企業(yè)、工廠、個體戶的經(jīng)營生產(chǎn)用房，也是征收拆遷的重要作用對象。同樣是屬于被征收方，這些經(jīng)營用房的所有人面臨的境況卻不一樣，無疑會更為艱難。用于經(jīng)營的房屋，其面積、結(jié)構(gòu)、用途、權(quán)屬等情況較為復(fù)雜，調(diào)查評估、計算補償時需要考慮的問題也更多。而企業(yè)涉及的利益巨大，拆遷過程中一旦某個環(huán)節(jié)出了岔子，損失也是極為慘重的。今天就跟大家談?wù)勂髽I(yè)主應(yīng)該要了解的。企業(yè)牽涉巨大利益，征收拆遷中為避免損失過重，6個陷阱要注意。

陷阱一、征收方未依法公告房屋征收范圍

《國有土地上房屋征收與補償條例》第16條及各地方性規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍確定后及時發(fā)布“暫停公告”，公開本次項目所涉的明確征收范圍，提示涉案范圍內(nèi)的被征收人不得實施可能不當(dāng)增加補償費用的行為。

顯然，這一公告是否合法公開對企業(yè)經(jīng)營者的影響巨大。企業(yè)面臨拆遷，企業(yè)主為充分保障補償利益，某些工作需提前做好。若未及時公告，企業(yè)無法得知，則有可能在下一步的發(fā)展、遷址等方面準(zhǔn)備不足。

陷阱二、不按法定程序進行調(diào)查評估

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

從規(guī)定中可知，被征收方是具有選定評估機構(gòu)的權(quán)利的。然實踐中，為掌握更多的主動權(quán)甚至是惡意壓低被征收人的房屋價值，開發(fā)商常常會自己直接確定一個評估機構(gòu)并出具了價格評估報告，這樣的做法是不合法律規(guī)定的。人人都需要得到公正、客觀、合理的評估，企業(yè)主更甚，因為評估關(guān)系著房屋價值補償和停產(chǎn)停業(yè)損失補償，否則投入的大量資金與心血白白浪費。

陷阱三、“一刀切”確定停產(chǎn)停業(yè)損失

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第23條規(guī)定，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

涉及到的停產(chǎn)停業(yè)損失這一部分常常沒有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)，這也就給了征收方較大的自行決定空間，這對被征收方來說是很不利的。實踐中，征收方確定停產(chǎn)停業(yè)損失的方法、標(biāo)準(zhǔn)各有不同，而補償計算不合理的情況也非常多。

部分地區(qū)的規(guī)定，采用“一刀切”模式對待所有企業(yè)被征收。比如《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》第三十五條，因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標(biāo)準(zhǔn)，按照被征收房屋市場評估價的10%確定。這樣的規(guī)定也許更便于操作。但是，確定好的比例怎么可能對所有生產(chǎn)經(jīng)營者都公平、合理，如果被征收人的損失超過了比例數(shù)字又該怎么辦呢？

這里需注意，該條例又進一步規(guī)定了，被征收人、公有房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收房屋的市場評估價10%的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并按照評估結(jié)果予以補償。被征收人、公有房屋承租人對評估結(jié)果有異議的，可以按照本細(xì)則第二十五條第三款規(guī)定申請復(fù)核、鑒定。

所以說，停產(chǎn)停業(yè)損失并不能是一刀切給予的。大家如果說覺得這方面的補償不合理，一定要對自己心目中理想的補償數(shù)額積極舉證。

陷阱四、權(quán)益保障不明的補償協(xié)議

實際操作中，補償協(xié)議存在的貓膩很多，沒有征收依據(jù)、空白、內(nèi)容不確定協(xié)議、簽約主體不符合法律規(guī)定、補償內(nèi)容不合理、違約責(zé)任約定不明、不允許選擇房屋置換和貨幣安置等無法保障被征收人權(quán)益的協(xié)議都不能簽，一旦簽了便不在有回旋余地，除非是受脅迫受欺騙而簽。

在簽訂補償協(xié)議的環(huán)節(jié)，企業(yè)被征收人要仔細(xì)閱讀補償協(xié)議中的條款設(shè)置。協(xié)議中，可能是在補償方式上沒有留給被征收人選擇的機會，可能是沒有為企業(yè)被征收人計算停產(chǎn)停業(yè)損失、經(jīng)營設(shè)備的搬遷重置費用，這些問題都的注意。有存在疑惑拿不準(zhǔn)的地方，建議大家及時咨詢專業(yè)律師，避免權(quán)益受損。

陷阱五、各種非法手段花樣逼拆

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條規(guī)定，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

法律是嚴(yán)禁非法逼拆的。但部分拆遷方為加速拆遷進程或壓低拆遷成本，還是會不遺余力的以各種手段逼拆。斷水、斷電、破壞管道、電線、網(wǎng)絡(luò)等騷擾逼拆方式對一個需要經(jīng)營的企業(yè)來說影響是更大的，自然的這些逼拆手段效果就會更好，營商者不堪其擾，最終選擇妥協(xié)簽字。如果被征收人能懂法用法，有效反擊，從這一考驗中全身而退，補償也是少不了的。

陷阱六、以拆違促（代）拆遷

補償談不攏、協(xié)議簽不了，個別征收方可能就會開始挑問題，將房屋認(rèn)定成違建，以施行強拆手段或不予補償。這種“以拆違促拆遷”，也是企業(yè)被征收人需要做好應(yīng)對準(zhǔn)備的高發(fā)情況之一。

不能否認(rèn)有些人的房屋確實存在違建的情況，有關(guān)部門應(yīng)該要對其予以處罰，但違建不能是一拆遷就打擊，不拆遷不打擊；征拆的過程中，更不能惡意的去認(rèn)定違建，有些房屋因為歷史原因或當(dāng)時制度原因存在違規(guī)的行為，這不屬于違建，執(zhí)意要打擊，這對百姓來說是不公平的。

特別值得注意的是，實踐中當(dāng)初是因政府“招商引資”才著手的重點建設(shè)項目，或者是受到政府支持的經(jīng)營性用房，現(xiàn)如今也被認(rèn)定為是違建并遭到了拆除，典型的“新官不理舊賬”。事實上行政機關(guān)管理著社會各項公共事務(wù)，它有義務(wù)保持其政策與行為的連貫性和穩(wěn)定性，珍視社會公眾對其的信任。對于這些因政府支持而起的用房與項目，是不是違建，拆與不拆，有無補償，都需要有一個明顯傾向于群眾的明確答案。

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