裁判要旨

涉案項目房屋拆遷方案，可以采用貨幣補償方式。貨幣補償的金額應當根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。在采用貨幣補償方式對被拆遷人進行安置補償的情況下，貨幣補償的金額應當嚴格遵循填平原則予以確定，保障被拆遷人的合法權益。根據原審在案證據及查明的事實，拆遷實施單位與永品公司的協商記錄最早為2018年3月21日。閔行土儲中心雖堅持主張其一直在與永品公司協商拆遷補償事宜，閔行住房局亦主張涉案房屋拆遷拖延至今并非閔行土儲中心的單方責任，但均未能提供證據證明，本院不予采納。

鑒于本案并無證據證明存在由于永品公司的過錯導致拆遷拖延至今的情形，被訴拆遷裁決在確定補償標準和補償金額時，僅依據以2010年7月9日為所作的《房地產估價報告》，未考慮2010年至2018年房地產市場價格漲幅較大的情況，明顯缺乏合理性，損害了永品公司的合法權益。

案情回顧

原審查明，坐落于上海市閔行區(qū)**路**號，房地產權證號為“滬房地閔字（2004）第XXXXXX號”的房屋（以下簡稱涉案房屋）產權人為上海永品實業(yè)有限公司（以下簡稱永品公司），土地權屬性質為國有，土地使用權取得方式為出讓，土地用途為工業(yè)，土地面積7,402平方米，建筑面積合計5,949.60平方米。

2010年7月9日，閔行土儲中心因“北青路聯友路地塊儲備和前期基礎性開發(fā)”項目建設依法取得滬閔房管拆許字（2010）第22號房屋拆遷許可證，拆遷范圍為：東至聯友路，西至紀潭路，南到北青公路，北至周涇港。涉案房屋位于該許可證的拆遷范圍內，房屋拆遷期限延長至2019年1月31日。拆遷人閔行土儲中心委托上海A有限公司（以下簡稱A公司）實施拆遷，上海B有限公司（以下簡稱B公司）被選定為該基地的評估公司。

B公司以2010年7月9日作為評估時點，房地產估價師于2017年10月27日對涉案房屋進行實地查勘，2018年5月17日出具滬萬房業(yè)字（2018）第10535號《房地產估價報告》（以下簡稱《房地產估價報告》），對涉案房屋的評估價格為每平方米建筑面積人民幣3,614元（以下幣種均為人民幣）。閔行土儲中心承諾對涉案房屋裝修及附屬物補償款、設備搬遷費、未見證房屋等，按少補多不退的原則補償2,000,000元。停產、停業(yè)損失按照基地拆遷補償方案計算，生產廠房按照400元/平方米。

2018年5月21日，上述評估報告送達永品公司，同年6月14日，房地產估價師協會專家委員會受理了閔行土儲中心對評估結果申請的專家鑒定，后永品公司拒絕鑒定，該委員會于同年6月27日決定終止鑒定。閔行土儲中心與永品公司就涉案房屋的拆遷補償安置進行協商，因雙方對安置補償協商未能達成一致而未果。閔行土儲中心于2018年10月25日向閔行住房局提出裁決申請，閔行住房局于同年10月29日受理閔行土儲中心拆遷裁決申請后，發(fā)出通知召集永品公司與閔行土儲中心進行協商調解，雙方差距過大，仍未協商成功。

閔行住房局經審核，于2018年11月22日作出閔房管[2018]545號房屋拆遷裁決（以下簡稱被訴拆遷裁決），主要內容為：根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十六條、《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第二十四條、《上海市城市房屋拆遷行政裁決若干規(guī)定》第十條之規(guī)定，裁決如下：

一、申請人按《城市房屋拆遷管理條例》、《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》的有關規(guī)定，根據《北青路聯友路項目非居住房屋拆遷方案》的具體內容，對XX路XX號房屋以貨幣方式補償，房屋補償金額為21,504,570元。停產、停業(yè)損失補償費2,379,840元。裝修及附屬物補償、設備搬遷費、未見證房屋等補償2,000,000元。合計補償總金額為：25,884,410元。

二、經法院行政裁定實施強制搬遷的，申請人應當委托評估公司對XX路XX號裝修及附屬物、被申請人自有設備、未見證房屋進行實地查勘后據實評估，按少補多不退的原則對被申請人進行補償。

三、被申請人在收到裁決書之日起十五日內搬離XX路XX號，并將該非居住房屋騰空后移交給申請人，與申請人辦理補償和移交手續(xù)。并告知訴權，送達永品公司與閔行土儲中心。永品公司不服，訴至原審法院，要求撤銷被訴拆遷裁決。

原審另查明，閔行土儲中心和A公司于2017年6月5日向永品公司送達評估通知，2018年5月，B公司出具評估報告。拆遷實施單位與永品公司的協商記錄最早為2018年3月21日。

原審認為，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十五條“施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理”的規(guī)定，因本案建設項目核發(fā)《房屋拆遷許可證》時間為2010年7月9日，根據《城市房屋拆遷管理條例》第十六條和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第二十四條的規(guī)定，閔行住房局具有作出房屋拆遷裁決的行政職權。本案中，永品公司所有的涉案房屋系非居住房屋，根據《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規(guī)定以及涉案項目房屋拆遷方案，對涉案房屋實行貨幣補償，符合上述法律和拆遷政策的規(guī)定。

但是，《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規(guī)定，貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。根據該規(guī)定，對于貨幣補償的，應當按照同等價值補償。在案證據顯示，在2010年7月取得拆遷許可證后，拆遷當事人及有關部門直至2017年才與永品公司就拆遷事宜進行磋商，并無證據證明存在由于永品公司的過錯導致拆遷拖延至今的情形。

本案中拆遷許可證頒發(fā)于2010年7月9日，閔行住房局采納的B公司的評估報告于2018年5月17日作出，而評估的時點確定為2010年7月9日，即在2018年以2010年的價格對永品公司實行貨幣補償，違反前述規(guī)定，侵犯了被拆遷人的利益。閔行住房局在裁決時，未予以查明前述事實及情節(jié)，采納B公司的評估報告，裁決的主要證據不足。永品公司要求撤銷被訴拆遷裁決之訴請，于法有據，法院應予支持。原審法院于2019年2月27日判決撤銷被訴拆遷裁決。

最高法裁判

判決后，閔行住房局不服，上訴至本院稱：原審判決對法律規(guī)定的理解和適用有誤，法定的拆遷估價時點應為“拆遷許可證核發(fā)之日”，其根據B公司出具的評估報告作出裁決，證據充分，本案房屋拆遷拖延至今并非閔行土儲中心的單方責任；原審判決未明確評估公司的合法地位，故請求二審法院撤銷原判，改判駁回永品公司原審訴訟請求，維持被訴拆遷裁決。

閔行土儲中心不服原判，上訴至本院稱：本案評估時點符合法律規(guī)定；其一直在與永品公司協商拆遷補償事宜；本案房屋拆遷拖延并非其單方責任；B公司是本項目合法的評估公司，故請求二審法院撤銷原判，改判駁回永品公司原審訴訟請求，維持被訴拆遷裁決。

被上訴人永品公司辯稱：原審法院認定應當以2018年作為評估時點是正確的，每次拆遷續(xù)期都應當視為新的行政行為，故請求二審法院駁回上訴，維持原判。

經審理查明，原審查明的事實無誤，本院予以確認。

本院認為，涉案房屋屬于非居住房屋，根據《城市房屋拆遷管理條例》的相關規(guī)定以及涉案項目房屋拆遷方案，可以采用貨幣補償方式。貨幣補償的金額應當根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。在采用貨幣補償方式對被拆遷人進行安置補償的情況下，貨幣補償的金額應當嚴格遵循填平原則予以確定，保障被拆遷人的合法權益。根據原審在案證據及查明的事實，拆遷實施單位與永品公司的協商記錄最早為2018年3月21日。閔行土儲中心雖堅持主張其一直在與永品公司協商拆遷補償事宜，閔行住房局亦主張涉案房屋拆遷拖延至今并非閔行土儲中心的單方責任，但均未能提供證據證明，本院不予采納。

鑒于本案并無證據證明存在由于永品公司的過錯導致拆遷拖延至今的情形，被訴拆遷裁決在確定補償標準和補償金額時，僅依據以2010年7月9日為評估時點所作的《房地產估價報告》，未考慮2010年至2018年房地產市場價格漲幅較大的情況，明顯缺乏合理性，損害了永品公司的合法權益。

綜上，上訴人閔行住房局、閔行土儲中心的上訴請求缺乏事實根據與法律依據，原審法院認定被訴拆遷裁決的主要證據不足，判決撤銷被訴拆遷裁決，并無不當。對于原審判決，本院應予維持。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

上訴案件受理費人民幣50元，由上訴人上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局、上海市閔行區(qū)土地儲備中心各半負擔（已付）。

本判決為終審判決。

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