導(dǎo)讀：改革開(kāi)放40年來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如火如荼，不少地區(qū)的面貌都發(fā)生了翻天覆地的變化。這個(gè)過(guò)程中也少不了大大小小各種拆遷、征收項(xiàng)目的身影。近年，棚戶區(qū)改造頻繁閃現(xiàn)于公眾視野，各地都上馬了很多棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。項(xiàng)目多了，問(wèn)題也就逐步凸顯出來(lái)，廣大被征收人遇到了程序不合法、補(bǔ)償不合理，甚至“被”棚改等問(wèn)題。棚改究竟是什么項(xiàng)目？廣大被征收人在棚改中應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題？本文，專業(yè)從事棚改項(xiàng)目維權(quán)的在明律師為大家細(xì)說(shuō)端詳……

【問(wèn)題一：什么是棚戶區(qū)？為何要棚改呢？】

關(guān)于棚戶區(qū)的含義，我國(guó)法律中并沒(méi)有明確規(guī)定。但它又是真實(shí)存在的一種狀況，網(wǎng)絡(luò)上有不少對(duì)棚戶區(qū)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的釋義，綜合起來(lái)理解其實(shí)就差不太多了。在各地建設(shè)過(guò)程中，由于規(guī)劃不完善、發(fā)展不均衡和一些歷史遺留問(wèn)題，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、抗震防火性差、密度擁擠、居住環(huán)境惡劣；無(wú)道路、無(wú)綠化、無(wú)公共活動(dòng)場(chǎng)地的房屋集中的片區(qū)，基本上這就叫做棚戶區(qū)。一般認(rèn)為，“連片集中”是棚戶區(qū)的一大特征，故此農(nóng)村宅基地上的獨(dú)棟別墅從嚴(yán)格意義上說(shuō)根本不能適用棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行征收，這點(diǎn)大家一定要留個(gè)心眼。

李克強(qiáng)總理在近期的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，“棚戶區(qū)改造是彌補(bǔ)歷史欠賬的民生工程，也是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要途徑，要積極加以推進(jìn)，切實(shí)改善城鎮(zhèn)住房困難家庭的居住條件。這項(xiàng)工作對(duì)改善住房困難群眾居住條件、補(bǔ)上發(fā)展短板、擴(kuò)大有效需求等發(fā)揮了重要作用，可以說(shuō)一舉多得。棚改要更好體現(xiàn)住房居住屬性，要切實(shí)把這件好事辦好”。

住在棚戶區(qū)確實(shí)生活不便，比如說(shuō)要公用廚房、衛(wèi)生間，洗個(gè)澡更是難上加難，還有諸多安全隱患。由此看來(lái)，棚戶區(qū)改造工程真是一件好事，既能改善居民的生活環(huán)境，又能推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。不過(guò)，這樣一件好事在實(shí)施過(guò)程中，卻讓很多被征收人摸不著門(mén)路，甚至蒙受了損失。

【問(wèn)題二：棚改屬于什么法律性質(zhì)？我家能棚改嗎？】

我們先來(lái)看法律法規(guī)?！?span style="color: #4f81bd">國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條列出了可以作出房屋征收決定的情形，其中有這樣的款項(xiàng)：（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》中顯示，各地全面推進(jìn)城市、國(guó)有工礦、國(guó)有林區(qū)、國(guó)有墾區(qū)棚戶區(qū)改造。這就明確了棚改一定要依照國(guó)有土地上房屋征收的相關(guān)法律來(lái)實(shí)施。實(shí)踐中，棚戶區(qū)改造和“舊城改造”項(xiàng)目大致混同，名稱中都帶有“改造”二字，所適用的地方性規(guī)定和政策也是相似的。

在實(shí)踐中，經(jīng)常有居住環(huán)境并不差，甚至沒(méi)住幾年的新房也被納入了棚戶區(qū)改造范圍的事情。被征收人在這種“被棚戶”的情況下一定是受損失的。如果您認(rèn)為自家房屋的情況被納入棚改是明顯不合理的，就要及時(shí)著手準(zhǔn)備維權(quán)，見(jiàn)到征收決定盡快咨詢律師，通過(guò)法律途徑維權(quán)。

【問(wèn)題三：棚改的程序怎么走？我要注意什么呢？】

既然確定了棚戶區(qū)改造屬于國(guó)有土地上房屋征收，那么它的程序與《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定大致相似。要經(jīng)過(guò)調(diào)查登記、擬定補(bǔ)償方案、征求公眾意見(jiàn)、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、補(bǔ)償費(fèi)用全額到位、作出征收決定、入戶實(shí)地評(píng)估、簽訂補(bǔ)償協(xié)議直至作出征收補(bǔ)償決定并申請(qǐng)法院司法拆遷等一系列工作。

廣大被征收人要時(shí)刻關(guān)注征收工作進(jìn)度，看征收方是否遵守了法定程序。例如，調(diào)查登記是否入戶了？沒(méi)有調(diào)查情況就不可能獲得合理的補(bǔ)償；是否征詢了棚改居民意見(jiàn)？未經(jīng)征詢意見(jiàn)就剝奪了被征收人的知情權(quán)和聽(tīng)證權(quán)；征收決定是否依法公告了？經(jīng)常有被征收人自始至終未看到征收決定，那種一戶一戶發(fā)的做法更是于法無(wú)據(jù)……只有嚴(yán)格按照法律程序辦事，被征收人才能不受損失，拿到公平、合理的補(bǔ)償安置。

需要特別指出的是，預(yù)簽?zāi)M補(bǔ)償協(xié)議的操作手法多用在棚戶區(qū)改造類項(xiàng)目中。這個(gè)過(guò)程在明律師在此前的推文中講過(guò)多次，這里不重復(fù)。大家只需要牢記一點(diǎn)即可：預(yù)簽，合適了再簽，不合適完全可以不簽，簽?zāi)莻€(gè)正式的也完全可以。

【問(wèn)題四：我很關(guān)心補(bǔ)償問(wèn)題，拿錢(qián)好還是要房好呢？】

很多被征收人都在內(nèi)心糾結(jié)這個(gè)問(wèn)題，棚戶區(qū)改造也是可以選擇補(bǔ)償方式的。棚改項(xiàng)目的房屋狀況一般，尤其是面積比較小，貨幣補(bǔ)償?shù)臄?shù)額通常不會(huì)太高。早年間“拆遷暴發(fā)戶”的個(gè)案更是近乎絕跡了。而且此類項(xiàng)目的目的主要是為了改善生活環(huán)境，法律也為棚改項(xiàng)目規(guī)定了應(yīng)在就近地段提供房屋的要求，在此情況下大多數(shù)居民會(huì)選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原地或就近回遷住上干凈漂亮的新房。貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，您要根據(jù)自身的生活情況，選擇最適合自己的補(bǔ)償方式。

值得一提的是，在2018年中期以前，掀起過(guò)一股“貨幣化安置”的政策浪潮，征收方會(huì)以獎(jiǎng)勵(lì)金、提升補(bǔ)償比例等各種方式引導(dǎo)老百姓選擇拿純貨幣以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。不過(guò)隨著2018年政策的轉(zhuǎn)換，這股浪潮已經(jīng)趨于平息了，大家盡可以安心選擇回遷或者外遷安置。一般來(lái)說(shuō)，如果您家的人口較多或者存在共同共有產(chǎn)權(quán)的情形，外遷安置房可作為優(yōu)先選項(xiàng)。因?yàn)橥膺w后換得的房屋面積大、套數(shù)多，一家人有望分開(kāi)獨(dú)立擁有自己的房屋。

在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，大家要注意仔細(xì)閱讀條款設(shè)置，不輕易簽署缺項(xiàng)漏項(xiàng)的協(xié)議。對(duì)自己應(yīng)得的補(bǔ)償，如搬遷安置費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等要及時(shí)主張，協(xié)議內(nèi)容越詳細(xì)、越完備，對(duì)被征收人就越有利。如果對(duì)協(xié)議中的約定不滿意，要及時(shí)提出表明態(tài)度，要求征收方改動(dòng)，因?yàn)檫@東西我們自己沒(méi)法改。

被征收人還要注意查詢自己所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法，選擇機(jī)構(gòu)與認(rèn)定房屋價(jià)值、確定補(bǔ)償額度緊密相關(guān)，被征收人有權(quán)協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。所謂“市場(chǎng)比較法”，自行比較一下還是有必要的，別完全不知道周邊類似房屋的行情，只等著上當(dāng)。

【問(wèn)題五：我對(duì)補(bǔ)償方案不滿，他們能直接拆我家房子嗎？】

這個(gè)問(wèn)題相信大多數(shù)被征收人都是明白的，不能直接拆！《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行后，不再有行政機(jī)關(guān)拆遷，征收方無(wú)權(quán)直接拆除被征收房屋，暴力拆遷更是嚴(yán)重違法的。

廣大被征收人如果對(duì)征收補(bǔ)償方案或者手冊(cè)不滿意，未能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，就要關(guān)注征收方作出的補(bǔ)償決定。補(bǔ)償決定一經(jīng)送達(dá)，盡快針對(duì)其提起行政訴訟，切勿等到征收方申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行了，房屋被拆除了再啟動(dòng)維權(quán)程序。

如果被征收人遇到了暴力逼遷、違法拆遷，一定要全力做好證據(jù)收集。例如您發(fā)現(xiàn)了自家玻璃被砸、門(mén)鎖被堵，或是發(fā)生無(wú)故停水停電等情況，這就意味著有可能要遭遇違法拆遷了。這時(shí)您要通過(guò)拍照取證、安裝攝像頭等多種方式去留存證據(jù)，日后才能追究違法暴力拆遷人員的責(zé)任，通過(guò)訴訟途徑救濟(jì)。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目還在各地不斷進(jìn)行著，未來(lái)3年絕不會(huì)被“叫停”或者消失。被征收人遇到的各種疑難情況也是日趨復(fù)雜。大家要充分了解法律規(guī)定，積極行使各項(xiàng)權(quán)利，抓住維權(quán)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，遇到不確定的情況要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，盡早啟動(dòng)維權(quán)程序，以法律手段維護(hù)好自身合法權(quán)益。讓棚改項(xiàng)目真正成為改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量的“民生工程”和“發(fā)展工程”。