要求有關(guān)部門委托第三方進(jìn)行專業(yè)測(cè)量。當(dāng)時(shí)未提出異議，過(guò)后再提就會(huì)面臨舉證困難。

其二，簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)同時(shí)簽字蓋章，互留所簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議。對(duì)于征收辦要求先簽訂空白協(xié)議，然后讓領(lǐng)導(dǎo)審批等借口，應(yīng)當(dāng)果斷拒絕。實(shí)踐中，一些棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中預(yù)簽的補(bǔ)償協(xié)議存在單方簽約后將協(xié)議收回審計(jì)的情形，但那是預(yù)簽的附生效條件的協(xié)議，而與通常所說(shuō)的正式的補(bǔ)償協(xié)議并非一個(gè)文本。

其三，如果補(bǔ)償協(xié)議中對(duì)土地畝數(shù)、房屋面積、單價(jià)及違約條款等重要事項(xiàng)約定是空白的，千萬(wàn)不要著急簽字，待協(xié)議中的重要事項(xiàng)落實(shí)后再與征收方簽訂補(bǔ)償協(xié)議。不要等到征收方拿走協(xié)議后，填上的內(nèi)容與口頭承諾大相徑庭后才恍然大悟。

在明拆遷律師在此鄭重提醒廣大被征收人，當(dāng)遇到土地、房屋征收時(shí)，一定要保持理智清醒，慎重簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議！不偏聽(tīng)偏信不貪圖眼前利益，對(duì)自己的拆遷補(bǔ)償有合理的預(yù)期，遇到上述情形保持警惕，必要時(shí)利用法律的武器捍衛(wèi)自身的合法權(quán)益！