上訴人（原審原告）:陳衛(wèi)東，男，漢族，1969年11月15日出生，住所地:興寧市。

　　委托訴訟代理人:黃林光，廣東粵東律師事務所律師。

　　上訴人（原審被告）:興寧市鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　住所地:興寧市世紀路40-42號。

　　法定代表人:羅祖輝，該公司總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人:肖國寧，廣東世紀華人（梅州）律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人:張漢林，廣東世紀華人（梅州）律師事務所律師實習律師。

　　被上訴人（原審被告）:廣東省興寧市三建工程有限公司。

　　住所地:興寧市興南大道近水樓臺（寧新城南62號區(qū)）。

　　法定代表人:吳蘭芳，該公司經(jīng)理。

　　上訴人陳衛(wèi)東、興寧市鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“鴻泰公司”）因與被上訴人廣東省興寧市三建工程有限公司（以下簡稱“三建公司”）房屋拆遷安置補償協(xié)議糾紛一案，不服廣東省興寧市人民法院（2016）粵1481民初2064號民事判決，向本院提起上訴。

　　本院于2018年3月7日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。

　　上訴人陳衛(wèi)東及其委托訴訟代理人黃林光，上訴人鴻泰公司的委托訴訟代理人肖國寧、張漢林到庭參加訴訟。

　　被上訴人三建公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。

　　本案現(xiàn)已審理終結。

　　陳衛(wèi)東上訴請求:1、依法撤銷一審判決第一、二項，改判鴻泰公司立即將《房屋拆遷置換協(xié)議》中約定的位于興寧市興南大道西側(cè)碧水灣B區(qū)由南至北第十卡門店（門面寬4.2米，深進為13米，建筑面積為54.6平方米，搗制夾層20平方米）交付給陳衛(wèi)東，并判令鴻泰公司賠償因延遲交付門店造成的經(jīng)濟損失每月2500元（經(jīng)濟損失從2013年4月23日起計算至門店交付給陳衛(wèi)東管業(yè)時止）；2、一、二審訴訟費由鴻泰公司承擔。

　　事實和理由:一、2011年4月間，陳衛(wèi)東與鴻泰公司在平等自愿互利互惠的基礎上就有關陳衛(wèi)東房屋（含土地）拆遷置換事宜達成一致意見。

　　2011年4月23日雙方簽訂了《房屋拆遷置換協(xié)議》，該《房屋拆遷置換協(xié)議》載明:“乙方（即陳衛(wèi)東）的房屋及土地面積為:首層占地50.65平方米；空地面積41.92平方米；二層瓦房50.65平方米；二層封閉陽臺9.74平方米；二層敞開陽臺8.64平方米；其他土地16.3平方米。

　　……與甲方（即鴻泰公司）在本范圍開發(fā)的門店與套房進行置換:一、甲方置換給乙方門店為碧水灣B區(qū)面向興南大道的首層第十卡門店，門面寬4.2米，深進為13米，建筑面積為54.6平方米，搗制夾層。

　　裝修標準為地面水磨、墻壁鋼化仿瓷，不銹鋼扶手，門為卷閘門，水電由甲方負責安裝，費用由甲方負責。

　　二、置換給乙方碧水灣B區(qū)2棟502的套房一套，面積為141平方米，雜間一間，建筑面積6平方米。

　　三、裝修標準以興寧市商品房的普通裝修標準為準。

　　四、每月的安置費為350元。

　　五、乙方必須保證以上房產(chǎn)及空地無糾紛，如有糾紛乙方需負擔一切經(jīng)濟損失。

　　六、合同簽訂后乙方在2011年4月25日前將房屋及土地交給甲方拆除平整。

　　七、交房時間為簽訂合同后24個月內(nèi)，房地產(chǎn)權證由甲方辦理，辦證費用一切由甲方負責。

　　”二、《房屋拆遷置換協(xié)議》簽訂后，陳衛(wèi)東依約履行了《房屋拆遷置換協(xié)議》中約定的全部義務，將自己的房屋及土地交付給鴻泰公司，鴻泰公司在2015年11月間將碧水灣B區(qū)2棟502套房一套交付給陳衛(wèi)東，但門店及雜房未交付給陳衛(wèi)東，也未辦理好置換房屋的房地產(chǎn)權證。

　　由于鴻泰公司未按合同的約定履行義務，陳衛(wèi)東于2016年9月27日將鴻泰公司起訴至興寧市人民法院，請求判令鴻泰公司立即交付《房屋拆遷置換協(xié)議》中約定的門店，賠償遲延交付門店造成陳衛(wèi)東的損失及判令鴻泰公司立即將房地產(chǎn)權證辦好給陳衛(wèi)東。

　　三、鴻泰公司在一審訴訟中稱:“關于碧水灣B區(qū)面向興南大道首層門店的編號順序現(xiàn)在是發(fā)生了變化。

　　在簽訂《房屋拆遷置換協(xié)議》時門牌編號順序是:面向興南大道由南至北，第一卡的業(yè)主是邱宏茂（90平方米），第十卡是陳衛(wèi)東。

　　后來（約2011年12月）由于老邱屋統(tǒng)一納入拆遷范圍，門店編號順序是:面向興南大道由南至北，第四卡的業(yè)主是邱宏茂（90平方米），第十三卡是陳衛(wèi)東。

　　不管編號順序如何變化，陳衛(wèi)東的門店介于藍熾雄、陳運香之間，是客觀事實。

　　”對此，鴻泰公司在一審訴訟中稱現(xiàn)面向興南大道由南至北第十三卡（即原第十卡）門店是陳衛(wèi)東的是不事實的，理由是:1、陳衛(wèi)東置換的第十卡門店門面寬為4.2米，深進為13米，建筑面積為54.6平方米，而現(xiàn)在第十三卡面積為60.02平方米，與置換的門店面積多出了5.42平方米。

　　在陳衛(wèi)東與鴻泰公司簽訂《房屋拆遷置換協(xié)議》時門店設計圖已完成，而且鴻泰公司是按門店設計圖施工的，即使有誤差也不可能相差5.42平方米，很明顯該第十三卡門店不可能是協(xié)議中約定的第十卡門店。

　　2、即使按鴻泰公司所說老邱屋同意納入拆遷范圍后，在碧水灣B區(qū)南邊只建了兩卡門店，因此按鴻泰公司的講法變化后陳衛(wèi)東置換的門店也應該是第十二卡，并不是第十三卡。

　　3、至于鴻泰公司稱第一卡的業(yè)主是邱宏茂，陳衛(wèi)東的門店介于藍熾雄、陳運香之間與本案無關，陳衛(wèi)東亦不清楚。

　　綜上事實，一審判決認為陳衛(wèi)東置換的門店從主樓開始起算即面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)由南至北是第十卡（陳衛(wèi)東與鴻泰公司置換協(xié)議中約定）、從副樓起算即面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)首層由南至北第十三卡門店（現(xiàn)門牌編號為××），該店面積為60.02平方米，與陳衛(wèi)東同一性質(zhì)的（2016）粵1481民初1741號案件的邱宏茂相對應的門店置換也是面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)首層由南至北第四卡門店（現(xiàn)門牌編號為××，原合同約定為第一卡），并據(jù)此判決將第十三卡門店交付給陳衛(wèi)東，賠償陳衛(wèi)東的損失只計算至2016年12月20日止（即鴻泰公司表示陳衛(wèi)東可隨時領取第十三卡門店時止）是錯誤的。

　　請求二審法院查清事實，依法支持陳衛(wèi)東的上訴請求。

　　鴻泰公司上訴請求:1、依法維持一審判決第一判項中的交付判決，即鴻泰公司將位于興寧市興南大道碧水灣B區(qū)首層面向興寧市興南大道由南至北第十三卡門店（現(xiàn)門牌號為××）、位于興寧市興南大道碧水灣B區(qū)按合同約定6平方米的雜房1間交付給陳衛(wèi)東；2、依法撤銷一審判決第一判項中的“原告應在領取該門店后10日內(nèi)補償門店差價24750元給興寧市鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的判決，依法改判為:陳衛(wèi)東應在領取該門店的同時補償門店差價81300元給鴻泰公司；3、依法撤銷一審判決中的第二判項，依法改判為:駁回陳衛(wèi)東關于要求鴻泰公司支付門店租金損失的訴訟請求；4、依法撤銷一審判決第三判項，依法改判為:在政府允許辦理鴻泰碧水灣B區(qū)一期的房地產(chǎn)權證時，鴻泰公司應在合理期限內(nèi)辦理鴻泰碧水灣B區(qū)一期××門店、碧水灣B區(qū)2棟502套房的房地產(chǎn)權證給陳衛(wèi)東；5、一、二審訴訟費、鑒定費等費用由陳衛(wèi)東承擔。

　　事實和理由:一、一審判決對交付門店的位置認定是準確的。

　　該門店從主樓開始計算，是位于興寧市興南大道碧水灣B區(qū)由南至北第十卡，門牌號是××，這符合《房屋拆遷置換協(xié)議》的約定；從副樓開始計算是第十三卡。

　　鴻泰公司與陳衛(wèi)東于2011年4月23日簽訂《房屋拆遷置換協(xié)議》后，鴻泰公司又與彭月英于2011年12月2日簽訂拆遷置換合同，將彭月英的土地一并列入鴻泰公司碧水灣B區(qū)建設工程范圍后開發(fā)建設碧水灣B區(qū)主樓與副樓，因此陳衛(wèi)東置換的門店從主樓開始起算即面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)由南至北是第十卡（鴻泰公司與陳衛(wèi)東置換協(xié)議中約定）、從副樓起算即面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)首層由南至北是第十三卡門店（現(xiàn)門牌編號為××），該門店面積為60.02平方米。

　　與陳衛(wèi)東案件同一性質(zhì)的（2016）粵1481民初1741號案件的邱宏茂相對應的門店置換也是面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)首層由南至北第四卡門店（現(xiàn)門牌編號為××，原合同約定為第一卡）。

　　二、一審判決適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》處理本案，屬適用法律錯誤，陳衛(wèi)東補償給鴻泰公司的門店差價應為81300元。

　　一審適用法律錯誤，因為本案的建設工程屬于“三舊”改造工程，并非是商品房買賣。

　　一審法院直接適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》屬適用法律錯誤。

　　根據(jù)“自愿、公平與誠實信用”原則，鴻泰公司與陳衛(wèi)東均屬于民事法律關系的主體，在民事活動中的地位平等，故雙方應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。

　　回到本案中，鴻泰公司置換給陳衛(wèi)東的門店超出面積為5.42平方米，按15000元每平方米計算共81300元，該差價依法應由陳衛(wèi)東補償給鴻泰公司。

　　三、《房屋拆遷置換協(xié)議》中并未約定遲延交付的違約責任，結合本案建設工程是“三舊”改造工程，并非商品房買賣，故鴻泰公司并未違約，鴻泰公司無需支付門店租金給陳衛(wèi)東。

　　1、從鴻泰公司與陳衛(wèi)東簽訂的《房屋拆遷置換協(xié)議》來看，合同雙方并未約定遲延交付的相關違約責任，所以應視為沒有約定違約責任；陳衛(wèi)東要求鴻泰公司支付店鋪租金沒有法律依據(jù)和事實依據(jù)。

　　2、涉案建設工程是“三舊”改造工程，鴻泰公司的一切行為都必須取得興寧市人民政府的許可方可實施。

　　鴻泰公司必須取得建設用地土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證，才能建設涉案工程。

　　而上述三證，都必須取得建設主管部門的批準。

　　《房屋拆遷置換協(xié)議》約定的交付期限，必須根據(jù)建設主管部門的批準情況而變化。

　　因此，延遲交付并非因鴻泰公司的原因造成。

　　3、陳衛(wèi)東也不一定能夠把門店租賃出去，或者其自己經(jīng)營也可能虧損，不能把高度蓋然性的問題當作應然性的問題來進行判決。

　　換句話說，該店鋪租金并非陳衛(wèi)東的直接損失，而是不確定收入。

　　4、退一步來說，陳衛(wèi)東即使存在損失，也只是應該計算到2015年11月，而不應該計算到2016年12月，因為鴻泰公司是在2015年11月通知陳衛(wèi)東領取該門店，其他業(yè)主都領取了門店，但陳衛(wèi)東以該門店不是約定的門店為由，拒絕領取門店，因此責任在于陳衛(wèi)東。

　　5、陳衛(wèi)東對門店位置提出無理異議，也是有過錯的，因此而造成的損失，陳衛(wèi)東應承擔相應的損失。

　　四、在政府允許辦理鴻泰碧水灣B區(qū)一期的房地產(chǎn)權證時，鴻泰公司會在合理期限內(nèi)辦理相關房地產(chǎn)權證給陳衛(wèi)東。

　　涉案建設工程主體結構已經(jīng)完工，鴻泰公司已經(jīng)向建設主管部門申請竣工驗收，建設主管部門目前正在對涉案建設工程進行竣工驗收過程中。

　　眾所周知，只有在建設工程驗收合格后，才能辦理相關產(chǎn)權證書。

　　待涉案建設工程竣工驗收后，鴻泰公司將嚴格按照法定程序，向建設主管部門申請辦理涉案房屋的產(chǎn)權證書（當然需要陳衛(wèi)東提供必要的協(xié)助），建設主管部門一旦頒發(fā)涉案房屋的產(chǎn)權證書，鴻泰公司即可把涉案房屋的產(chǎn)權證書交付給陳衛(wèi)東。

　　如限定判決生效后10天內(nèi)辦理，則有悖于客觀實際情況，造成鴻泰公司履行不能。

　　鴻泰公司在二審庭審中補充如下意見:1、該門店交付位置是準確的。

　　2、關于套房和門店有關處理是在同一份《房屋拆遷置換協(xié)議》體現(xiàn)的，也就是說不是分開的，套房在2015年11月領取，當時也通知其領取門店并交付，但是陳衛(wèi)東未領取，責任由陳衛(wèi)東承擔。

　　3、從簽訂《房屋拆遷置換協(xié)議》起至2015年12月，陳衛(wèi)東每月領取拆遷安置費350元，因此在此期間，鴻泰公司不應當再補償陳衛(wèi)東的店租。

　　在此期間補償?shù)曜馐菍儆谥貜脱a償。

　　也就是說，領取拆遷安置費是雙方的約定，就不應再領取店租補償。

　　4、該整棟門店除了陳衛(wèi)東未領取之外，其余門店已經(jīng)全部領取，并且早已開業(yè)經(jīng)營。

　　陳衛(wèi)東對鴻泰公司的上訴答辯稱:一、鴻泰公司稱一審判決對交付門店的認定位置是準確的，這符合《房屋拆遷置換協(xié)議》中的約定是不事實的。

　　理由如前所述。

　　二、一審判決根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》處理本案，適用法律正確。

　　鴻泰公司在上訴狀中稱:一審判決適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》處理本案，屬適用法律錯誤。

　　因為本案的建設工程屬于“三舊”改造工程，并非是商品房買賣。

　　答辯人認為，鴻泰公司的上述訴稱是錯誤的，理由是:1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條 規(guī)定了拆遷補償安置協(xié)議的優(yōu)先權，即規(guī)定:拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。

　　可見，因拆遷補償協(xié)議引起糾紛應適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》進行處理。

　　2、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定:為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

　　可見《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》是依據(jù)《中華人民共和國合同法》等法律制定的，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的具體規(guī)定與《中華人民共和國合同法》的規(guī)定不沖突。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 關于房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定面積不符的處理規(guī)定，正是《中華人民共和國合同法》自愿、公平與誠實信用原則的具體體現(xiàn)。

　　3、根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人就補償方式、安置用房的面積、樓層、朝向、結構、質(zhì)量、用途、房屋坐落位置及搬遷期限、搬遷過渡方式、回遷期限、入住時間、違約責任、解決爭議的辦法等內(nèi)容簽訂協(xié)議后，該協(xié)議對雙方當事人具有約束力，當事人應當按照約定履行各自的義務。

　　如一方不履行協(xié)議或履行協(xié)議不符合規(guī)定的，應當按照《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定由違約方承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　三、一審判決確認鴻泰公司承擔遲延交付的違約責任及判決鴻泰公司辦理好房地產(chǎn)權證交給答辯人符合法律規(guī)定。

　　答辯人與鴻泰公司簽訂《房屋拆遷置換協(xié)議》后，答辯人依約履行了《房屋拆遷置換協(xié)議》中約定的全部義務，將自己的房屋及土地交付給鴻泰公司，鴻泰公司在2015年11月間將碧水灣B區(qū)2棟502套房一套交付給答辯人，但門店及雜房未交付給答辯人，也未辦理好置換房屋的房地產(chǎn)權證。

　　一審法院審理后，根據(jù)鴻泰公司遲延交付房屋及未辦理好房地產(chǎn)權證的事實，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 、第一百一十二條 、第一百一十三條 ，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 、第十七條 等規(guī)定，判決鴻泰公司承擔違約責任及辦證責任是正確的。

　　但判決賠償答辯人的損失只計算至2016年12月20日止（即鴻泰公司表示答辯人可隨時領取第十三卡門店時止）不恰當。

　　鴻泰公司在上訴狀中所稱的結合本案建設工程屬于“三舊”改造工程，并非是商品房買賣，故鴻泰公司未違約，無需支付門店租金給答辯人的種種說法都是站不住腳的，是不能成立的。

　　三建公司未進行答辯。

　　陳衛(wèi)東向一審法院起訴請求:1、判令被告鴻泰公司立即按協(xié)議將已建好的位于興寧市興南大道西側(cè)碧水灣B區(qū)由南至北第十卡門店交付給原告（標準為寬4.2米、深進13米、面積為54.60平方米，搗制夾層20平方米），門店價值約80萬元；2、判令鴻泰公司立即將碧水灣B區(qū)2棟502號套房（面積為141平方米）及雜物間一間（面積為6平方米）交付給原告（裝修標準按興寧市商品房普通裝修，房屋價值約50萬元）；3、判令被告鴻泰公司賠償因延遲交付門店造成的租金收益損失（從2013年起至門店交付之月止按每月2500元標準計算）給原告（至起訴之月共41個月計款102500元）；4、判令被告鴻泰公司支付從2011年4月起至住房交付之月止每月350元的安置費給原告（至起訴之月共24個月，計款8400元）。

　　（四項合計:1410900元）；5、判令被告鴻泰公司立即辦理好所有權屬于原告的涉案門店、房屋的房地產(chǎn)權證并交付給原告；6、案件訴訟費由被告負擔。

　　一審法院認定事實:1999年3月18日，興寧市人民政府文件發(fā)布《關于興南大道兩旁改造建設范圍房屋拆遷的通知》{興市府【1999】20號}，決定對興寧興南大道兩旁地段進行改造，并委托三建公司負責改造建設，后三建公司又將該改造建設工程轉(zhuǎn)讓給被告鴻泰公司。

　　被告鴻泰公司依法領取了用地規(guī)劃許可證、施工許可證、工程規(guī)劃許可證等。

　　2011年4月23日，被告鴻泰公司（甲方）與原告（乙方）簽訂1份《房屋拆遷置換協(xié)議》，約定:1、原告將其房屋及土地面積置換給被告鴻泰公司，由被告鴻泰公司將其開發(fā)的位于碧水灣B區(qū)面向興南大道首層由南至北第十卡門店（寬4.2米、深進13米、建筑面積54.6平方米，搗制夾層）。

　　裝修標準為地面水磨、墻壁鋼化仿瓷，不銹鋼扶手，門為卷閘門，水電由甲方負責安裝，費用由甲方負責。

　　2、置換給乙方碧水灣B區(qū)2棟502的套房一套，面積為141平方米，雜間一間，建筑面積約6平方米。

　　3、裝修標準以興寧市商品房普通標準為準。

　　4、每月的安置費為350元。

　　4、乙方必須保證以上房產(chǎn)及空地無糾紛，如有糾紛乙方需負擔一切經(jīng)濟損失。

　　6、合同簽訂后乙方在2011年4月25日前將房屋及土地交給甲方拆除平整。

　　7、交房時間為簽訂合同后24個月內(nèi)，房地產(chǎn)權證由甲方辦理，辦證費用一切由甲方負責。

　　合同簽訂后，原告依約履行了合同義務，將其房屋及土地面積交付給被告鴻泰公司。

　　被告在2015年11月將涉案的碧水灣B區(qū)2棟502的套房一套交付給原告，門店及雜房未交付給原告，也未辦理好涉案置換房屋、門店的產(chǎn)權證書。

　　因被告未按合同約定履行義務，2016年9月27日，原告將被告鴻泰公司起訴至一審法院，提出了上述訴請。

　　一審審理中，原告堅持其訴訟請求，認為被告應按合同約定將位于興寧市興南大道西側(cè)碧水灣B區(qū)由南至北第十卡門店交付給原告（標準為寬4.2米、深進13米、面積為54.60平方米，搗制夾層20平方米），并賠償因被告遲延交付門店按每月2500元計算從2013年起至交付門店止的租金損失及從2011年4月起至住房支付之月止每月按350元標準的安置費給原告，并立即辦理好涉案門店及房屋的房地產(chǎn)權證交付給原告，但原告認可其從2011年5月至2015年5月每月領取被告補償?shù)陌仓觅M350元共17150元。

　　被告認為涉案建設工程是屬于“三舊”改造工程，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)“情勢變更”的原則，被告與原告簽訂的《房屋拆遷置換協(xié)議》不屬于諾成性合同，關于回遷房的交付期限應按實際情況交付，不以雙方約定期限而定，因此被告并未違約，應依法駁回原告要求被告賠償損失的訴請。

　　被告在2015年11月將涉案的碧水灣B區(qū)2棟502的套房一套交付給原告，因此原告的安置費應計算至2015年11月，現(xiàn)同意補償給原告的安置費領取至2015年12月，原告可隨時到被告處領取。

　　至于原告訴請的雜房及房地產(chǎn)權證的訴請，待被告開發(fā)的碧水灣B區(qū)建設工程整體竣工驗收后方可辦理。

　　原告要求的門店并非位于興寧市興南大道西側(cè)碧水灣B區(qū)由南至北第十卡門店，而是位于興寧市興南大道西側(cè)碧水灣B區(qū)由南至北第十三卡門店，原告也可隨時領取該卡門店，但因原合同約定安置給原告的門店面積為54.6平方米，現(xiàn)實際的門店面積是60.02平方米，因此原告應按每平方米15000元計算補償差價81300元給被告。

　　審理中，原告申請對涉案門店租金申請評估，經(jīng)詢問原、被告同意，一審法院依法委托廣州市華盟價格事務所有限公司對涉案門店的租金進行評估，廣州市華盟價格事務所有限公司以穗華價估（興寧）【2017】046號《關于碧水灣面向興南大道首屋第十卡門店的地段的門店月租金價格評估結論書》（以下簡稱“評估報告”），評估出涉案地段門店月租金價格為每平方46元。

　　原告認為該評估報告評估的價格不是其訴請的門店的租金價格，且評估報告反映的是市場價格；被告對評估報告的真實性、合法性無異議，但認為無需賠償原告損失。

　　原、被告均認可涉案建設工程項目的拆遷與建設均是被告鴻泰公司，與被告三建公司無關。

　　一審法院追加三建公司為本案被告。

　　一審法院認為,綜合原告的訴訟請求、被告的答辯意見及庭審中原、被告的陳述，本案爭議的焦點是:1、本案被告鴻泰公司是否違約；2、原告置換門店的實際位置問題；3、原告的訴訟請求能否得到支持。

　　針對上述問題，逐一分析如下:

　　1、本案被告鴻泰公司是否違約問題。

　　本案中，原、被告簽訂的《房屋拆遷置換協(xié)議》是拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立的拆遷補償安置協(xié)議，是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，原、被告均應按協(xié)議全面適當?shù)芈男泻贤x務。

　　依《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條 規(guī)定，原、被告簽訂的《房屋拆遷置換協(xié)議》亦屬該解釋調(diào)整的范圍，因此被告辯稱涉案工程不屬房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)“情勢變更”的原則，不能以雙方簽訂合同時間確定房屋交付時間的主張，不予支持。

　　被告鴻泰公司未按《房屋拆遷置換協(xié)議》約定的時間交付涉案房屋、門店及辦理好相關房地產(chǎn)權證，已構成違約，被告鴻泰公司理應按《房屋拆遷置換協(xié)議》約定承擔相應的違約責任，賠償未按時交付門店的租金損失及補償原告的安置費等費用。

　　被告三建公司不是《房屋拆遷置換協(xié)議》的簽訂一方，也未實際參與涉案房屋的拆遷與建設，不承擔責任。

　　2、關于原告置換門店的實際位置問題。

　　原告在庭審中堅持被告置換給其的門店是位于興寧市興南大道西側(cè)碧水灣B區(qū)由南至北第十卡，面積為54.6平方米，被告則認為實際置換給原告的門店是位于興寧市興南大道西側(cè)碧水灣B區(qū)由南至北第十三卡，面積為60.02平方米。

　　經(jīng)一審法院查明，原告與被告鴻泰公司2011年4月23日簽訂《房屋拆遷置換協(xié)議》后，被告鴻泰公司又與彭月英于2011年12月2日簽訂拆遷置換合同，將彭月英土地一并列入被告碧水灣B區(qū)建設工程范圍后開發(fā)建設碧水灣B區(qū)主樓與副樓，因此原告置換的門店從主樓開始起算即面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)由南至北是第十卡（原、被告置換協(xié)議中約定），從副樓起算即面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)首層由南至北第十三卡門店（現(xiàn)門牌編號為××），該門店面積為60.02平方米，與原告案件同一性質(zhì)的一審法院（2016）粵1481民初1741號案件的邱宏茂相對應的門店置換也是面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)首層由南至北第四卡門店（現(xiàn)門牌編號為××，原合同約定為第一卡）。

　　依《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 “出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

　　買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人”的規(guī)定，原、被告約定門店面積為54.6平方米，實際交付給原告的門店面積為60.02平方米，對比門店面積差為5.42平方米，面積誤差比在3%之內(nèi)部分為54.6平方米×3%=1.638平方米，超出3%部分為5.42平方米-1.638平方米=3.782平方米。

　　被告要求原告按每平方米15000元的價格計算門店價格，不損害原告利益，予以準許。

　　因此原告應支付面積3%以內(nèi)的價格為1.638平方米×15000元=24570元給被告鴻泰公司，超出3%部分面積3.782平方米×15000元=56730元由被告鴻泰公司自行承擔。

　　被告鴻泰公司要求原告支付超出門店面積5.42平方米按15000元每平方米計算共81300元的要求過高部分，不予支持。

　　3、原告的訴訟請求能否得到支持。

　　原告要求被告鴻泰公司將已建好的位于興寧市興南大道西側(cè)碧水灣B區(qū)由南至北第十卡門店交付給原告，但被告鴻泰公司實際置換給原告門店位置是面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)由南至北第十三卡門店（現(xiàn)門牌號為××），因此，對原告門店應按實際位置面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)首層由南至北第十三卡門店（現(xiàn)門牌號為××）交付給原告；因被告鴻泰公司已將碧水灣B區(qū)2棟502號套房（面積為141平方米）交付給原告，尚有面積約6平方米的雜房未交付，因此被告鴻泰公司應按約定向原告交付面積為6平方米的雜房1間；原告要求被告鴻泰公司賠償因延遲交付門店從2013年起至門店交付之月止按每月2500元標準計算造成的租金收益損失，因被告已構成違約，對原告此項訴訟請求，予以支持，原、被告雖然對評估有異議，但未對該評估報告評定的涉案地段門店月租金價格為每平方46元有意見，對該評估報告予采信。

　　評估報告每平方米46元×54.6平方米=2511.6元，原告只要求每月店租按2500元計算，即日租金83.33元，未損害被告鴻泰公司利益，予以準許，但賠償時間應從2013年4月23日計算至第一次開庭2016年12月20日止（被告鴻泰公司表示原告可隨時領取門店）共1337天×83.33元=111412.21元；原告要求被告鴻泰公司支付從2011年4月起至住房支付之月止每月350元的安置費，因被告鴻泰公司已在2015年11月將涉案的碧水灣B區(qū)2棟502的套房交付給原告，原告已領取至2015年5月的安置費，因此原告的安置費應領取至2015年11月，現(xiàn)被告鴻泰公司同意補償給原告的安置費領取至2015年12月，共7個月×350元=2450元予以準許；原告要求被告鴻泰公司立即辦理好所有權屬于原告的涉案門店、房屋的房地產(chǎn)權證并交付給原告，符合合同約定，予以支持。

　　綜上所述，一審法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 、第六十條 、第一百零七條 、第一百一十二條 、第一百一十三條 ，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 、第十七條 的規(guī)定，判決:一、被告鴻泰公司應在判決生效后10日內(nèi)將位于興寧市興南大道碧水灣B區(qū)首層面向興寧市興南大道由南至北第十三卡門店（現(xiàn)門牌號為××）、位于興寧市興南大道碧水灣B區(qū)按合同約定6平方米的雜房1間交付給原告陳衛(wèi)東，原告應在領取該門店后10日內(nèi)補償門店差價24750元給被告鴻泰公司；二、被告鴻泰公司應在判決生效后10日內(nèi)支付門店租金損失111412.21元、安置費2450元，兩項合計113862.21元給原告陳衛(wèi)東；三、被告鴻泰公司應在判決生效后10日內(nèi)辦理好門牌號為××門店、碧水灣B區(qū)2棟502的套房1套（含6平方米的雜房1間）的房地產(chǎn)權證給原告陳衛(wèi)東（原告應提供必要協(xié)助，辦證所需費用由被告鴻泰公司負擔）；四、駁回原告的其他訴訟請求。

　　如果被告未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　案件受理費17498元、鑒定費3450元，合計20948元由被告鴻泰公司負擔，此款已由原告預交，不作退還，由被告鴻泰公司在履行上述判項時逕行給付原告。

　　二審中，陳衛(wèi)東向本院提交涉案店鋪照片，以證明鴻泰公司應分配給其的店鋪是位于興寧市興南大道西側(cè)碧水灣B區(qū)由南至北第十卡。

　　鴻泰公司質(zhì)證稱對照片的現(xiàn)狀無異議，但對其證明目的有異議，鴻泰公司一審提交的證據(jù)可見是寫著老邱屋，老邱屋是比較低的，是副樓，主樓是拆遷戶設計的，副樓是主樓拆遷半年后才拆遷的，故是兩部分。

　　主樓和副樓之間的空地增加了店面，主樓和副樓建起后就增加了三卡店面，邱宏茂是作為第一卡計算。

　　鴻泰公司向本院提交如下證據(jù):1、B區(qū)一期2棟主門鎖登記表（②號房），證明鴻泰公司已經(jīng)于2016年交付了鑰匙給陳衛(wèi)東；2、牌坊下拆遷戶置換門店一覽表，證明陳衛(wèi)東的門店是位于第十卡，第一卡是邱宏茂，有大部分業(yè)主的簽名確認，定于2016年7月20日發(fā)放門店；3、鴻泰公司于2016年7月18日出具的通知1份，證明鴻泰公司于2016年7月20日統(tǒng)一發(fā)放門店給全體業(yè)主，包括陳衛(wèi)東，第一卡是邱宏茂，第十卡是陳衛(wèi)東；4、鴻泰公司拆遷辦于2016年6月20日出具的證明材料，證明置換門店的各位業(yè)主于2016年6月20日在鴻泰公司拆遷辦開會，會上談到按原安排不變，指第一卡邱宏茂至第十卡陳衛(wèi)東，定于2016年7月20日發(fā)放門店。

　　以上情況可見，在2016年6月20日、2016年7月18日鴻泰公司用電話通知全體業(yè)主，并把上述兩份《通知》張貼在碧水灣B區(qū)售樓處，決定于2016年7月20日統(tǒng)一發(fā)放門店。

　　因此鴻泰公司交付門店給業(yè)主的準確時間是2016年7月20日。

　　陳衛(wèi)東質(zhì)證稱，對證據(jù)1關聯(lián)性有異議，當時是領取套房的裝修鑰匙，該證據(jù)與本案無關。

　　對證據(jù)2真實性、合法性均有異議。

　　首先，鴻泰公司的門店排序是錯誤的。

　　第一卡不是邱宏茂的，所謂的第一卡實際就是第二卡，實際排序第九卡就是第十卡，應屬于陳衛(wèi)東的，該門店價值高于第十一卡門店約20萬元，因為第十一卡（即該證據(jù)謊稱第十卡）門店有二個一米多的建筑柱，臨街店面不足3米，而屬陳衛(wèi)東的門店是臨街店面有4.2米。

　　另外對所寫的備注面積是錯誤的，應該屬于陳衛(wèi)東的第十卡（即該份證據(jù)所寫的第九卡）門店是4.2×13=54.6㎡。

　　而該證據(jù)謊稱的第十卡面積根本不是4.2×13=54.6㎡。

　　就該問題請求法院到現(xiàn)場勘驗測量。

　　所有的樓房（包括門店）還未經(jīng)相關部門驗收合格，依法未達到交付樓房的條件，所以鴻泰公司稱所謂交付是不成立的，不合法的。

　　對證據(jù)3、4真實性、合法性均有異議。

　　其內(nèi)容不真實，其中2016年6月20日的通知根本未告知陳衛(wèi)東，陳衛(wèi)東也不清楚。

　　2016年7月18日的通知也是虛構的，因為第一卡并不是邱宏茂的，且其所稱的第一卡實際是第二卡，第十卡實際是第十一卡。

　　該兩份證據(jù)都是鴻泰公司為了應訴而虛構的，是無其他相應的證據(jù)證實的，是無效證據(jù)，不能證實鴻泰公司的證明目的。

　　三建公司表示對鴻泰公司提交的上述證據(jù)的三性由法院進行確認。

　　本院對一審法院查明的事實予以確認。

　　本院認為，本案為房屋拆遷安置補償協(xié)議糾紛。

　　根據(jù)二審雙方訴辯主張，對本案二審爭議焦點和處理意見分析如下:

　　關于安置給陳衛(wèi)東的店鋪位置問題。

　　經(jīng)查，陳衛(wèi)東與鴻泰公司2011年4月23日簽訂《房屋拆遷置換協(xié)議》后，鴻泰公司又與彭月英于2011年12月2日簽訂拆遷置換合同，將彭月英土地一并列入碧水灣B區(qū)建設工程范圍后開發(fā)建設碧水灣B區(qū)主樓與副樓，因此陳衛(wèi)東置換的門店從主樓開始起算即面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)由南至北是第十卡（置換協(xié)議中約定），從副樓起算即面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)首層由南至北第十三卡門店（現(xiàn)門牌編號為××），該門店面積為60.02平方米，與陳衛(wèi)東案件同一性質(zhì)的（2016）粵1481民初1741號案件的邱宏茂相對應的門店置換也是面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)首層由南至北第四卡門店（現(xiàn)門牌編號為××，原合同約定為第一卡）。

　　鴻泰公司實際置換給陳衛(wèi)東門店位置是面向興寧市興南大道碧水灣B區(qū)由南至北第十三卡門店（現(xiàn)門牌號為××）。

　　一審法院對此作出的認定并無不當。

　　陳衛(wèi)東主張鴻泰公司應將位于興寧市興南大道西側(cè)碧水灣B區(qū)由南至北第十卡門店交付給其，依據(jù)不足，不予支持。

　　關于涉案店鋪超出3%部分面積3.782平方米×15000元=56730元應否由陳衛(wèi)東承擔問題。

　　房屋拆遷安置補償合同作為一種特殊的買賣合同，只要該協(xié)議依法成立，雙方當事人均應按約享有權利、履行義務，并受有關法律、法規(guī)的調(diào)整。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對城市房屋拆遷有關問題進行了規(guī)范，本案為房屋拆遷安置補償合同糾紛，一審判決適用該《解釋》并無不妥。

　　兩上訴人約定拆遷安置的門店面積為54.6平方米，鴻泰公司實際交付給陳衛(wèi)東的門店面積為60.02平方米，對比門店面積差為5.42平方米，因雙方當事人對超出合同約定的房屋面積部分的價格未作約定，應依照法律規(guī)定。

　　一審法院依《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 之規(guī)定，對超出3%部分面積3.782平方米×15000元=56730元由鴻泰公司承擔并無不當。

　　鴻泰公司主張涉案店宇超出3%部分面積3.782平方米×15000元=56730元應由陳衛(wèi)東承擔，依據(jù)不足，不予支持。

　　關于鴻泰公司賠償陳衛(wèi)東店租損失問題。

　　經(jīng)查，2011年4月23日雙方簽訂的《房屋拆遷置換協(xié)議》約定，鴻泰公司應于2013年4月23日交付門店給陳衛(wèi)東。

　　從鴻泰公司提交的牌坊下拆遷戶置換門店一覽表、2016年6月20日通知、2016年7月18日通知等證據(jù)，可以證實鴻泰公司于2016年7月20日發(fā)放門店，并經(jīng)大部分門店業(yè)主的簽名確認。

　　因此，鴻泰公司賠償陳衛(wèi)東置換門店的租金損失應從2013年4月23日計算至2016年7月20日發(fā)放門店止，共1184天×83.33元=98662.72元。

　　一審法院認定鴻泰公司應支付從2013年4月23日計算至2016年12月20日止共計1337天的店租損失不當，應予糾正。

　　因雙方簽訂的《房屋拆遷置換協(xié)議》約定每月的安置費350元是對住房的補償，而逾期交付店鋪則造成了陳衛(wèi)東的經(jīng)營損失，兩者不能等同，故對鴻泰公司主張從簽訂《房屋拆遷置換協(xié)議》起至2015年12月陳衛(wèi)東每月領取拆遷安置費350元，在此期間不應再補償?shù)曜饨o陳衛(wèi)東，不予支持。

　　陳衛(wèi)東主張判令鴻泰公司賠償從2013年4月23日起至門店交付給陳衛(wèi)東管業(yè)時止按每月2500元計算的店租損失，依據(jù)不足，不予支持。

　　關于涉案門店、房屋辦理不動產(chǎn)權證問題。

　　根據(jù)《房屋拆遷置換協(xié)議》的約定，鴻泰公司應為陳衛(wèi)東辦理涉案門店、房屋的不動產(chǎn)權證。

　　《城市房屋權屬登記管理辦法》第十六條 規(guī)定:“新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。

　　”經(jīng)查，直至二審庭審時止，涉案興寧市興南大道碧水灣B區(qū)房屋仍未竣工驗收，故暫時還無法辦理涉案門店、房屋的不動產(chǎn)權證。

　　一審法院判令鴻泰公司應在判決生效后10日內(nèi)辦理好門牌號為興寧市××門店、碧水灣B區(qū)2棟502的套房1套（含6平方米的雜房1間）的不動產(chǎn)權證給陳衛(wèi)東不妥，應予糾正。

　　綜上所述，鴻泰公司的上訴請求部分有理，予以支持。

　　陳衛(wèi)東的上訴請求不能成立，予以駁回。

　　依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 第一款 第一、第二項 之規(guī)定，判決如下:

　　一、維持廣東省興寧市人民法院（2016）粵1481民初2064號民事判決第一項；

　　二、撤銷廣東省興寧市人民法院（2016）粵1481民初2064號民事判決第四項；

　　三、變更廣東省興寧市人民法院（2016）粵1481民初2064號民事判決第二項為:興寧市鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應在本判決生效后10日內(nèi)支付門店租金損失98662.72元、安置費2450元，兩項合計101112.72元給陳衛(wèi)東；

　　四、變更廣東省興寧市人民法院（2016）粵1481民初2064號民事判決第三項為:興寧市鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應在案涉房屋竣工驗收后3個月內(nèi)將辦理興寧市興南大道北171號門店、碧水灣B區(qū)2棟502的套房1套（含6平方米的雜房1間）不動產(chǎn)權證的有關資料提交房屋登記機關備案（陳衛(wèi)東應提供必要協(xié)助，辦證所需費用由興寧市鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔）；

　　五、駁回陳衛(wèi)東的其他訴訟請求。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　一審案件受理費17498元、鑒定費3450元，合計20948元，由興寧市鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔15000元，陳衛(wèi)東負擔5948元。

　　二審案件受理費10800元（興寧市鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陳衛(wèi)東分別已預交10800元），由興寧市鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔4320元，陳衛(wèi)東負擔6480元。

　　本判決為終審判決。

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