導(dǎo)讀：在國(guó)有土地上房屋征收中，房屋用途的認(rèn)定會(huì)對(duì)涉案房屋的補(bǔ)償安置產(chǎn)生巨大影響，是否為營(yíng)業(yè)性用房將直接決定涉案房屋能否獲得停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償。而房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估則始終是確定最終補(bǔ)償數(shù)額的重要依據(jù)，對(duì)其進(jìn)行細(xì)致、縝密的審查是征收維權(quán)中不可或缺的最重要步驟。本文，北京在明律師事務(wù)所的黃艷律師通過(guò)其所代理一起道路建設(shè)項(xiàng)目案件，為大家全面剖析訴征收補(bǔ)償決定的上述兩方面審查要點(diǎn)，相信會(huì)對(duì)大家的依法維權(quán)提供重要的參考和幫助。

【基本案情：房屋用途認(rèn)定爭(zhēng)議下的補(bǔ)償決定】

2018年8月下旬的一天，剛剛在湖北省荊州市中級(jí)人民法院參加完一場(chǎng)庭審的黃艷律師在法院門(mén)口遇到了等候已久的冉先生、李先生、周先生等三位業(yè)主。三位業(yè)主均系荊州市荊州區(qū)人，在當(dāng)?shù)爻鞘兄鞲傻辣杯h(huán)路邊上各有一幢樓房，均因城北快速路建設(shè)項(xiàng)目被納入房屋征收范圍。

2018年3月16日，冉先生接到了荊州區(qū)人民政府下發(fā)的《房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)》，認(rèn)定其土地使用權(quán)面積100㎡，房屋用途為住宅，證載面積為380.3㎡，實(shí)際建筑面積379.3㎡。

決定：對(duì)冉先生給予貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換；如按貨幣補(bǔ)償方式補(bǔ)償，共計(jì)補(bǔ)償房屋評(píng)估價(jià)值、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置過(guò)渡費(fèi)三項(xiàng)合2135035元；

如按房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償，按照認(rèn)定建筑面積379.3㎡以1:1的標(biāo)準(zhǔn)提供郊區(qū)兩個(gè)還建點(diǎn)的安置房屋，另給付裝修補(bǔ)償費(fèi)、附屬構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移補(bǔ)償費(fèi)、兩次搬遷補(bǔ)償費(fèi)、一年臨時(shí)安置費(fèi)等五項(xiàng)合420598元，安置房面積與被征收房屋面積的差額價(jià)值交房時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算。

補(bǔ)償決定書(shū)的內(nèi)容令冉先生頗為氣憤：明明自己當(dāng)初出讓取得土地時(shí)政府部門(mén)發(fā)的《土地登記卡》記載用途系商住，土地出讓年限是綜合用地50年而非住宅用地70年。而且自己從2002年便已注冊(cè)辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照將房屋實(shí)際作為門(mén)面房使用?，F(xiàn)在房屋被征收，沒(méi)有門(mén)面安置房源暫且不說(shuō)，居然還要作為住宅用途房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置，合4000多元每平米的補(bǔ)償款，相對(duì)于周邊市場(chǎng)交易價(jià)格區(qū)間約20000元/㎡-30000元/㎡的門(mén)面房而言，可謂“小巫見(jiàn)大巫”。李先生和周先生是冉先生的鄰居，情況大抵相同。

【律師代理：用途認(rèn)定有爭(zhēng)議，評(píng)估過(guò)程漏洞多】

2018年5月，冉先生、李先生針對(duì)區(qū)政府下發(fā)的《征收補(bǔ)償決定》向荊州市人民政府申請(qǐng)了行政復(fù)議，請(qǐng)求予以撤銷(xiāo)。然而，市政府經(jīng)審查后卻作出了維持補(bǔ)償決定的《行政復(fù)議決定書(shū)》。2018年8月，收到了復(fù)議決定的冉先生、李先生與鄰居周先生決定一起向?qū)I(yè)律師求助，也便有了開(kāi)篇那一幕。

冉先生等三人就各家的情況和問(wèn)題一一向黃艷律師進(jìn)行了咨詢，加之旁聽(tīng)過(guò)程中油然而生的信任感，使得三人在咨詢結(jié)束后便委托了黃艷律師依法為自己失落的權(quán)利保駕護(hù)航。

由于行政復(fù)議決定作出后，如果不服復(fù)議決定處理結(jié)果，必須要在15日內(nèi)向有管轄權(quán)的人民法院提起行政訴訟，黃艷律師在仔細(xì)研究三位委托人的案卷資料后，及時(shí)起草出了三份行政起訴狀，向湖北省荊州市中級(jí)人民法院起訴要求撤銷(xiāo)區(qū)政府針對(duì)三委托人所作的三份《房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)》以及市政府針對(duì)冉先生、李先生所作的《行政復(fù)議決定書(shū)》。

關(guān)于撤銷(xiāo)的理由，黃艷律師認(rèn)為：

①爭(zhēng)議補(bǔ)償決定存在事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤情形——一方面，冉先生等三人所持《土地登記卡》記載的用途系商住，土地出讓年限是按照綜合用地50年而非住宅用地70年確定；另一方面，約自2002年以來(lái)，原告房屋即辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)，僅部分樓層用于自住。因此，原告房屋系“商住兩用房”，并非單純的“住宅”；

②爭(zhēng)議補(bǔ)償決定存在內(nèi)容違法情形——一則就產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋僅描述為按認(rèn)定建筑面積1:1的標(biāo)準(zhǔn)提供還建點(diǎn)的安置房屋，交付時(shí)間不確定，房屋具體地址、單元號(hào)、樓層等能夠指向具體房屋的因素均無(wú)，無(wú)安置房評(píng)估報(bào)告，期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值、與被征收房屋的差價(jià)款等相關(guān)內(nèi)容亦未明確，不符合產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)當(dāng)清楚、確定的要求；

二則爭(zhēng)議補(bǔ)償決定并無(wú)建設(shè)用地使用權(quán)的補(bǔ)償；三則原告存在部分未經(jīng)登記房屋面積，未根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條進(jìn)行認(rèn)定和補(bǔ)償；

③爭(zhēng)議補(bǔ)償決定依據(jù)的評(píng)估報(bào)告違法，存在事實(shí)依據(jù)不足的違法情形——一方面，出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)并非嚴(yán)格按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條第一款、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條的規(guī)定確定。實(shí)際上，原告等被征收人并未被組織參與協(xié)商、投票確定評(píng)估機(jī)構(gòu)；另一方面，被征收房屋的評(píng)估報(bào)告并未體現(xiàn)房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊房屋交易均價(jià)，不符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條確定的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償原則及第二條規(guī)定的公平補(bǔ)償原則。并且，留置的評(píng)估報(bào)告中并未依法告知被征收人申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和專(zhuān)家委員會(huì)鑒定的權(quán)利，剝奪了原告不服評(píng)估結(jié)果的法定救濟(jì)權(quán)利。

對(duì)于冉先生等三人的起訴，區(qū)政府答辯稱，其對(duì)三原告作出的征收補(bǔ)償決定于法有據(jù)，程序合法，依法補(bǔ)償，行為得當(dāng)，房屋征收部門(mén)與征收實(shí)施單位嚴(yán)格按照法定程序?qū)Ρ徽魇辗课葸M(jìn)行了價(jià)格評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果作出補(bǔ)償決定。就三原告提出的房屋用途問(wèn)題，則認(rèn)為土地登記卡只是辦證過(guò)程中的資料，房屋是否為商住應(yīng)以權(quán)屬登記的用途為準(zhǔn)，而涉案房屋的房產(chǎn)證登記用途是住宅并非商住，故不存在事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。

區(qū)政府還提交了評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇統(tǒng)計(jì)表、原告房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證、城北快速路建設(shè)項(xiàng)目房屋征收與補(bǔ)償方案、房屋征收分戶評(píng)估單、房屋征收估價(jià)明細(xì)表、關(guān)于提請(qǐng)對(duì)城北快速路建設(shè)項(xiàng)目未簽約被征收人作出房屋征收補(bǔ)償決定的請(qǐng)示等證據(jù)材料以支持其上述主張。

被告的應(yīng)訴，看上去頗為全面細(xì)致。不過(guò)，心細(xì)如發(fā)的黃艷律師卻從區(qū)政府提交的證據(jù)中找到了突破口：

①根據(jù)評(píng)估公司選擇統(tǒng)計(jì)表，評(píng)估公司于2017年5月3日才選定，但根據(jù)房屋征收分戶評(píng)估單及房屋征收估價(jià)明細(xì)表，評(píng)估公司及其估價(jià)師卻于2016年10月22日就開(kāi)始進(jìn)行了實(shí)地查勘、估價(jià)作業(yè)，并且分戶評(píng)估報(bào)告于2017年6月17日出具，但記載的估價(jià)時(shí)點(diǎn)卻是“未來(lái)時(shí)”2017年7月16日；

②區(qū)政府把房屋征收分戶評(píng)估單作為評(píng)估報(bào)告來(lái)使用，但該評(píng)估單沒(méi)有估價(jià)師簽字，沒(méi)有告知申請(qǐng)復(fù)核、專(zhuān)家委員會(huì)鑒定的權(quán)利，也沒(méi)有按照法律規(guī)定的送達(dá)方式向原告進(jìn)行送達(dá)，評(píng)估結(jié)論無(wú)效；

③城北快速路建設(shè)項(xiàng)目房屋征收與補(bǔ)償方案中有規(guī)定“住改非”認(rèn)定相關(guān)條款，三原告按照土地用途將房屋客觀用于門(mén)面經(jīng)營(yíng)，即便區(qū)政府按房產(chǎn)證登記用途認(rèn)定為住宅，亦應(yīng)當(dāng)再根據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等材料進(jìn)行“住改非”認(rèn)定。

【一錘定音：征收補(bǔ)償決定遭依法撤銷(xiāo)！】

湖北省荊州市中級(jí)人民法院于2019年1月18日審結(jié)本案，認(rèn)為案涉征收補(bǔ)償決定是否合法、是否應(yīng)予撤銷(xiāo)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)具體集中在兩點(diǎn)：

（一）房屋性質(zhì)是否為商住。法院認(rèn)為，原告的房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證中記載的房屋用途及地類(lèi)用途均為住宅，只是土地使用證附圖中記載的土地用途為商住。在此情形下，應(yīng)以最終登記即以房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證的記載為準(zhǔn)，認(rèn)定房屋性質(zhì)為住宅。但原告在征收過(guò)程中反映其房屋存在“住改非”情形，訴訟中提交了房屋照片、租賃合同、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證據(jù)予以證實(shí)，根據(jù)征收補(bǔ)償方案中“住改非認(rèn)定及補(bǔ)助”的規(guī)定，征收部門(mén)應(yīng)予核實(shí)后，作出是否認(rèn)定及是否補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)論，但征收補(bǔ)償決定對(duì)此未有提及，明顯不當(dāng)；

（二）評(píng)估報(bào)告是否存在違法、是否依法送達(dá)。法院認(rèn)為，涉案征收項(xiàng)目評(píng)估公司未被依法選定前即已開(kāi)始本案征收評(píng)估作業(yè)，評(píng)估作業(yè)完成及評(píng)估報(bào)告作出時(shí)間均早于征收決定作出時(shí)點(diǎn)，缺失估價(jià)師簽字，評(píng)估報(bào)告不符合留置送達(dá)的法定程序規(guī)定，不足以證明評(píng)估報(bào)告依法進(jìn)行了送達(dá)，作為征收補(bǔ)償重要依據(jù)的評(píng)估報(bào)告確有違反征補(bǔ)條例及征收評(píng)估辦法之情形，對(duì)本案評(píng)估結(jié)論不予采信。綜合前述審查意見(jiàn)，荊州市中級(jí)人民法院最終判決撤銷(xiāo)荊州市荊州區(qū)人民政府對(duì)冉先生等三原告作出的《房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)》以及荊州市人民政府對(duì)冉先生、李先生二人所作《行政復(fù)議決定書(shū)》。因各方訴訟當(dāng)事人均未上訴，該三份一審判決成為最終生效判決。