導(dǎo)讀：剛剛過去的2019年兩會(huì)明確，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目將在今年持續(xù)推進(jìn)。事實(shí)上，就改善老百姓居住條件這一“剛需”而言，未來若干年棚戶區(qū)改造也絕不會(huì)停歇，最多是在資金來源等政策上有所調(diào)整。而老百姓真正需要繃緊弦關(guān)心的，還是自己通過棚改所能獲取的補(bǔ)償權(quán)益能否真正實(shí)現(xiàn)居住條件的改善。本文，在明律師為大家解析棚改中直接事關(guān)補(bǔ)償金額的3件大事，已經(jīng)經(jīng)歷了多年棚改的廣大被征收人可不能再犯糊涂了。

大事一：征收補(bǔ)償方案征求意見務(wù)必重視

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第11條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

顯然，這里面的程序性要點(diǎn)在于“聽證會(huì)”！很多老百姓認(rèn)為聽證會(huì)不管用，就如同多年以前媒體熱衷于報(bào)道的價(jià)格聽證會(huì)，怎么聽最后都是漲價(jià)，聽證代表一上去就是各種支持漲價(jià)，弄得老百姓很無(wú)語(yǔ)。然而在明律師想強(qiáng)調(diào)的是，棚戶區(qū)改造類項(xiàng)目的聽證會(huì)與前述不靠譜的價(jià)格聽證會(huì)完全不是一回事兒。只要被征收人贏得了召開聽證會(huì)的機(jī)會(huì)，專業(yè)征收維權(quán)律師就有望直接在項(xiàng)目前端介入到案件中來，通過聽證會(huì)直接向征收方提出經(jīng)過事實(shí)、法律梳理后的富有建設(shè)性和實(shí)際意義的意見，以促成征收補(bǔ)償方案的修改完善。而方案無(wú)疑是對(duì)被征收人最終補(bǔ)償權(quán)益影響最大的文件，也可以說是一切征收維權(quán)案件的“七寸”所在。

需要理解的是，“管不管用”和“要不要努力”是兩回事，絕不是一回事，更不應(yīng)在邏輯上被混為一談。管不管用，試了才知道，不試永遠(yuǎn)也不會(huì)管用。懂得了這個(gè)淺顯的道理，被征收人就一定要在征收補(bǔ)償方案征求意見的30日內(nèi)精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，通過組建維權(quán)微信群等各種途徑統(tǒng)一意見，大膽且及時(shí)的向征收方書面提出意見，為爭(zhēng)取聽證會(huì)的舉辦創(chuàng)造條件。

在明律師也想向地方政府多說一句：實(shí)踐中一些項(xiàng)目的征收部門對(duì)律師的介入持?jǐn)骋?、排斥態(tài)度，甚至在宣傳材料和與被征收人的溝通中強(qiáng)調(diào)“請(qǐng)律師沒用，除了申請(qǐng)信息公開什么也做不了”。這無(wú)疑是一種短視且缺乏法治理念的做法。實(shí)際上，律師在項(xiàng)目前期的介入恰恰能夠?qū)⒖赡艹霈F(xiàn)的矛盾糾紛提早暴露出來，為盡早化解這些矛盾糾紛創(chuàng)造更為有利的條件?？陀^上，這是對(duì)征收改造項(xiàng)目的推進(jìn)有好處的。試問，哪個(gè)老百姓不想早點(diǎn)兒搬離破舊的棚戶區(qū)住上新樓房呢？在這一問題上，律師和地方政府是完全相向而行的，目前需要對(duì)此加深理解的恰恰是政府一方。

大事二：到底哪些人員應(yīng)當(dāng)入戶開展工作？

在明律師認(rèn)為，至少有3類人應(yīng)當(dāng)入戶實(shí)地開展征收補(bǔ)償實(shí)施工作。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第9條規(guī)定，房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

據(jù)此可知，房屋征收部門的人員是首先要入戶進(jìn)行征收調(diào)查登記的，在這之后才是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)師的實(shí)地查勘。這是一前一后的兩個(gè)步驟，不能簡(jiǎn)單地混同。實(shí)踐中，評(píng)估對(duì)象遺漏現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，表現(xiàn)為征收方調(diào)查登記工作不細(xì)致不嚴(yán)謹(jǐn)，一些門牌號(hào)在房屋征收范圍內(nèi)外來回“游移”，一會(huì)兒在一會(huì)兒不在，這是極其不正常的現(xiàn)象。調(diào)查階段若沒個(gè)準(zhǔn)數(shù)，評(píng)估就無(wú)從談起，最終的補(bǔ)償金額也勢(shì)必存在爭(zhēng)議。

除去上述兩類人，還有一類人依情理也是要入戶的，那就是房屋征收部門及項(xiàng)目所涉街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)。事實(shí)上，很多被征收人的“利益訴求”更多的表現(xiàn)為“情感訴求”，要求見領(lǐng)導(dǎo)也是人之常情，畢竟搬家騰房是人生中一件天大的事情。然而實(shí)踐中見領(lǐng)導(dǎo)是非常不容易的，往往征收方僅是派出其年紀(jì)輕輕的工作人員上門來與被征收人溝通，這難免引起部分被征收人的不滿和疑慮。在明律師認(rèn)為，從實(shí)質(zhì)性化解征收補(bǔ)償爭(zhēng)議的角度出發(fā)，領(lǐng)導(dǎo)親自給簽約搬遷存在困難的被征收人當(dāng)面做工作是利大于弊的，專業(yè)征收維權(quán)律師也樂于充分利用這一機(jī)會(huì)依法開展工作，爭(zhēng)取早日解決糾紛。

大事三：評(píng)估環(huán)節(jié)務(wù)必嚴(yán)格審查

實(shí)話講，這屬于典型的強(qiáng)人所難。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告這一環(huán)節(jié)具有極強(qiáng)的專業(yè)性，征收方一般均強(qiáng)調(diào)自己“不懂”，完全憑報(bào)告來定補(bǔ)償金額，一些法院在審理訴征收補(bǔ)償決定的案件時(shí)就更“不懂”了。那么既然別人都不懂，被征收人自己就一定懂點(diǎn)兒，否則遭遇“揣著明白裝糊涂”進(jìn)而吃虧就是擺在眼前的事情。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第13條規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

大家一般都知道，對(duì)于棚戶區(qū)改造類征收項(xiàng)目，宜選用市場(chǎng)比較法來評(píng)估。問題是，究竟該怎么比較呢？我們給大家多講一點(diǎn)點(diǎn)懂不懂都是它的知識(shí)：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-2015》4.2.1指出，

運(yùn)用（市場(chǎng)）比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1 搜集交易實(shí)例；

2 選取可比實(shí)例；

3 建立比較基礎(chǔ)；

4 進(jìn)行交易情況修正；

5 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；

6 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；

7 計(jì)算比較價(jià)值。

是不是感覺有些“懵圈兒”？我們堅(jiān)持住再往下看一點(diǎn)點(diǎn)，因?yàn)檫@畢竟直接關(guān)系你的房屋補(bǔ)償價(jià)值。

4.2.3  可比實(shí)例的選取應(yīng)符合下列規(guī)定：

1 可比實(shí)例應(yīng)從交易實(shí)例中選取且不得少于三個(gè)；

2 可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的；

3 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似；

4 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過一年，且不得超過兩年；

5 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

6 在同等條件下，應(yīng)將位置與估價(jià)對(duì)象較近、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近的交易實(shí)例選為可比實(shí)例。

這些規(guī)范中，至少第3、4、6項(xiàng)我們是能大致看懂的。所謂“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”，在房屋征收評(píng)估中即體現(xiàn)為“房屋征收決定公告之日”。若涉案房屋征收決定公告于2019年3月21日，而評(píng)估機(jī)構(gòu)所選取的可比實(shí)例成交日期是2017年3月21日以前，則這一環(huán)節(jié)中顯然存在違規(guī)現(xiàn)象，也必然因房?jī)r(jià)變動(dòng)等客觀因素而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的失準(zhǔn)。

那么這些東西老百姓有權(quán)利審查嗎？答案是肯定的。4.2.5中明確指出，可比實(shí)例及其有關(guān)信息應(yīng)真實(shí)、可靠，不得虛構(gòu)。應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。

故此，在老百姓拿到手中的那份評(píng)估報(bào)告中是應(yīng)當(dāng)有上述完備的信息的，我們至少要審查兩點(diǎn)，一是究竟是否選用了市場(chǎng)比較法，如果是基準(zhǔn)地價(jià)修正法一定不能接受，因?yàn)橛傻胤秸块T公布的基準(zhǔn)地價(jià)往往明顯偏低且存在多年未調(diào)整的可能；二是報(bào)告中是否包含了前述可比實(shí)例的信息，如果報(bào)告過于簡(jiǎn)略甚至就是幾頁(yè)紙，那么我們肯定不能接受，依法申請(qǐng)復(fù)核和專家委員會(huì)鑒定的權(quán)利絕不能輕易放棄。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的征收補(bǔ)償實(shí)施是一項(xiàng)專業(yè)性、政策性、法律性都極強(qiáng)的工作，絕非一般老百姓憑自學(xué)、溝通交流所能簡(jiǎn)單應(yīng)對(duì)得了的。故此，若要不在稀里糊涂之下吃了暗虧，及早咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師的意見，充分、有效的行使法規(guī)規(guī)章賦予自己的救濟(jì)權(quán)利就是十分必要的了。