上訴人（原審被告）:王照銀，男，1946年1月18日生，漢族，住南京市溧水區(qū)。

　　委托訴訟代理人:章熙林，江蘇恒山律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人:江水英，江蘇恒山律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）:南京市溧水區(qū)家香土菜館，住所地南京市溧水區(qū)新建巷***號(hào)*樓。

　　負(fù)責(zé)人:甘雙伢，該土菜館實(shí)際經(jīng)營(yíng)者。

　　委托訴訟代理人:卞衛(wèi)生，江蘇宗域律師事務(wù)所律師。

　　上訴人王照銀因與被上訴人南京市溧水區(qū)家香土菜館（以下簡(jiǎn)稱家香土菜館）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服南京市溧水區(qū)人民法院（2017）蘇0117民初4676號(hào)民事判決，向本院提起上訴。

　　本院于2018年2月1日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。

　　本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　王照銀上訴請(qǐng)求:1、依法撤銷一審判決；2、依法改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求；3、被上訴人承擔(dān)一、二審全部訴訟費(fèi)用。

　　事實(shí)和理由:一審法院認(rèn)定事實(shí)、適用法律錯(cuò)誤，依法應(yīng)當(dāng)撤銷一審判決并依法改判。

　　理由:1、一審法院認(rèn)定上訴人出租房屋為門面房且被上訴人存在營(yíng)業(yè)損失是錯(cuò)誤的。

　　上訴人與被上訴人簽訂的《租賃合同》中明確約定為住宅使用，即被上訴人承租為居住使用。

　　上訴人在租賃期間私自在租賃物內(nèi)領(lǐng)取個(gè)體工商戶的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，上訴人并不知情；該房屋性質(zhì)為自建住宅，而非商業(yè)用房；2、一審法院認(rèn)定涉案房屋為國(guó)有土地上的房屋是錯(cuò)誤的。

　　涉案房屋土地性質(zhì)為集體所有，而非國(guó)有土地。

　　一審法院適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》審理本案錯(cuò)誤。

　　上訴人與溧水區(qū)拆遷安置有限公司簽訂的《溧水區(qū)征地房屋拆遷補(bǔ)償按協(xié)議》是按集體土地征用簽訂補(bǔ)償協(xié)議，其補(bǔ)償均是按照溧水區(qū)集體土地征拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，該補(bǔ)償協(xié)議中明確依據(jù)溧政發(fā)（2011）76、77號(hào)文的規(guī)定即溧水縣征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法、溧水縣征地房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，而非國(guó)有土地上房屋征收標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、上訴人與被上訴人協(xié)議約定，在不影響上訴人拆遷利益的情況下，按政策辦。

　　上訴人的房屋為住宅性質(zhì)，按溧政發(fā)（2011）76文第二十六條的規(guī)定，在住宅補(bǔ)償中根本不涉及承租人的權(quán)益，補(bǔ)償款是支付給上訴人的，一審法院將搬遷費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)按比例判決支付給被上訴人沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。

　　租賃合同中也沒(méi)有約定上訴人同意被上訴人裝修，被上訴人自行裝修，應(yīng)當(dāng)拆除，而不是獲得補(bǔ)償。

　　關(guān)于停業(yè)損失，按住宅補(bǔ)償沒(méi)有該項(xiàng)內(nèi)容，（2011）76文中規(guī)定被拆遷人將房屋出租的，拆遷實(shí)施單位僅對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，其中承租人損失由被拆遷人支付給承租人，有約定按約定，無(wú)約定根據(jù)實(shí)際情況自行協(xié)商解決。

　　上訴人與被上訴人簽訂的租賃合同中明確約定，在不影響上訴人拆遷利益的情況下，按政策辦。

　　應(yīng)當(dāng)理解為首先是保障出租人的利益，拆遷單位是對(duì)被拆遷人即上訴人進(jìn)行補(bǔ)償，而不是被上訴人；拆遷政策沒(méi)有對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，應(yīng)當(dāng)按政策辦；法院判決停業(yè)損失部分支付給被上訴人違反合同約定。

　　涉案的房屋是由案外人王玲以及上訴人王照銀分別作為被拆遷人所簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，根據(jù)合同的相對(duì)性，一審法院將案外人王玲的財(cái)產(chǎn)判給上訴人無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。

　　家香土菜館辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立。

　　涉案房屋的戶主就是王照銀，其為了拆遷利益最大化，可能分給了王玲一部分，但與本案沒(méi)有關(guān)系，請(qǐng)求二審法院依法駁回上訴人的上訴，維持原判。

　　家香土菜館向一審法院起訴請(qǐng)求:1、解除與王照銀簽訂的租賃合同；2、王照銀支付給家香土菜館搬家費(fèi)5614元、停產(chǎn)停業(yè)損失25500元、裝修補(bǔ)償款79409元。

　　一審法院認(rèn)定事實(shí):南京市溧水區(qū)家香土菜館的經(jīng)營(yíng)業(yè)主甘雙伢與王照銀于2016年8月31日簽訂房屋租賃合同一份，合同約定，由王照銀將其所有的位于溧水區(qū)永陽(yáng)鎮(zhèn)新建巷178號(hào)樓上及樓下部分出租給甘雙伢，合同期限為3年，第一年年租金為55000元，以后每年按10%增加。

　　合同同時(shí)約定，由甘雙伢交付押金10000元給王照銀，并約定如遇拆遷不影響甲方（甲方即為王照銀）情況下按政府政策辦。

　　甘雙伢租下房子后，即從事食品業(yè)，并于2016年10月12日領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，字號(hào)即為南京市溧水區(qū)家香土菜館，業(yè)主即為甘雙伢。

　　合同履行至2017年7月份，王照銀所有的門面房所在區(qū)域因政府拆遷需要，王照銀于2017年7月5日，以自己及其子王玲的名義與溧水區(qū)拆遷安置有限公司簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，協(xié)議約定:裝修補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)為158818元（50400元＋108418元）、搬家費(fèi)5614元（2000元＋3614元）、營(yíng)業(yè)補(bǔ)償51000元（15000元＋36000元）。

　　一審法院認(rèn)為，家香土菜館和王照銀雙方所簽訂的租賃合同合法有效，雙方系租賃合同法律關(guān)系，家香土菜館和王照銀雙方應(yīng)基于租賃合同主張合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條 規(guī)定，征收的補(bǔ)償對(duì)象是被征收房屋所有人，即房屋所有人系被征收對(duì)象并享受拆遷利益，只是涉及到承租人部分利益可適當(dāng)補(bǔ)償，具體到本案，因2017年涉案房屋所在區(qū)域被政府拆遷，家香土菜館和王照銀雙方所簽訂的租賃合同即依法終止履行。

　　至本案庭審辯論終結(jié)前，家香土菜館仍未搬出其所承租房屋，應(yīng)視為其仍在經(jīng)營(yíng)。

　　依據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，對(duì)其中涉及家香土菜館的裝飾裝修補(bǔ)償金額158818元，因該項(xiàng)費(fèi)用實(shí)際也應(yīng)包括王照銀的一部分費(fèi)用損失，綜合本案家香土菜館的租賃情況，家香土菜館此項(xiàng)費(fèi)用酌情確認(rèn)為63527元（158818元×40%）；對(duì)家香土菜館的設(shè)備拆除安裝、搬遷費(fèi)用，根據(jù)本案實(shí)際情況，一審法院酌情確認(rèn)家香土菜館該項(xiàng)費(fèi)用為3000元；停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)用51000元，因考慮到剩余租賃期限及本案的實(shí)際情況，家香土菜館該項(xiàng)費(fèi)用酌情確認(rèn)為25500元。

　　綜上所述，家香土菜館和王照銀雙方的租賃合同因政府行為，應(yīng)依法終止履行。

　　并且對(duì)家香土菜館的損失可以確認(rèn)為92027元。

　　另家香土菜館付的押金10000元應(yīng)一并返還。

　　依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條 第一款 第（一）項(xiàng) 、第九十七條 、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條 、第二十二條 、第二十三條 、《南京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第三十五條第一款及相關(guān)司法政策的規(guī)定,判決:一、解除南京市溧水區(qū)家香土菜館與王照銀于2016年8月31日簽訂的房屋租賃合同。

　　二、王照銀補(bǔ)償南京市溧水區(qū)家香土菜館92027元，同時(shí)返還10000元押金。

　　三、駁回南京市溧水區(qū)家香土菜館的其他訴訟請(qǐng)求。

　　上述應(yīng)給付款項(xiàng)于本判決生效后10日內(nèi)支付，如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　一審案件受理費(fèi)4300元，減半收取2150元，由南京市溧水區(qū)家香土菜館負(fù)擔(dān)1100元，由王照銀負(fù)擔(dān)1050元。

　　二審中，被上訴人提交一組案涉房屋照片打印件，證明被上訴人租用涉案房屋是用于經(jīng)營(yíng)飯店使用，以及飯店內(nèi)部的設(shè)施和裝潢情況。

　　上訴人質(zhì)證稱:對(duì)于證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但不能證明被上訴人的觀點(diǎn)，拆遷補(bǔ)償協(xié)議中并未對(duì)被上訴人的裝修進(jìn)行評(píng)估，即使其進(jìn)行了裝修，裝修的價(jià)值是多少，也不能確定，涉案房屋是用于居住的，被上訴人私自將涉案房屋改變了用途，且裝修并未經(jīng)過(guò)上訴人的同意，被上訴人應(yīng)當(dāng)自行恢復(fù)原狀，無(wú)權(quán)要求補(bǔ)償。

　　二審經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)正確，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)于自己的主張應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)予以證明，不能提供證據(jù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的法律后果。

　　雙方在案涉租賃合同中約定，拆遷時(shí)按政府政策辦。

　　案涉房屋的拆遷應(yīng)當(dāng)適用溧水縣人民政府溧政發(fā)（2011）76號(hào)文件規(guī)定，該規(guī)定第二十四條第一款第六項(xiàng)規(guī)定，被拆遷人將房屋出租的，拆遷實(shí)施單位僅對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，其中，對(duì)承租人因停業(yè)、設(shè)備拆除、安裝和搬遷造成的損失補(bǔ)償，由被拆遷人支付給承租人。

　　依照該規(guī)定，雖然拆遷實(shí)施單位不直接對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償，但承租人應(yīng)得的相應(yīng)補(bǔ)償費(fèi)用在拆遷實(shí)施單位支付給被拆遷人后，再由被拆遷人向承租人支付。

　　案涉房屋雖然在租賃合同中約定為住宅使用，但實(shí)際租賃過(guò)程中，被上訴人是作為經(jīng)營(yíng)使用的，且上訴人并未提出異議，在拆遷中，對(duì)于被上訴人的裝修和經(jīng)營(yíng)等損失，拆遷實(shí)施單位已經(jīng)將相關(guān)費(fèi)用支付給上訴人，而該部分費(fèi)用應(yīng)當(dāng)屬于被上訴人所有，故一審法院的判決并無(wú)不當(dāng)。

　　綜上所述，上訴人王照銀的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

　　依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 第一款 第一項(xiàng) 規(guī)定，判決如下:

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)4300元，由上訴人王照銀承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

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