一、企業(yè)對農(nóng)村集體所有的土地征用需要什么手續(xù)

　　《土地管理法》明確規(guī)定，農(nóng)村土地征用程序：根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)用地轉為建設用地時所辦理的土地征用程序分以下幾個步驟。

　?。?、預選符合規(guī)劃的農(nóng)用地。征用農(nóng)村土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，否則，不得使用該土地。用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設用地后，首先應向國土資源、建設、規(guī)劃等部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項規(guī)劃。

　　２、編制建設項目可行性報告。確認農(nóng)用地可用于建設后，應根據(jù)建設部門的要求，編制建設項目可行性報告，并向建設部門提交用地申請，由建設部門審查，符合的，由用地單位按規(guī)定繳納選址規(guī)費，建設部門頒發(fā)建設項目《選址意見書》。

　?。?、提交用地預審申請。農(nóng)用地轉用或土地征收經(jīng)依法批準后，用地單位應持《選址意見書》兩年內向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設項目用地預審報告書》。

　?。?、辦理立項等手續(xù)。用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用；

　?。?、提交用地正式申請。用地單位再持以上各項審批文件，向原作出預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。

　?。?、辦理審批手續(xù)，批準用地。由國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級人民政府審批。

　　７、土地征用。由國土資源局具體負責對農(nóng)用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，辦理征地手續(xù)。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。以上各項補償，應在征地補償安置方案批準之日起３個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府應拒絕發(fā)放建設用地批準書，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民有權拒絕建設單位動工用地。

　?。?、領取用地批準文件。國土資源局根據(jù)批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和《建設用地批準書》。

　?。?、繳納出讓費，獲得土地適用權。土地征用后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關規(guī)定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。

　?。保啊⑥k理建設項目審批手續(xù)，開始建設適用土地。簽訂合同并按約繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續(xù)予以施工建設。

　　集體所有土地就是由農(nóng)民集體享有所有權的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山也屬于集體土地。

　　二、企業(yè)征用土地的年限

　　企業(yè)征地年限由過去的５０年縮短為２０年，過去，工業(yè)用地的出讓年限是５０年。但根據(jù)調查發(fā)現(xiàn)，中小企業(yè)正常成長周期只有８年－１２年。此后，因產(chǎn)業(yè)結構調整關停并轉、產(chǎn)業(yè)轉型升級等原因，工業(yè)用地低效利用、閑置不用等情況時有發(fā)生，工業(yè)用地很難盤活。

　　考慮到現(xiàn)有情況，《意見》要求，廈門將嘗試工業(yè)用地“先租后讓、租讓結合”的供地方式，實行新增工業(yè)用地租讓彈性年期制，過去的５０年年限將改為租讓年期合計不超過２０年。

　　用地年限滿２０年，相關部門將對企業(yè)綜合效益和合同履約等情況進行評估，符合條件即可續(xù)期建設用地使用權；不符合條件的，政府將無償收回土地，對已建建筑物、構筑物按殘值補償。

　　通用廠房的出租也將設定準入和退出的門檻，并為企業(yè)開出負面清單，具體實施細則由市經(jīng)信部門會同各園區(qū)管委會另行制定，相關部門也將定期發(fā)布產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向目錄，明確各產(chǎn)業(yè)區(qū)的主導行業(yè)和禁入行業(yè)（或工藝環(huán)節(jié)）。

　　三、企業(yè)征用土地的條件

　　依照《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，土地征收的法定條件是：

　?。?、征收土地必須是為了社會公共利益的需要。

　?。病⒄魇胀恋厥且环N政府行為，是政府的專有權利，其他任何單位和個人都沒有征地權。同時，被征地單位必須服從，不得阻撓征地。

　?。场⒈仨氁婪ㄈ〉门鷾?。國家征收土地依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府公告并組織實施。

　?。?、必須依法對被征地單位進行補償。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定的期限內，持土地權屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯?。征收土地的，按照被征收土地原有用途給予補償。有關法律和行政法規(guī)對征收的具體補償標準有專門規(guī)定。

　?。?、征地實行社會公開，接受社會監(jiān)督。征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應當將征收土地的補償費的收支情況向本集體經(jīng)濟組織的成員公布，接受監(jiān)督。

　　同時《土地管理法》還明確規(guī)定，禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關費用。